家庭房产登记名实不符引纠纷:企业家财产赠与的撤销权风控

一、问题的提出：家庭财产安排中的“名实不符”现象

在司法实践中，家庭内部因征收补偿款购买房产并登记为按份共有的情形日益增多。此类案件的核心争议往往集中于：当家庭成员共同出资购房，但产权登记比例与出资比例严重不符时，超出部分是否构成赠与？这一问题涉及物权变动、赠与合同成立、法定撤销权等多个法律领域的交叉，处理不当极易引发家庭矛盾乃至诉讼。

周某甲案（（2023）沪01民终10387号共有物分割、法定继承纠纷案——中国法院2025年度案例）正是这一问题的典型缩影。在该案中，被征收人周某甲作为原公房承租人，获得征收补偿款后，与子女共同出资198万元购买系争房屋。然而，产权登记结果显示：周某乙、蔡某某各占49%产权份额，周某甲与配偶梅某某仅各占1%。周某甲实际出资90万元，按出资比例本应享有22.72%的产权份额，但实际登记比例却远低于此。这一悬殊的差异，为后续的纠纷埋下了伏笔。

二、赠与合意的司法认定：从“形式登记”到“实质意思”的穿透式审查

（一）家庭内部赠与的特殊性

与一般民事主体间的赠与不同，家庭内部成员之间的财产处分往往缺乏规范的书面合同，更多依赖于口头约定或默示行为。正如上海一中院在审理中所指出的：“家庭内部成员关系较为密切，赠与往往缺乏书面形式，当双方产生矛盾时，赠与合意的达成、赠与合同的履行以及法定撤销权的行使等往往容易构成案件争议焦点。”

根据《民法典》第六百五十七条的规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同属于诺成合同、非要式合同，其成立以双方当事人意思表示一致为原则，并不要求书面形式或交付财产为要件。这意味着，即使没有书面协议，只要能够证明双方存在赠与的合意，赠与合同即可成立。

（二）家庭财产分割协议与赠与的区分

在司法实践中，家庭成员之间关于财产的约定往往同时包含赠与和财产分割的内容，两者的法律性质与后果截然不同。法院在裁判时，需要从以下三个维度进行区分：

第一，财产的性质与来源。赠与财产通常属于赠与人合法所有的个人财产，来源于其个人合法所得；而家庭财产分割协议处理的则是基于家庭内部关系共有的财产，来源于家庭合法所得。

本案中，周某甲领取的征收补偿款属于家庭共有财产，而非其个人财产。因此，其向周某乙转账的155万元被法院认定为对安置补偿款的分割，而非赠与。

第二，履行方式与权利义务状态。家庭财产分割协议往往包含全体家庭成员就共有财产归属、子女抚养、老人赡养等多项家庭问题达成的一致合意，整体上能体现各家庭成员间权利义务的均衡状态；而赠与合同则呈现为一方得利、一方受损的不均衡状态。

在本案中，周某甲另转账给周某乙的90万元，属于周某甲夫妇享有的安置补偿款，该转账行为应视为二人的购房出资。然而，周某甲夫妇按出资比例应享有的产权份额远超出登记比例，超出部分属于对周某乙、蔡某某的赠与，形成了一方受损、一方得利的不均衡状态。

第三，当事人的合意性质。法院应尊重家庭成员对于合意性质的一致意见。在本案中，周某乙、蔡某某在原一、二审中对于周某甲赠与的事实并无争议，其二人在上诉请求中明确主张“改判不撤销周某甲对周某乙、蔡某某在系争房屋中属于周某甲产权份额的赠与”，这一表述本身即表明其不否认周某甲赠与的事实。

根据“禁反言”原则，法院对该辩称意见不予采纳。

（三）本案的裁判逻辑

法院最终认定，周某甲夫妇与周某乙、蔡某某共同购房、共同出资，并共同登记成为房屋权利人，双方已经形成赠与合意，且已履行。赠与的标的是房屋产权份额而非购房款。这一认定体现了穿透式审查的思路：不简单以登记比例为准，而是结合出资情况、当事人意思表示、交易背景等因素，综合判断是否存在赠与关系。

三、法定撤销权的行使条件与风险防控

（一）法定撤销权的法律依据

《民法典》第六百六十三条规定了赠与人的法定撤销权，其中第一种情形是“受赠人严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益”。该权利的行使不以赠与财产的权利未转移为要件，具有独立的法律意义。

