北京楼市:二手房No.1

一个说真话的学区房博主

北京楼市观察

我的思考不一定全对，但希望对你有启发

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为什么说二手房二手房No.1,不鼓吹，不抹黑，用真实的数据说话。

核心数据：量价齐升，库存确实在12万套以内

二手房成交量确实卖"疯了"——近三年同期最高水平。

月份 二手房网签量 环比

2026年3月 19,886套 +144.6%

2026年4月 17,893套 -10%

2026年5月 15,974套 -10.7%

2026年6月（截至14日） 6,905套

3—5月三个月累计成交53,753套，仅低于2021年同期，远超2022—2025年同期水平（分别高出39%、9%、31%、9%）。

6月17日：单日网签793套（住宅698套），6 月总网签 10030套，住宅 8790套；热度不减。

新房，住宅总网签111 套，现房：28 套，期房：83套

6 月总网签 2099套，现房916套，期房1183套；

以下截图来自北京市住建委官网

价格连涨4个月，一线城市里回暖最早的。

月份 环比涨幅

2月 +0.3%

3月 +0.6%

4月 +0.4%

5月 +0.1%

北京是四大一线中二手房价回暖最早的城市之一，5月同比仍降6.5%，但跌幅在收窄。

库存量：约11.8万套，确实在12万套以内。

某壳挂牌量截至6月中旬约117,748套，和你说的"维持在12万套内"完全吻合。相比2025年8月的14万套+，库存已明显下降，供需进入弱平衡。

几个关键判断

1. 这不是全面回暖，是结构性热销。

优质房源（核心地段、好户型、有学区）成交周期最快缩至3—5天，"挂牌即成交"；但老破小、远大新、超级大盘依然滞销。市场是"二八分化"——只有约20%的房子在涨。

2. 成交量形成了自我强化循环。

持续高位的成交盘面→支撑价格企稳→价格下调减少→市场预期修复→更多人入市。这就是你看到的"热度不减"的底层逻辑。

3. 新房在降温，二手房在扛大盘。

6月新房网签持续下滑（6月第一周890套，环比降42.5%），但二手房韧性明显更强（6月第一周3,783套，环比仅降22.3%）。

4. 关于价格预测，二手房价格已连涨4个月，5月网签1.6万套创近5年同期新高，库存降至12万套内，底部确认。但同比仍跌6.5%，新房还在跌，80%房源横盘或阴跌。严跃进等多方判断：筑底已成，温和修复，别指望暴涨。

一句话总结

北京二手房现在的状态是：量在高位、价在修复、库存可控。不是全面牛市，但确实是近三年最热的窗口期。如果你是刚需或置换，当前议价空间有限；如果你手持"垃圾资产"（无地铁、无学区、远大新），趁热度赶紧出货才是正事。