正值端午佳节，东莞公布了2026年5月新房、二手房网签数据，你所在的镇街房价是涨是跌？我们来一探究竟
一、全市整体成交概况(东莞5月份)
1. 新建商品住宅（新房）
- 高层住宅（4层以上）：网签1255套，签约面积14.21万㎡，成交均价23509元/㎡
- 低层住宅（4层及以下，别墅类）：仅网签11套，面积0.31万㎡，均价21662元/㎡
- 新房整体特征：市场成交以高层刚需/改善洋房为主，低密别墅成交极少；新房均价大幅高于二手房，高端改善项目拉高整体均价。
2. 二手住宅
全市二手住宅网签3410套，签约面积36.92万㎡，整体均价12825元/㎡
- 成交量：二手房套数是新房高层的2.7倍，5月市场成交主力为二手存量房；
- 价格：二手均价仅为新房高层均价约54.6%，刚需上车门槛更低。
二、新房分片区成交&价格拆解
1. 城区片区（东城、南城领跑）
- 东城新房171套，均价41874元/㎡，全市新房价格天花板；南城52套，均价36198元/㎡；万江24套，均价28612元/㎡。
- 核心城区地段稀缺，改善大平层集中，均价远超全市平均。莞城、高步本月新房零网签。
2. 松山湖片区
松山湖园区116套，均价29050元/㎡，片区价值仅次于主城；寮步、大岭山均价1.8万+，承接松山湖外溢刚需；片区全部为高层，无别墅成交。
3. 滨海片区
长安均价25335元/㎡、虎门20155元/㎡，滨海湾新房均价32161元/㎡；沙田、厚街均价更低，沙田有少量别墅网签（5套），片区分化明显。
4. 水乡新城片区
整体新房均价全市最低，全部板块均价1万-1.2万/㎡，中堂、望牛墩、洪梅均价不足11000，主打低价刚需，成交量普遍偏小。
5. 东南临深片区
凤岗91套、塘厦82套成交活跃，均价1.7-1.8万；清溪、樟木头成交偏少，少量低层别墅成交。临深承接深圳外溢，价格中等。
6. 东部工业园片区（常平所属片区）
桥头新房成交119套，为本片区新房销量第一，均价10821元；常平仅9套新房网签，均价16552元/㎡；谢岗、石排本月新房零成交。
片区整体新房均价偏低，仅常平、桥头有稳定成交。
三、二手房分片区成交&价格拆解
1. 成交套数梯队（二手热度排名）
- 第一梯队（200套以上）：樟木头274套、常平279套、南城241套、虎门221套；常平二手房成交量全市前列，本地刚需置换、养老置业需求旺盛。
- 第二梯队（100-200套）：东城、寮步、大岭山、大朗、黄江、厚街、凤岗、塘厦；松山湖仅45套二手，二手流通性弱。
- 第三梯队（100套以内）：水乡、临深边缘、东部小镇，二手成交冷清。
2. 二手均价分化
- 高价梯队：松山湖30793元/㎡（全市二手最贵）、东城15927、南城16724、长安17655，核心产业/主城片区二手保值能力强。
- 平价刚需梯队：常平二手均价仅8663元/㎡、莞城9831、沙田9604、樟木头7191；水乡片区普遍8千-9千，是全市刚需最低门槛区域。
对比：常平二手均价远低于全市二手平均12825元，本地二手性价比突出，这也是常平二手成交量高的核心原因。
四、新房vs二手房核心对比总结
1. 成交量
5月东莞市场以二手房为主：二手3410套 ≫ 新房高层1255套。购房者更偏向总价更低、配套成熟的存量二手房；新房仅核心城区、临深、桥头有稳定去化。
2. 价格差异
- 新房：均价23509元，依靠主城、松山湖、滨海湾高端项目抬价，门槛高，偏向改善型客户；
- 二手房：均价12825元，价格梯度丰富，水乡、常平、樟木头等镇区8千-1万刚需房源充足，适合低成本安家。
3. 常平本地重点小结（适配你的丽城花园房源）
- 新房：常平5月仅9套新房成交，新房供给少、均价16552，上车成本高；
- 二手房：常平二手成交279套，全市前列，二手均价仅8663元，刚需客户集中；
市场逻辑：常平刚需买家优先选择二手楼梯/小高层，48万64㎡两房双卫的房源，贴合当下片区主流购房需求，受众群体广。
4. 市场趋势判断
2026年5月东莞楼市呈现“二手走量、新房高端化”格局：刚需客户下沉二手存量房，新房成交集中在主城、产业核心区的改善产品；水乡、东部镇区新房去化乏力，依靠低价走量。端午雨季看房客户仍有稳定需求，低价刚需二手房源流通速度更快。
