揭秘马来西亚房产(下):外国人买房,7个流程有哪些隐藏坑!

上一篇，咱们详细聊了，马来西亚这个国家，针对房地产设立的4层机制到底是哪些？烂尾、跑路、一房多卖，到底怎么防？

今天这篇，细说说，外国人在马来西亚买房，新房、二手房各自的具体流程，以及需要注意哪些事项和隐藏坑？

那马来西亚新房到底怎么买？流程其实很标准化。

以外国人在马来西亚买新房为例：

第一步：选房，确认资格

各州对外国人的购房门槛不同：

吉隆坡：通常100万令吉起

槟城岛：公寓100万令吉起，有地房产300万令吉起

柔佛：高层公寓100万令吉起

雪兰莪：200万令吉起

开发商会提供户型图、价格表、SPA合同样本、APDL等资料。

第二步：付订金锁定房号

通常支付5,000-10,000令吉，或房价的2%-3%，用于锁定房源。

第三步：申请贷款（可选）

外国人一般可贷房价的50%，具体视收入和国籍而定。

可以同时申请多家银行比较利率。

第四步：签SPA，付10%首付。

SPA（Sale & Purchase Agreement）是正式购房合同。

马来西亚住宅项目受 《住房发展法》（HDA） 监管，开发商必须采用法定标准合同格式，不能随意删减对买家的保护条款。

签SPA时支付总房价10%首付款，扣除已付订金后补足余额。

第五步：银行按工程进度放款

这是期房最核心的机制。

不是一次付清，而是按工程进度分期付款：

地基完成、主体封顶、墙体完工、水电安装……开发商每完成一个阶段，银行才释放对应款项。

第六步：交房 + 24个月保修期

项目建成后开发商发交房通知，业主验房、领钥匙。

交房后开发商仍需承担24个月缺陷责任期（DLP） 。

漏水、空鼓、墙裂、门窗问题，都可以要求免费维修。

第七步：拿产权

高层公寓最终拿到分层产权（Strata Title） ，

别墅拿到独立产权（Individual Title）。

市场怎么样？给你几个真实数据

2025年上半年，全马住宅房产交易中，非公民共完成913笔交易，总值19.04亿令吉，占交易总量的0.76%、总值的3.8%。

其中中国买家最多——329笔，总值8.35亿令吉。

房价方面，根据房产估价及服务局（JPPH）数据，2025年第三季度马来西亚房屋价格指数229.1点，平均房价49.4万令吉。

吉隆坡平均房价78万令吉；

雪兰莪53.5万令吉；

槟城47.2万令吉；

再成熟的市场，也不是零风险。

真正需要注意的，其实不是“国家安不安全”，而是 “你跟谁买”。

很多风险往往出在：

代理不专业、资金路径不清晰、私下收款、承诺保本、阴阳合同，或者买到不适合自己的项目。

几点实用建议：

1. 查开发商牌照——上KPKT官网核实是否有合法执照和APDL

2. 资金走正规渠道——绝不私下打给销售个人或不明账户

3. 找靠谱律师——最好有处理外国人购房经验，能帮你审合同、查产权

4. 别信“保本”“包租”承诺——海外房产投资有风险，没人能 guaranteed

对于很多家庭来说，海外资产本质上是家庭资产全球化配置的一部分。

安全，永远比“便宜一点”更重要。

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