850万套二手房压顶,中介说出真心话:不降价10%别想卖

上周跟一个做房产中介的老朋友吃饭，他说了句话让我印象特别深：“现在十个房东打电话过去，八个都说不卖了。”

但转头他又补了一句：“可真正想卖的那两个，不降价10%根本走不掉。”

这两句话放在一起，基本就是2026年二手房市场的真实写照。

先看数据。

2026年初，全国二手房挂牌量突破了850万套，创了历史新高。一套房子从挂出去到卖掉，平均要187天，比2023年多了将近两个月。

但有意思的是，重点城市的挂牌量其实在降。中指研究院的数据显示，2026年4月末，重点25城二手房存量挂牌量环比降了1.6%，比去年10月的高点回落了4.3%。北京降了14%，上海降了21%。5月份重点25城新增挂牌量更是同比暴跌了41%。

一边是全国850万套的天量库存，一边是重点城市挂牌量在往下走。

这矛盾吗？不矛盾。

它说明一件事：楼市正在经历一场剧烈的分化。不是城市与城市之间的分化，而是业主心态的分化。

去年是什么光景？业主扎堆挂牌、争相抛售，生怕晚一天就多亏一万。那时候“以价换量”是主旋律——降价就能卖，不降价连看的人都没有。

今年不一样了。

连续几个月的成交回暖，让一部分业主的心态变了。上海二手房价格连续三个月环比上涨，北京核心区二手房价也连续小幅回升。价格企稳的信号一出来，很多人就不急了。“之前是生怕贬值加剧急着脱手，现在更多人选择观望，等着止跌回升再出手。”

从争相卖房到舍不得卖。5月新增挂牌量同比降了四成，就是这个心态转变最直接的体现。

但另一部分业主，依然在降价出货。

为什么？

因为每个人的处境不一样。有人扛得住，有人扛不住。急着用钱的、置换链条卡住的、月供撑不住的——这些人等不了。对他们来说，市场的回暖是别人的热闹，自己的房子挂出去三个月无人问津是现实。

中介说的“降价10%才能快速出手”，针对的就是这群人。

我查了一下数据，2026年1到4月，上海300万以下的二手房成交了4.9万套，同比增长41%，占比达到了58%。北京、深圳的低总价房源占比也提高了大概6个百分点。

这说明什么？说明现在市场上真正在跑的，是那些降到位了的房子。

价格调到刚需够得着的区间，成交周期就能从两三个月压缩到一两个月。调不到位的，就继续挂着，等着跟850万套房子一起抢买家。

所以你看，同样是在2026年的二手房市场，有人开始惜售不卖了，有人还在咬牙降价。

这不是市场在分裂，是人在分化。

每个人的资金状况、心理预期、置换紧迫性都不一样。市场回暖是事实，但回暖不是普降甘霖，它首先滋润的是那些本来就扛得住的人。扛不住的人，回暖的信号对他们来说可能只是一句“再等等看”的安慰。

说句实在话，如果你现在真的想卖房，别被“挂牌量下降”“业主惜售”这些新闻带偏了。那些撤牌不卖的人，是因为他们可以不卖。你如果必须卖，那就得面对现实——你的竞争对手不是隔壁老王，而是全国850万套在架房源。

中介说的10%，可能只是个起步价。

我不是在唱衰楼市，也不是在鼓吹恐慌。我只是觉得，在这样一个分化的市场里，每个人都得想清楚自己的位置——你是那个可以“惜售”的人，还是那个必须“降价”的人？

答案只有你自己知道。但别用别人的心态，来决定自己的买卖。