北京二手房双稳

北京二手房确实稳了，2026年上半年，北京二手房市场走出了一条相当扎实的回升曲线。

📊 数据说话：成交连创新高

时间，网签量，同比

4月17,893套+14.9%

年5月15,974套+11.9%

6月15日二手网签789套，其中住宅网签681套，6月住宅网签累计7586套，环比5月同期上升19.40%，同比去年6月上升25.00%。

4月网签量是近五年最高，5月也是近五年同期新高。 更关键的是，1-5月北京二手房成交占比已达 84.5%，新房只剩15.5%,二手房已经是绝对主力。

以下截图来自北京市住建委官网

价格端也在回暖：

2月环比 +0.3%，3月比 +0.6%。4月环比 +0.4%

连续三个月上涨，这在近几年非常少见。

6月挂牌均价约 36,951元/㎡，同比去年上涨约 13.3%。

🔑 站起来的三个核心原因

1. 政策托底够猛

非京籍五环内社保从3年→2年，五环外从2年→1年

首套首付降到 15%，二套公积金首付降到20%-25%

信贷端商贷不再区分首套二套，由银行自主定价

2. 卖家信心回来了

挂牌量从高点16万套降到约13万套

议价空间明显收窄：以前能砍20万，现在只让10万

部分业主开始提价、甚至临时下架等更好时机

3. 买家用脚投票

"卖旧买新"链条启动，改善需求集中释放

刚需300-450万区间的地铁次新两居/紧凑三居，成交最快

⚠️ 但"站起来"不等于"全面涨"

这是结构性回暖，分化非常明显：

梯队 区域 表现

🔥 第一梯队西城、东城、海淀、朝阳 房价坚挺，西城均价超11万/㎡，部分豪宅甚至在涨

✅ 第二梯队丰台、石景山、通州 5-8万/㎡，稳中有升

❄️ 第三梯队房山、密云、延庆 仍在承压，个别项目同比跌幅达16%

用链家研究院院长高原的原话："核心区域、优质房源流动性持续改善，但市场全面普涨基础不强。"

💡 对你的实际意义

刚需：现在是二手房的窗口期，议价空间还在但在收窄，看准了别犹豫太久

改善：卖旧买新链条已转起来，置换正当时

投资：别冲动。租售比依然偏低，普涨不会来，只有核心区优质标的有保值逻辑

一句话总结：北京二手房不光是"稳了"，是"核心区先量价都起来了，其他区还在回稳中"。