（二）“严重侵害”的认定标准

关于“严重侵害”的认定，司法实践中需结合侵害行为的情节和后果综合判断。法院在本案中指出，就该条文的文义解释及体系解释而言，受赠人的行为无须达到构成犯罪或治安处罚的程度，只要侵权行为的程度严重即可。

本案中，周某乙的行为被认定为严重侵害周某甲合法权益，主要基于以下事实：

财产侵占的持续性：周某乙未经周某甲同意，多次擅自支取、转移周某甲银行账户存款，并侵占案外人对周某甲的还款。周某甲多次要求返还，周某乙拒不返还，导致后续报警、多次诉讼乃至申请强制执行。

财产数额的巨大：经多份法院生效文书确认，周某乙及蔡某某应返还周某甲的钱款金额高达40余万元。对于耄耋之年的周某甲而言，这不仅是其一辈子积蓄，更是其养老的基本保障。

财产安全的系统性侵害：周某乙不仅侵害了周某甲的财产权益，更是动摇了周某甲安享晚年的基本保障，伤害了父子亲情。

（三）配偶的责任认定

本案中，蔡某某作为周某乙的配偶，虽不是上述侵害行为的直接实施人，但其作为配偶明知或应知上述侵害行为，特别是警方介入了解相关情况后仍未进行劝说、劝阻，导致矛盾不断激化，最终引发诉讼。法院据此认定蔡某某同样构成对周某甲合法权益的侵害，周某甲有权撤销对其的赠与。

这一裁判观点具有重要的实践意义：在家庭内部财产纠纷中，配偶对另一方侵害行为的默认或纵容，也可能构成法定撤销权行使的条件。

四、物权纠纷的风控策略：从周某甲案看企业家财产安排的法律保障

（一）事前防控：交易结构与证据留存

1. 明确财产性质，避免“名实不符”在进行家庭财产安排时，应明确区分个人财产与家庭共有财产。

对于征收补偿款等家庭共有财产的分割，应通过书面协议明确各方份额，避免以登记比例替代实际出资比例，从而引发后续争议。

2.规范赠予程序，降低撤销风险如确实需要实施赠与，建议：签订书面赠与合同，明确赠与标的、

范围、条件；如为附义务赠与，应明确约定受赠人的义务内容；保留款项流转、财产交付的完整证据链。

3. 建立家庭财产管理制度

·对于老年人而言，建议设立财产代管制度，明确代管人的权利边界；

·银行账户、密码、身份证件等应妥善保管，避免被他人滥用；

·大额财产处分前，建议咨询专业律师，避免因程序瑕疵导致权利受损。

（二）事中应对：纠纷解决的诉讼策略选择

1. 精准选择诉由从周某甲案的裁判逻辑可以看出，当事人在提起诉讼时，应根据

案件事实精准选择诉由。本案中，周某甲选择“共有物分割”“法定继承”作为案由，同时主张撤销赠与，这正是基于对案件性质——家庭内部财产处分——的准确判断。在实践中，遇到类似情况，应综合评估选择“合同效力确认之诉”“物权确认之诉”或“撤销赠与之诉”等组合策略。

2. 充分运用证据规则

·保存好所有款项流转的银行凭证，注明款项用途；

·对于重要谈话，建议保留录音、微信聊天记录等证据；

·对于家庭成员之间关于财产安排的约定，尽量形成书面文件。

3.及时行使权利《民法典》规定，赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事

由之日起一年内行使。权利人应在法定期限内及时主张权利，避免因超过时效而丧失胜诉权。

（三）事后救济：恢复权利状态的路径

当家庭内部财产纠纷已进入诉讼程序，当事人应当：

·及时申请财产保全，防止对方转移财产；

·积极运用法定撤销权，维护自身合法权益；

·必要时申请强制执行，确保判决得到履行。

五、结语：物权保护的“穿透式思维”与家庭治理

周某甲案的裁判要旨告诉我们，在家庭内部进行财产安排时，不能简单依赖形式上的登记比例或名义上的产权归属。物权纠纷的解决同样需要“穿透式思维”——透过现象看本质，结合财产来源、出资情况、当事人真实意思表示等实质性因素，作出公正判断。

对于企业家而言，家庭财产安排既是情感纽带，也是风险边界。正所谓“亲兄弟明算账”，这种“明算账”并非不近人情，恰恰是对家庭关系的长期维护。正如周某甲案所揭示的，当亲情的面纱被撕破，那些被忽略的权利边界问题终将成为诉讼的焦点。与其事后通过诉讼维权，不如事前做好风险防控：规范交易结构、保留完整证据、明确权利义务。