宏观环境：调控"着力稳定"、货币灵活宽松、LPR连续维持、政策精准松绑
2026年上半年，随着中央调控定调从"止跌回稳"转向"着力稳定"，叠加上海"沪七条"新政的落地，上海楼市迎来一轮值得关注的修复行情。这轮回暖，究竟是政策刺激下的短期脉冲，还是市场真正企稳的信号？综观上半年数据，上海楼市呈现出"二手房引领修复、新房结构分化、土地精准供给、政策精准松绑"的整体特征：
二手房累计成交超14.7万套创近五年同期新高，置换链条持续修复；新房市场前低后高、月末翘尾，中高端改善占比提升；土地市场缩量提质、前稳后热，核心区高溢价与远郊底价的K型分化格局固化。
1.1 全国政策环境: 定调转向"着力稳定"，货币宽松持续在途
中央调控定调进一步向稳增长倾斜，标志着楼市"L型筑底"进入下半场。2026年3月十四届全国人大四次会议政府工作报告中，关于房地产的表述从上年的"止跌回稳"调整为"着力稳定"，用词的微调反映出宏观层面对楼市单边下行时代已经结束的基本判断。报告同时提出"探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量房重点用于保障性住房"，去库存成为工作重心。
货币金融环境延续宽松导向，为楼市修复提供底层支撑。2026年1月6日，中国人民银行工作会议召开，核心定调之一为"促进社会综合融资成本低位运行"，并明确"灵活高效运用降准降息等多种货币政策工具"，为全年宽松方向提供权威政策背书。
行业共性政策聚焦"去库存、优供给、好房子"三条主线。一是收购存量房用于保障房，二是城市更新与城中村改造，三是"安全舒适绿色智慧"的"好房子"建设。政府工作报告特别提出"有序推动安全舒适绿色智慧的'好房子'建设"，这一导向决定了未来产品的溢价权，符合绿建标准的新一代"新质住宅"正对次新房形成产品代差上的竞争优势。
1.2 上海楼市政策: 现行差别化体系叠加"沪七条"精准松绑
2026年上半年上海楼市政策以"沪七条"为核心标志，其被视为一场精准的"需求侧改革"。2026年2月25日，上海市住建委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2月26日起施行，从限购、公积金、房产税三大维度推出优化措施。
从政策力度看，本次调整体现出"梯度松绑、分区施策"的设计逻辑，直接扩大了外环内购房群体规模。据相关机构测算，仅外环内购房社保年限从3年缩短至1年一项，就可增加购房潜力人群至少9万人；此外，2026年2月初，上海已在静安区、浦东新区、徐汇区试点收购二手住房用于保障性租赁住房，对稳定市场预期产生积极影响
政策效果初判：新政选在春节后、小阳春前精准落地，信号意义极强，旨在巩固年初以来的边际回暖趋势。据知识库分析，"沪七条"并非简单托市，而是通过"资格+资金+成本"的组合发力，打通"卖旧买新"堵点，恢复市场自我循环功能。
土地市场：缩量提质、核心区高热、国央企主导、冷热分化
2.1 全市土地市场整体概况: 缩量提质，出让金位列全国第一
2026年上半年上海土地市场呈现"缩量提质、前稳后热"特征，成交金额同比虽有回落，但宅地出让金规模位列全国第一。
2026年1-6月上海涉宅用地（招拍挂）供应20幅，供应建面116.7万方；累计成交22幅，成交总建约123.6万㎡，成交总金额约521.4亿元，平均楼板价42184元/㎡，平均溢价率13%；去年同期成交20幅，成交总建约188万㎡ ;2024年同期（成交17幅、416亿元、溢价率7%）对比可见，成交金额、幅数较2025年同期回落，但显著高于2024年同期，整体溢价率处于近三年中等水平。
根据2026年集中供地批次来看，各批次出让金规模逐步放量，整体呈现出"量价齐升、热度递增"的趋势，第四、五批市场热度明显高于前三批。第四、五批次成交金额破百亿。
2.2 分区域土地市场表现: 核心区"小而美"高溢价，远郊底价K型分化
分区域看，土地市场呈现鲜明的K型分化：核心区稀缺宅地高溢价，远郊地块底价或低溢价成交。虹口楼板价高达101702元/㎡、溢价率27%，静安楼板价81665元/㎡、溢价率30%居各区溢价率之首；而普陀、金山等区则以底价成交、溢价率为0%。
从典型地块案例看，这一分化格局更为直观。徐汇长桥街道地块经82轮竞价、以25%溢价率成交，楼面价87150元/㎡，凸显核心稀缺资源的重估逻辑；静安大宁地块经168轮竞价，由建发以72.89亿元、29.63%溢价率、楼面价81665元/㎡拿下；与此同时，虹口四川北路两幅地块楼板价均破9万元/㎡。反观青浦、普陀、金山等外围或有硬伤地块，则多以底价成交，体现房企明显的板块筛选偏好以及理性的拿地态度。
