28件房产纠纷、3万借款、6户物业费——调解员怎么一次性搞定的?

商品房如期交付是万千业主的期待，民间借贷是日常生活中常见的经济往来形式，物业费纠纷是基层治理中的高频难题……当矛盾发生时，海南和顺商事调解中心始终秉持 "调解为民、公正高效" 的宗旨，立足法理、兼顾情理，用专业与耐心为群众排忧解难。

以下三则调解案例，记录了调解员们化解纠纷的真实过程，也展现了人民调解在基层矛盾化解中的重要力量。

房屋买卖纠纷高效调解

——28件系列案 圆满化解

商品房如期交付是万千业主的期待。当开发商逾期交房，业主合法权益如何保障？和顺调解中心陵水法院运营部近期凭借专业高效的调解，给出了令业主与开发商双方满意的答案。

▍ 案情概要

2026年3月，和顺商事调解中心驻陵水法院运营部收到一批 28件 房屋买卖合同纠纷系列案。

案件涉及同一开发商开发的商品房，因开发商未能按合同约定期限交房，业主们依据合同约定主张逾期交房违约金，金额从 12万至18万元不等。

这些诉求关乎业主财产切身利益和社区民生和谐，若处理不当，容易引发群体性诉讼，耗费大量司法资源，加深业主与开发商之间的矛盾。

经过一个多月的对接调解，该批案件 成功调解20件，其余8件因双方分歧较大暂未达成一致，后续将持续跟进。

▍ 调解过程

调解员 吴荣 迅速介入，调解员 朱亚双 积极辅助。二人基于此前调解相关案件的经验，对案件情况已有具体了解，迅速重新梳理了纠纷核心争议点：

开发商主张的逾期交房天数是否符合合同约定的免责事由？

开发商提出因疫情、台风等不可抗力导致延期交房，调解员积极与双方代理人反复联系对接，核实方案。

调解员吴荣凭借丰富的调解经验及出色的专业知识，对双方提交的证据逐一核实，并详细了解案件具体内容及双方诉讼方案。在掌握事实和法律依据的基础上，精准发力：

① 向业主方释法明理

清晰阐释相关法律规定及合同约定，帮助业主理性认识开发商主张不可抗力情形下，合理顺延天数应予以免责的裁判规则，说明顺延部分的合法合理性。

② 促使开发商方正视责任

在明确核心法律事实的基础上，引导双方聚焦于无争议的逾期天数及对应的违约金计算。

▍ 调解结果

在调解员吴荣积极、专业、耐心、细致的沟通协调下，20件案件 的业主与开发商迅速达成一致：

✅ 开发商承认扣除合理顺延天数后存在逾期交房事实；

✅ 同意严格按照合同约定的违约金计算标准执行；

✅ 签订调解协议后一次性支付完毕所有业主的逾期交房违约金。

▍ 调解启示

本次纠纷的成功调解，得益于调解员此前积累的专业经验，快速、准确地为业主们提供了 比诉讼更快捷、成本更低 的维权渠道。

既避免了漫长的诉讼周期，又让业主们及时拿到了应得的补偿，高效化解了潜在的群体性矛盾。在保障业主合法权益的同时，也促使开发商依法诚信经营。

和顺调解中心始终秉持 "调解为民、公正高效" 的宗旨，积极发挥专业优势，在商品房预售、物业服务等民生领域持续深耕。

专业调解，是化解矛盾纠纷、保障群众权益的有效途径。

民间借贷纠纷调解

——昔日朋友重归于好

民间借贷是日常生活中常见的经济往来形式，由此引发的债务纠纷屡见不鲜。近日，和顺调解中心调解员 钟一娜 立足法理、兼顾情理，成功调解一起民间借贷纠纷，帮助昔日朋友化解矛盾，高效解决债务争议。

▍ 纠纷缘起

原告与被告原本为朋友关系。

2024年12月，被告因经营生意出现资金缺口，向原告借款 30000元，当场出具借条作为凭证，双方明确约定被告需在 2025年1月18日 前全额还清。

还款期限届满后，被告迟迟未履行还款义务。时隔一年有余，原告多次主动沟通催讨，被告始终分文未还，双方多次私下协商均无果，昔日情谊产生裂痕，矛盾不断激化。

原告遂向相关部门申请调解，希望通过合法途径追回欠款。

▍ 调解过程

接到调解申请后，调解员钟一娜坚持 依法调解、以和为贵 的原则，全面梳理案件信息，稳步开展调解工作。

第一步：厘清事实，明确焦点

调解员分别约谈双方当事人，认真倾听各自的陈述、诉求与实际难处，厘清案件基本事实与核心争议焦点——借条效力认定及借款归还问题。

第二步：依法释明，引导正视

结合《民法典》中民间借贷相关法律规定，调解员向被告细致解读借条具备的法律效力，明确其按期足额还款是法定责任，同时耐心告知其长期拖欠借款、拒不履约需承担的法律后果，引导被告正视自身债务问题，摒弃拖延、回避的心态。

第三步：以情化结，双向疏导

考虑到双方多年的朋友关系，调解员并未单纯生硬讲法，而是从人情角度进行疏导：

• 一方面劝说被告珍惜彼此情谊，主动承担还款责任；
• 另一方面安抚原告情绪，告知其诉讼维权流程耗时较长，且即便胜诉也可能面临款项执行难等问题，建议双方换位思考，本着互谅互让的态度协商解决方案。

