买二手房踩坑?90%的兰州人都忽略了这5件事!

七里河区的刘女士最近遇上了糟心事。

她花了120万在西站附近买了一套二手房，过户、交房一切顺利。可入住不到一个月，就有人找上门来说这房子之前被原房主租出去了，租期还有两年，让刘女士搬出去。

刘女士懵了——房产证都拿到手了，怎么还有这种事？

这就是二手房交易中最常见的坑之一："买卖不破租赁"。你以为买到的是房子，实际上买到的是带租约的"包袱"。

今天张艺博律师结合多年房产实务经验，把兰州二手房交易中最容易踩的5个坑一次讲清楚。

一、产权坑：房子到底是谁的？

这是最基础也是最致命的问题。

很多人买房只看房产证上的名字，但房产证可能是假的，或者产权有纠纷——比如夫妻共有但只写了一个人的名字、继承未完成、有抵押未解除等等。

实操建议：

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• 去兰州市不动产登记中心查档，以登记信息为准，别只看卖家手里的证
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• 如果卖家已婚，必须让配偶到场签字同意出售
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• 查清房子有没有抵押、查封、异议登记
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• 继承得来的房子，先确认继承手续是否全部完成
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二、租约坑：你买的房子可能住着别人

就像开头刘女士遇到的情况。《民法典》第725条明确规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

说白了就是——先租后卖，租客不搬，你新房主也没办法。

实操建议：

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• 签合同前实地看房，确认房屋实际居住情况
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• 让卖家出具无租约承诺，写入合同并约定违约责任
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• 如果有租约，要求卖家提供租赁合同，明确租期、租金、解除条件
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三、户口坑：原房主户口不迁走怎么办？

很多安宁区、西固区的买房人都是为了孩子上学，结果原房主户口迟迟不迁走，自己的户口落不进来，孩子也没法对口入学。

更坑的是：法院不受理单纯的户口迁出诉讼——这属于公安户籍管理范畴，法院不管。

实操建议：

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• 合同里明确约定户口迁出期限和逾期违约金（比如每天按总房款万分之五计算）
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• 留一部分房款作为户口保证金，户口迁走后再支付
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• 提前去辖区派出所查询房屋户籍情况
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四、定金坑：定金到底能不能退？

很多红古区、永登县来城关区买房的人，看房时脑子一热就交了定金，回头发现问题不想买了，定金能不能退？

《民法典》第587条：给付定金的一方不履行债务，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务，应当双倍返还定金。

但现实中很多情况介于两者之间——不是你不想买，而是双方对合同条款谈不拢。

实操建议：

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• 定金不要超过总房款的20%，超出部分不产生定金效力
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• 交定金前先看正式合同文本，别签了定金协议才发现合同有坑
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• 写"定金"还是"订金"差别很大——订金可以退，定金不能退
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• 如果是因为政策变化等不可归责于双方的原因导致合同无法签订，定金应当退还
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五、税费坑：到底谁来承担？

二手房交易税费说多不多说少不少，个税、增值税、契税、印花税……加起来可能几万甚至十几万。

很多榆中县、皋兰县来兰州买房的朋友，签合同的时候没注意税费约定，过户时才发现自己要多掏好几万。

法律上谁该交什么税是有规定的，但买卖双方可以约定由谁实际承担。中介往往口头说"各付各税"，合同里却写"买方承担全部税费"。

实操建议：

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• 合同里逐条写明每项税费由谁承担，不要用"全部税费由买方承担"这种笼统表述
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• 核实房屋是否满五唯一，这直接影响个税和增值税
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• 警惕中介的"阴阳合同"——为了避税做低网签价，风险全在你这边
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张艺博律师

 中共党员，曾为北京市中闻律师事务所上海分所房地产团队负责人
 甘肃勇盛律师事务所工会副主席
 甘肃省律协青年律师人才库入库律师
 甘肃省律师协会直属分会青年律师工作委员会委员
 企业法律顾问专业委员会委员
 甘肃省高级人民法院诉调调解专家
 甘肃八五职工普法手册撰稿人
 担任甘肃省内多家政府机构及企业法律顾问  

   📱 联系方式：13359431028  

   ⚠️ 本文仅供法律科普，不构成针对具体案件的法律意见。
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