涨价梦碎!红盘解限,二手房库存攀升!杭州外围刚需盘开始“补跌”?

※文/安可

曾经炙手可热的“万人摇”红盘——建发金辉紫璋台，最近终于迎来了“5年限售”解禁，开始陆续上市交易。

令人意想不到的是，彼时，与周边二手房高达2万多元的倒挂，5年后的二手房现实却让不少业主“笑不出来”了。

建发金辉紫璋台实景 快房网存照

挂牌量攀升，低价急售频现

近期，不少中介在朋友圈转发紫璋台的“急售”房源：建面139㎡报价340万，126㎡报价304万，107㎡报价270万，且特意标注“不靠高速”。

按此计算，折合单价仅在2.4-2.5万元/㎡左右，已经明显低于当年2.81万元/㎡的新房限价。距离绕城高速较近的楼幢，预计价格可能更低。

中介发布的紫璋台急售房源情况

社交平台上紫璋台出售的低价房源，折合单价约2.4万

目前二手房交易平台显示，紫璋台小区挂牌二手房160余套，随着越来越多房源解禁，紫璋台的挂牌量和挂牌价或将持续承压。一两个月前，紫璋台抢先成交的二手房几乎还能贴着限价出货，不过从现在的大部分挂牌房源看，价格已经有走低趋势。

实际上，接近限价出售，算上契税、中介费和5年持有的资金成本，不少房源已是亏本状态。

投资客占比高，三墩北次新房库存激增

回顾紫璋台的摇号辉煌史，2021年1月，该盘1224套房源一次性全部推出，共吸引超1万组家庭登记，精装限价28100元/㎡。

摇号群体中，投资客占了相当比例。在这5年限售期间，不少业主选择将房子出租。由于靠近阿里云谷等产业园，紫璋台的租金并不低——三居室月租金至少4000元，高的能超过5000元，这笔租金收入在一定程度上能抵消月供压力。

紫璋台部分房源租金情况

不过随着紫璋台挂牌房源增加，有出售意向的房源很难卖出理想的价格，后续会不会出现价格踩踏也很难说。再加上紫璋台小区有开发商自持房源改为出租房出租，导致小区内的环境也引来不少诟病。

隔壁的万科西雅图则是三墩北板块从高峰跌落的另一个典型代表。2021年楼市巅峰时期，西雅图89㎡户型最高成交价突破6万元/㎡。而到了2025年，成交价已跌至3.3万元/㎡左右；2026年部分房源成交均价甚至跌破3万元/㎡。从“6字头”到“2字头”，西雅图见证了杭州楼市整个周期的剧烈演变。

除了这两个热门小区，融信天澜、西湖国际城、紫西花语城等周边二手房小区也是类似市场行情，这不单是紫璋台个别楼盘的调整，而是整个三墩北板块面临的挑战。

新房“降维打击”，二手房还会跌？

以紫璋台为代表的网红次新房，为何在解禁后迅速跌价甚至跌破发行价？除了市场整体下行，来自新房的“降维打击”是重要原因因素。

紫璋台南面一路之隔，就是三墩北首个不限价新盘——华润润启未来之城。该项目是地铁4号线莲池路站上盖，均价约3.6-3.8万元/㎡。虽然单价高出紫璋台不少，但产品力实现了全面迭代，更高的得房率、更优的户型设计、更现代的公区配置。据了解，润启未来之城大部分户型得房率约在90%左右，从园林到室内配置相较限价时期的楼盘都进行了升级。

相比之下，紫璋台尽管刚刚进入二手房市场，但本质上已是6年前的产品。在杭州楼市产品快速迭代的今天，次新房的“房龄劣势”正变得越来越明显。得房率偏低、外立面真石漆起皮、周边配套匮乏等问题，都在削弱其二手溢价能力。

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