（一）
创5年新高，到底有多“高”？
半年网签了9万3583套二手房，这是什么概念？
横向对比的话，这是2021年以来上半年的最高成交规模。
要知道，2021年上半年那波还是北京楼市的“高光时刻”，之后这几年一路下滑，直到今年才重新摸到这个水平。
纵向看，月度之间的对比就更明显：今年3月“小阳春”开局，4月、5月、6月连续三个月单月网签量领跑近五年的同期。
6月份是1万6618套，同比涨了将近10%——这个增幅，放在北京楼市这几年的低迷期里，确实算“炸裂”了。
再看看成交价格。
北京链家研究院的数据显示，上半年的成交均价比去年12月底累计上涨了4.9%。
听着不多？但要知道，北京二手房价格从2023年下半年开始下跌，跌了2年多，很多人的房子腰斩了几十万甚至近百万。
现在连续三个月小幅上行，至少说明一个事：跌不动了。
有中介跟我讲，五环内一套原本300多万的学区房，现在涨到了330万左右，涨幅大约三四十万。西城、海淀的优质学区房回暖要更加明显。
（二）
北京楼市为什么突然就“热”了？
我觉得有3个原因，缺一不可。
第一，政策是真给够了。
2025年12月底，北京出了新一轮楼市新政，买房门槛基本降到最低：
非京籍买五环内的房子，社保年限从3年降到了2年；买五环外，从2年降到1年。
首付比例最低15%，商贷利率最低3.05%（LPR-45BP），公积金贷款也降到了2.6%，这个新政我们去年底买房的时候就享受到了。
确实，门槛降低了很多，首付可以少掏很多，利率降了，月供也少了。
算一笔账：首付从三成降到一成五，300万的房子首付从90万降到45万，直接少掏45万。
起码有上车的希望了。
第二，价格跌到位了。
北京二手房从2023年跌到去年底，不少区域跌幅20%-30%。有些小区的价格已经回到2018-2019年的水平。
对刚需来说，“跌不动”比“会涨”更重要——因为你不知道底在哪，但你知道现在大概率离底不远了。
所以，先是一批刚需觉得“差不多了”，冲了进去，把成交量撑起来。
然后改善型买家看到量起来了，也开始动手换房。置换链条就这么转起来了。
第三，一线城市“集体回暖”有一定的效应。
二手房市场回暖不只是北京。
5月份，全国70城的房价数据显示，四大一线城市二手房连续3个月在上涨。
上海、深圳涨幅最高，均涨0.6%。
当整个一线城市都在回暖的时候，北京不可能“置身事外”——资金是最诚实的，哪里有信心，它就往哪里跑。
（三）
北京楼市真的“又行了”吗？这几个信号值得重视
数据确实好看，朋友圈里的中介又开始集体亢奋了，发朋友圈都是——“北京楼市回暖”、“拐点来了”、“赶紧上车”的呐喊。
不过，这几个信号，值得冷静想一想。
信号一：涨的是“量”，“价”才刚抬头。
9万多套的是网签量，代表的是成交活跃度。但是，价格涨幅4.9%，分散到半年里，每个月不到1%——这叫“止跌微涨”，离“大涨”还差得远。
说白了，现在更像“跌不动了+有人在买”，而不是“又要起飞了”。
信号二：回暖是分化的，不是雨露均沾。
北京涨得猛的，，永远是核心区学区房和优质次新房。
西城、海淀的教育资源房，五环内的热门板块，确实在回暖。
但是，远郊呢？延庆、密云、平谷、房山等区的二手房，很多还是在阴跌。有些小区挂牌半年都没人看。
不是所有房子都在涨，是“好房子在涨，普通房子在稳，远郊房子在跌”。
信号三：新房还没真正跟上。
上半年新房成交1.83万套，同比只涨了2.7%。
库存降到6.64万套，但去化周期还要22个月——也就是说，按现在的卖房速度，新房光消化库存就要快2年。
新房是楼市的“风向标”。二手房热了，新房还没真正起来，说明这波回暖更多是“以价换量”——业主降价促成交易，而不是市场全面反转。
所以我感觉，北京楼市确实在回暖，但说“又行了”还为时尚早。
更准确的说，跌到底了，开始筑底了，但能不能站稳，还得看下半年。