2.3 典型企业拿地情况：央国企主导，头部房企窗口期补仓
从企业拿地格局看，国央企延续主导地位，民企逐步回归但仍相对谨慎。从上半年企业拿地金额数据来看，保利发展以4幅、成交总价85.9亿元居首，建发房产1幅、72.9亿元，位列第二；绿城中国3幅、56.6亿列第三。
数据来源：cric 数据库，招拍挂宅地口径
综合来看，上半年上海宅地成交呈现四大核心特征：
其一，缩量提质：供地规模同比收缩，但供地质量提升，核心区优质地块集中入市。
其二，前稳后热：前三批次溢价率低位，四、五批次溢价率显著攀升，市场热度逐批次走高。
其三，核心高热、远郊底价的K型分化：中心城区稀缺宅地高溢价成交，远郊地块底价或低溢价成交。
其四，房企追求"确定性"：本轮房企高价拿地并非上一轮周期的简单重演，而是在行业调整期对确定性、入场资格、生存权的争夺，核心城市核心地段因具备稳定的去化预期被视为资金避险的"确定性资产"。
新建住宅市场：供应缩量、成交筑底、价格分化、库存承压
2026年上半年上海商品住宅市场呈现"供求双降、成交筑底、均价回落"的整体态势。上半年（住宅+别墅口径）供应15936套、211.15万㎡；成交18603套、231.71万㎡，成交金额约1705.71亿元，成交均价73614元/㎡，供求比0.91。
从近4年同期对比看， 2026年上半年成交套数与成交面积均创近4年同期新低，成交均价亦较2025年、2024年同期回落，反映市场仍处筑底阶段。上海新房成交量自2023H1的高点（518.12万㎡、46039套）以来整体呈震荡下行态势。
从月度走势看，市场呈现出"小阳春"放量与年中回升的节奏。3月成交42.76万㎡，环比大幅回升206.42%，成为上半年首个放量高点；4-6月成交连续回升，6月成交4432套、55.98万㎡，成交面积同比转正为+0.54%，成交套数同比-2.79%。
分区域看，新房成交呈现"外环外走量、核心区支撑价格"的分化格局。浦东以成交3843套、51.85万㎡、均价86455元/㎡成为绝对成交主力区；宝山成交2486套、嘉定成交2108套、青浦成交1721套、奉贤成交1636套，外环外板块承担了主要的走量功能；从均价看，核心区显著领先：黄浦均价171421元/㎡、徐汇157303元/㎡、虹口153642元/㎡、杨浦122260元/㎡，高价支撑了全市成交金额。
3.2成交结构分析：向90-110㎡、500-700万、三房迁移，改善占比提升
从成交结构看，改善型面积段与总价段构成市场主力，高端豪宅展现出较强韧性。
在面积段维度，90-110㎡成交7839套为绝对主力，110-130㎡成交4093套，130-150㎡成交2358套，150-200㎡成交1701套，200㎡以上成交1063套。这一结构反映刚需与首改在90-110㎡集中，而改善及以上面积段合计占比可观。
在总价段维度，300-500万成交5161套为最大单元，500-700万成交4330套，700-900万成交2246套，1000-1500万成交2182套，1500-2000万成交1202套，3000万元以上成交734套。值得注意的是，3000万元以上高端物业成交734套、成交金额约332.56亿元，显示豪宅市场韧性突出。
从库存端看，2026年上半年上海新房库存高位平稳，但去化周期持续走阔，库存承压。2026年6月，库存面积 753万万㎡，环比下降1.9%；整体库存压力小幅下降。但是去化周期为19.2个月，尽管成交端有所修复，但去化压力尚未实质缓解，近3个月去化周期依旧保持在19个月左右，库存消化仍需时间。
3.4开盘市场监测：核心改善红盘售罄，外围滞销，两极分化
从开盘去化看，上半年上海新房市场呈现出显著的"两极分化"：上半年开盘市场呈现"高供应、低去化"的总体格局。83个项目累计162次推盘，供应近1.5万套，但开盘当天(平均)去化不足四分之一，反映出市场整体承压、购房意愿趋于理性的基本面。
去化率呈现清晰的"由内向外递减"梯度：中外环（42.0%）> 内中环（38.3%）> 内环内（30.6%）> 外郊环 （18.0%）> 郊环外（11.6%）。
值得注意的是，中外环去化率反超内环内，主要原因在于：中外环是3.5代新规产品集中入市的区域，高得房率、高附赠空间的产品代差优势显著；同时中外环总价门槛相对内环内更低，适配更广泛的主力改善客群。内环内虽地段稀缺，但高总价限制了客群基数，且部分项目产品力不足（如苏河融景为老盘租转售、新弘·北京道 总价4,250万-1亿），拖累整体表现。 郊环外去化率仅11.6%，21次推盘2,688套仅去化311套，其中崇明两盘（372套）零去化、金山多盘持续低迷，远郊项目面临客源导入困难、配套兑现慢等结构性瓶颈。
