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交付仅2个月，大校场“顶流”红盘的二手房价格，终于揭开了神秘面纱！
这两天，南京中介的朋友圈被一套秦淮金茂府的二手房刷屏了：
在超20家楼盘扎堆交付、二手房市场正在接受残酷检验的大校场，这套首套成交房源无疑为整个板块定下了一个重要的参考基调。
01. 首套成交详情：降价132万，单价4.49万/㎡
据悉，这套房源为建面约197.95㎡的4房2厅3卫大平层，精装交付。
据中介透露，这套位于小区6号楼5F的房源，其实在1个月前就已经达成交易，但由于前期未办证，直到最近才正式完成签约。
作为秦淮金茂府交付后的首套二手房成交，它的价格直接反映了当前市场的真实博弈。
值得关注的是，这套成交的建面约197㎡户型，在整个小区中属于绝对的“稀缺资产”。
该户型仅分布在B6号楼，房源数量极少。其梯户比、面宽尺度以及空间格局，完美展现了顶级改善大宅应有的气场。这种不可复制的产品力，也是该房源即便降价百万，依然能迅速吸引买家入手的底层逻辑。
首套成交虽然落定，但业主们的预期仍在博弈中。
据不完全统计，目前秦淮金茂府共有22套房源正在挂牌，挂牌均价高达52553元/㎡。市场热度同样惊人，近30天累计带看量达到441次，关注度极高。
其中，建面约197㎡的大平层户型仅有3套房源在售，挂牌总价在860万-1245万之间，折合单价约4.34万-6.28万/㎡。
从860万的“诚心底价”到1245万的“高预期报价”，巨大的价差反映出当前二手房市场中，卖家心态的明显分化。
优点：
1、区位优势显著
位于南部新城机场跑道轴南侧核心位置，紧邻机场跑道公园、中芬文化交流中心、江苏省文化艺术中心等重磅配套，未来交通（地铁5、6、10号线）和商业（金地中心、华润万象大校场项目）发展潜力巨大。
2、产品品质高端
建筑设计与外立面：采用干挂金属铝板+底部石材工艺，窗墙比达0.45，南北双立面设计，外观现代大气，辨识度高。
户型设计：主打143㎡、195㎡、240㎡大平层，强调南向采光面、大面宽短进深，部分户型配备双套房、双阳台，空间布局合理，满足改善型需求。
精装配置：入户门采用索福、金大或同档次轻卡装甲门，厨房配备博洛尼橱柜、博世灶具等国际一线品牌，卫浴采用唯宝、高仪等高端品牌，细节处理到位。
3、社区配套丰富
会所设施：拥有约2800㎡地下会所，包含行政酒廊、瑜伽健身馆、恒温泳池、古典艺术馆等，是南部新城在售项目中会所规格最高的项目之一。
景观设计：内部中央景观面积达1.4万㎡，南北两大景观轴，结合特色街巷公园，营造高品质居住环境。
4、科技系统加持
采用金茂12大绿金科技系统，包括循环地源热泵、毛细管网辐射、24小时置换新风等，实现恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁的“五恒”居住体验，提升居住舒适度。
缺点：
1、户型配比问题
143㎡户型占比超过60%，高端户型（195㎡、240㎡）占比较少，整体项目调性被部分拉低，对于追求顶级豪宅体验的客群吸引力有限。
2、公摊面积较大
部分户型（如195㎡四房）存在公摊面积偏大、得房率较低的问题，实际使用面积相对较小，影响性价比。
3、限高与地块分割问题
受南部新城限高政策影响，部分楼栋高度受限，可能影响建筑整体视觉效果和空间感。
项目分为A、B两个地块，中间通过步行街连接，虽设计为特色街巷公园，但可能在一定程度上影响社区的整体性和业主间的交互便利性。
4、价格较高
前期销许均价约54000元/㎡，高于周边部分竞品，目前挂牌价也较高，去化的难度可能会大一点。
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4、本资料为要约邀请，所有图文仅供参考，买卖双方的权利义务以合同及补充协议为准。资料内对项目周边教育，交通，等设施的介绍，旨在提供相关信息，不视为我司对此作出承诺。
