上海二手房成交创新高?很多人却觉得房子更难卖了

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最近，关于上海楼市，网上不断传来好消息

有人说，上海二手房3月小阳春成交创新高；

有人说，今年的楼市淡季比预想中更热；

还有人说，上海二手房市场正在回暖

但另一边，不少准备卖房的人却有着完全不同的感受

挂牌之后，咨询的人没有想象中多

带看次数越来越少

价格谈了又谈，成交还是迟迟没有消息

不少买房人也一样

房子看了不少，收藏了一堆，却迟迟下不了决定

图片由AI生成

于是，一个问题摆在很多人面前：

成交明明比传统淡季高，为什么业主却觉得房子更难卖了？

我们整理了2025年1月至今年6月上海二手房的成交、挂牌、去化数据

把这些数据放在一起之后发现：

新闻里的上海楼市

和每个小区里真实的市场

其实并不是同一个故事

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• 成交确实回来了，但市场并没有一路升温

先看大家最关心的成交量

2026年3月，上海二手房成交31215套，创下近18个月以来的新高

这一数据，也让不少人重新燃起了对市场的信心

不过，如果继续往后看，就会发现另一件事情

4月成交28742套

5月成交28023套

6月成交25158套

事实就是，从3月份达到高点以后，成交量已经连续三个月回落

很多人会说，这不是小阳春结束后的正常现象吗？

确实，每年都会有一定的季节性波动

但真正值得关注的，并不是成交有没有回落，而是成交为什么能够在3月份冲到高点

答案，很快就能从另一组数据里找到

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• 成交最多的时候，恰恰也是价格最低的时候

很多人都有一个惯性认知：

成交越多，房价应该越容易上涨

但今年上海二手房市场却呈现出了另一种情况

2026年3月，全市成交均价降至33099元/㎡，是上半年最低点

随后4月至6月，成交均价逐步回升，重新回到34565元/㎡左右

与此同时，成交量却开始连续下降

也就是说：

成交最多的时候，是价格最低的时候；

成交回落之后，价格反而开始修复

这说明什么？

现在的市场，依然是一个对价格高度敏感的市场

很多成交，并不是市场突然变热的原因，而是价格达到了买卖双方能够接受的位置

一旦价格开始回升，部分买家的观望情绪便重新出现，成交节奏也随之放缓

所以，今年成交创新高，并不意味着房子越来越好卖

它更像是在告诉我们：

真正推动成交的，依然是价格

不过，如果只是价格，还解释不了另一件事情

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• 真正变化的，不是成交，而是看房的人

如果说成交代表最终结果

那么带看，更像是市场情绪

房见选取了两个具有代表性的小区进行观察

一个是浦东金桥的兰城小区

一个是普陀桃浦的安居金祁新城

两个小区的位置不同，市场表现也不同

但却出现了一个几乎一致的变化

带看量明显下降

兰城小区，套均带看次数相比高点下降超过80%

安居金祁新城，同样下降超过80%

很多人看到这里，第一反应可能是：

是不是没人买房了？

其实不是，因为成交仍然在发生

真正减少的，并不是买家

而是那些愿意立刻约中介看房、快速进入交易流程的买家

过去，大家都会利用周末看看房，提前了解市场

现在，越来越多的人选择先在线比较、反复筛选，再决定是否实地看房

换句话说，买家没有消失，只是变得更加谨慎

他们会收藏房源，会反复比较，会持续关注价格变化

但真正迈出看房那一步的人，比过去少了

这也意味着，未来能够成交的房源，需要比以前更有竞争力

• 库存还在下降，但成交节奏已经慢下来了

再来看挂牌和去化

截至2026年6月，全市存续挂牌数量仍然处于持续下降趋势

这意味着市场仍在去库存

但与此同时，去化周期也在变化

2026年3月，全市去化周期只有2.77个月，是近一年多以来最低水平

到了6月，又回升至3.2个月

去化周期，翻译成更容易理解的话，就是：

房子卖出去所需要的时间

去化周期开始变长了，但库存仍然在减少，成交仍然存在

但成交速度已经不像3月份那么快

市场开始重新进入一个新的阶段：

买家愿意慢慢挑，卖家也不得不面对更加充分的市场竞争

• 上海楼市没有突然变冷，而是进入了新的博弈阶段

把前面的几组数据放在一起，就会发现一个越来越清晰的变化

• 成交告诉我们：市场还有真实需求

• 价格告诉我们：买家依然对价格要求很高

• 带看告诉我们：真正进入交易流程的人变少了

• 去化周期告诉我们：市场开始重新进入买卖双方的博弈

所以，今天的上海楼市，并不是简单的回暖或者降温

而是越来越趋于理性

买家不再担心“现在不买，以后更贵”

卖家也不能只参考挂牌价，而需要面对真实成交价和市场反馈

过去决定成交的，是情绪

现在决定成交的，是需求与思考

• 真正应该关注的，从来都不只是房价

很多买房人每天都会关注房价

但对于真正要买房或者卖房的人来说，房价往往不是最早发生变化的那个指标

更早变化的，通常是：

成交速度、挂牌数量、去化周期、带看热度

这些数据，往往比房价更早反映市场的变化

同样都是上海，不同板块、不同小区，市场表现可能完全不同

有的小区【挂牌量】持续减少；

有的小区【成交量】一直稳定；

有的小区【带看量】明显下降；

还有的小区，议价空间时刻都在变化

如果只看全市平均数据，很容易忽略真正影响交易决策的信息

• 比判断“上海楼市”更重要的，是判断您的目标

很多人问：上海楼市到底有没有回暖？

其实，这个问题越来越难用一句话回答

因为今天的上海，从来都不是一个统一的市场

而是由成千上万个小区组成的无数个小市场

真正影响一套房子成交的，不是新闻里的平均成交量

而是您准备买、准备卖的那个小区：

· 最近挂牌有没有增加？

· 成交有没有放缓？

· 去化速度有没有变化？

· 带看是不是越来越少？

这些变化，才真正决定一套房子的成交难度

也正因如此，越来越多购房者开始把关注点，从全市数据转向具体小区的数据

房见小程序提供的，正是这些更贴近真实市场的信息

无论是挂牌变化、成交走势、库存情况，还是去化节奏

都可以帮助买卖双方更全面地了解目标小区当前的市场状态

毕竟，新闻告诉我们的，是上海发生了什么

而数据真正想告诉我们的，是您准备交易的那个小区，正在发生什么

对于准备买房的人来说，重要的不是市场有多热

对于准备卖房的人来说，重要的也不是新闻里的成交纪录

真正值得关注的是：

您关心的那个小区，现在到底是什么状态

因为今天的楼市

早已不是一道选择题

而是一道数据题