开盘去化的两极分化，本质上是"核心资产重估"逻辑在销售端的映射：具备稀缺资源、成熟配套或产品力优势的项目实现日光或高认购，而同板块产品力平庸或远郊项目则遭遇冷遇，去化承压。这与土地市场的K型分化形成了一致的传导链条。
3.5项目销售排行：中高端改善项目领跑，头部项目集中度较高
从项目维度看，核心区改善及高端项目领跑市场。商品住宅成交金额TOP10项目由浦东华润澐启滨江以约114.2亿元领跑，遥遥领先于其他项目；其后依次为徐汇安澜上海约57.7亿元、浦东陆家嘴太古源·源邸约54.0亿元。
榜单项目主要集中于浦东、徐汇、虹口、杨浦等核心区，改善与高端产品成交金额领先，其中安澜上海、陆家嘴太古源·源邸成交均价均超17万元/㎡，绿城·潮鸣外滩、华润外滩瑞府等亦位居高价梯队，印证核心资产重估逻辑在高端市场的持续演绎；同时嘉定华发华润时代之城以约5.31万㎡、464套的规模跻身TOP10，反映郊区规模型项目在总量上仍具一定支撑。
二手房市场：淡季不淡、量价齐稳、置换链条修复、五年同期新高
2026年上半年上海二手房市场呈现"量增、价稳、供给收缩"特征，整体处于筑底修复阶段。上半年上海二手房累计成交147,287套，月均约24,547套，不仅高于2025年全年月均水平（21,174套），更创下近五年上半年阶段性新高。
从成交节奏看：1月延续上年末高位；2月受春节影响季节性回落至11,315套；3月迅速反弹至31,215套——这是近五年单月成交首次站上3万套"活跃线"；4至6月稳定在2.5万～2.8万套区间，其中6月成交25,158套，同比去年6月上涨21.1%，且连续7个月（剔除春节二月）稳居2.2万套之上；
综合来看：2026年的二手房市场热度并非季节性波动，而是整体中枢的上移。其次，纵向历史对比来看，这是近五年以来上海二手房市场在上半年取得的最高阶段性成交纪录。在过去五年中，受限于宏观调控、疫情后续影响及经济预期波动，上半年成交往往受到抑制，而2026年上半年能够突破这一长期压制，说明市场内生动力已经恢复。上海二手房市场已进入"量稳价筑"的筑底修复周期，改善置换链条逐步激活，供给收缩与需求韧性的共振将支撑价格企稳预期的持续巩固。
楼市预判：政策渐进宽松、土地缩量提质、住宅温和修复、结构分化延续
5.1 政策走势预判：渐进式精细化宽松延续
上半年"沪七条"落地后市场信心明显提振，货币端LPR已连续12个月维持3.0%-3.5%的低位。预计下半年上海政策将延续渐进式、精细化宽松导向，限购仍有优化空间（外环内进一步松绑、居住证门槛调整值得关注）；据央行工作会议定调，货币端仍存降准降息空间；去库存（收购存量房用于保障房）、城市更新、"好房子"建设将持续推进。据克而瑞上海观点，未来政策或进一步放宽购房限制、扩大房产税减免、增加保障性租赁住房供给，推动市场实现"着力稳定"。
5.2 土地市场预判：减量提质延续，核心高热远郊底价
预计核心区优质地块将继续维持高热，国央企主导格局延续，联合拿地模式有望进一步普及；民企或继续收缩战线、聚焦城市深耕或转向代建、联合开发等轻资产模式；供地端"提质减量"策略延续，核心城市优质地块与远郊地块之间的"K型分化"将成为常态。
5.3 住宅市场预判：二手量价齐稳，新房结构分化固化
新房成交或维持筑底企稳态势，结构性分化延续——核心区改善及高端产品保持韧性，外围远郊去化承压，库存去化压力仍存。二手房量价修复领先，刚需先行，仍是政策底向市场底传导的先行载体。
对房企决策者而言，投资端宜聚焦核心城区、稀缺资源、具备"好房子"打造条件的确定性地块，坚持利润前置与品质导向；对投资机构与购房者而言，须理性看待结构性行情，警惕"核心热、外围冷"格局下的板块与项目分化风险。
报告说明：
本报告为市场研究分析，不构成投资建议；报告中价格与市场预判存在不确定性，须谨慎参考；文中政策内容以官方最终发布为准。报告数据分别来源于克而瑞数据、国家统计局等，统计口径与截至时间已在相应图表及正文中标注，因口径差异各来源数据或存在不一致，引用时请注意甄别。本报告课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
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