▍ 调解结果

在调解员法理与情理相结合的耐心沟通、多方疏导下，双方情绪逐渐平复。

被告正视自身违约行为，主动表达了还款意愿；原告也顾及过往交情，愿意给予对方一定缓冲时间。

经过多轮沟通协商，双方最终就 30000元借款 的还款时限、还款方式达成一致协议，并 当场签订调解文书。

至此，这起因借款引发的朋友间纠纷得以圆满化解，双方重归于好。

▍ 调解启示

本案是典型的熟人之间民间借贷纠纷，因碍于情面、履约失信引发矛盾。此次调解充分发挥了人民调解 灵活、便捷、温情 的优势，既以法律为准绳明确权责边界，又依托情理化解人际隔阂，不仅快速解决了债务问题，也修复了当事人之间的关系。

⚠️ 温馨提示： 亲友间借贷往来，务必规范书写借条、明确还款约定，从源头规避纠纷；借款双方都应恪守诚信原则，严格履行约定。

物业费欠费纠纷批量调解

——六户欠费 一次清零

物业费纠纷是基层治理中的高频难题。近日，和顺调解中心调解员 邢巧佳 以细心核查事实、耐心情理释法，成功批量化解 6起 物业欠费争议，实现全部案件圆满办结。

▍ 案情概要

原告 某物业服务有限公司乐东分公司 系乐东县本地正规物业服务企业，长期为乐东县辖区某小区全体业主提供秩序维护、环境卫生保洁、公共设施维修养护、小区绿化管理等常态化物业服务，严格按照物业服务合同约定履行全部服务义务。

该小区 6名业主 因对物业服务细节存在误解、日常沟通不及时等原因，长期拖欠物业费。经原告多次上门沟通、电话催告、书面通知催收，6名业主仍未足额缴纳所欠费用。

物业公司催收无果后，向 乐东黎族自治县人民法院 提起诉讼。

为高效化解邻里及物业服务矛盾，该案由乐东黎族自治县人民法院统一委派至海南和顺商事调解中心进行 批量诉前调解。

▍ 调解过程

调解员邢巧佳牵头主持调解工作，秉持 细心核查、耐心调处、情理兼顾 的工作原则，针对物业纠纷琐碎、矛盾多源于误解、业主抵触情绪强的特点，采用：

细致核查证据 ＋ 耐心法理疏导 ＋ 反复情理沟通

三步工作法，逐一攻克6起纠纷。

第一步：细致逐项核查事实，精准厘清欠费细节

调解员逐户梳理案件材料，逐一核对物业服务合同、服务台账、保洁巡查记录、设施维修单据、催收记录、欠费明细清单等全套证据。

认真甄别业主提出的各项异议，对"服务不到位""服务未达标"等问题逐项核实、逐条比对，精准确认每户业主的真实欠费金额及欠费周期，排除账目误差与事实偏差，彻底查清6起案件的全部基础事实。

第二步：耐心分层法律释明，破除业主认知误区

部分业主存在 "服务有小瑕疵即可拒缴全部物业费""未入住无需缴费" 等认知偏差，抵触情绪较强。

调解员保持足够耐心，不急于推进结果，针对6名业主的不同争议理由，一对一逐户释法答疑。

结合《民法典》物业服务合同相关规定，耐心讲解物业服务的整体性、公共性特点，明确：

物业服务存在细微瑕疵，不能成为全额拒缴物业费的法定理由。长期拖欠物业费不仅构成违约，还会产生失信风险、增加维权成本。

循序渐进打消业主抵触心理，引导业主正视欠费事实、理性看待物业纠纷。

第三步：反复双向沟通协调，柔性化解对立矛盾

调解员充分考虑物业纠纷的特殊性，兼顾法理与情理：

🔹 倾听业主诉求 —— 耐心记录6名业主对小区物业服务的合理意见与改进建议，转达给物业公司，督促其优化服务细节；

🔹 劝说物业体谅 —— 反复劝说物业企业体谅居民居住体验，在合法合理范围内灵活处理纠纷。

通过多次反复沟通、双向居中协调，逐步消除双方对立情绪，平衡双方合法权益。

同时，调解员向双方充分释明：诉讼程序耗时久、成本高，易加剧邻里矛盾；而调解程序高效、低成本、柔性化、不伤和气，且调解协议具备法律效力。

▍ 调解结果

在乐东黎族自治县人民法院指导及调解员邢巧佳耐心、细致的全程主持下，6起案件全部成功办结：

✅ 涉案6名业主均认可自身拖欠物业费的事实及欠费金额，自愿放弃全部抗辩理由；

✅ 6名业主均当场或在约定期限内足额清缴全部拖欠物业费，全部欠费款项均已成功收回；

✅ 双方就物业服务争议彻底达成谅解，物业公司吸纳业主合理服务建议，后续优化小区物业服务，双方再无其他争议，权利义务全部结清。

案结事了人和。

▍ 调解启示

本案是依托细心核查、耐心调处，批量高效化解物业欠费纠纷的典型基层调解案例。

📌 法律依据：

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：

物业服务人按照约定和物业的使用性质，妥善提供物业服务的，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

物业服务存在一般性细微瑕疵，不构成业主拒缴物业费的法定抗辩事由。

本次批量调解，有效避免多起案件进入冗长诉讼程序，极大节约了司法资源、减轻法院审判压力，既切实维护了物业服务企业的合法权益，保障小区公共服务有序开展，又妥善化解群众矛盾、拉近政企群众距离，实现了 法律效果、社会效果、民生效果 的有机统一。

为辖区同类批量物业纠纷的柔性高效化解，提供了可复制、可推广的实践经验。

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素材来源：

海南陵水黎族自治县调解运营部

海南乐东黎族自治县调解运营部

TEL：18610183600