今年上半年，楼市最应该关注的数据，并不是某一个城市的房价上涨了多少，而是——二手房成交量已经超过了新盘。

这件事情在20年前是不可能想象到的。

因为过去人们买房子都习惯选择新盘、开盘、排队、摇号，很热闹。但是现在不一样了，市场正在悄悄地改变自己。

从1月份到5月份，二手房在全国家房交易量中所占的比例已经达到了51.5%，而到了5月份的时候则达到了53.9%。

在18个省市当中，二手房成交量已经超过了新房市场，在30个重点城市的成交量也达到了69%。

这就意味着什么呢？

跑了30年的新房为中心的市场，已经悄悄地整个倒了过来。并不是因为二手房变香了，而是购房者的心态发生了巨变。

01、信任崩了，二手房成了“确定性”赢家

近几年来，期房交付出现问题的现象时有发生。

投入数百万的资金，经过两三年的时间之后，开发商出现问题了，要么是烂尾楼，要么就是各种减配，所有的风险都由购房者承担。

但是二手房不同，看得见、摸得到，签订好合同就可以拿到房子钥匙，马上可以搬进去居住。在信任极度匮乏的情况下，确定性也就成了最吸引人的东西。

房价，也给二手房打了一张好牌。

1-5月份，百城二手房价累计下降了2.49个百分点，但是同期新房价格上涨了0.42个百分点。同地段的房子，二手房比新房便宜很多，并且还在不断下跌。

对于手头上钱不多的刚性需求者而言，这笔账算得非常清楚。低总价房源仍然是成交的主要力量，刚需主导的市场修复特点十分明显。

20个城市上半年二手房成交量大约为76万套，同比增长了6%，二季度每个月的增长率都超过了10%。

北京、上海、深圳的表现最好，主要是因为有持续的人口流入以及强大的产业支撑，就业机会和公共资源摆在那儿，需求就是实实在在的。

但是并不是所有的城市都开始回暖了，大部分的二三线城市仍然很安静。

02、挂牌量在降，市场正在走向供需再平衡

有意思的是，在成交量放大之时，挂牌的数量却在减少。

到五月底的时候，25个重点城市的二手房挂牌量已经达到了211万套，相比去年十月份的历史最高点下降了5个百分点。北京下降了17%，上海下降了26%。

很多人认为这是由于房东惜售而产生的价格上升，但并不是全部的原因。

很多房源都是房东自己先撤牌、调价之后再重新挂出来的，以前那种乱挂牌、漫天要价的情况已经不存在了，取而代之的是现在的更加理性和精准的价格定位。

不是不想卖，而是卖房策略变得更理性了。

“挂牌收缩、成交放量”并存的局面，表明市场正由流动性恢复向供需重新平衡转变。上海二手房价格已经连续三个月出现小幅上升的情况了，这也是一个比较明显的信号。

03、新房不是卖不动，而是彻底变了赛道

上半年百城新房成交面积同比减少大约12%左右，从表面上来看并不理想。

但是分开来看的话，一线城市的二季度已经出现了明显的恢复，4月份同比增长了19%，5月份增长了10%，拉低平均增速的主要还是二线和三线城市。

真正重要的是成交结构的变化。

1-5月份，30个重点城市的120平米以上的住宅成交量占到了全部住宅成交量的四成八，相比去年同期上升了2.3个百分点；90平米以下的小户型只占到所有住宅成交的比例的一成五。

新房市场正迅速地向着改善型的需求集中。

购买新房子的人中，已经有很少一部分人是第一次购房的年轻人了，更多的是有房产并且想要更换更大或者更好的房子的家庭。

开发商也随之调整了策略，供给端主要集中在改善型住宅上，户型越来越大、配置越来越高。因此新房的门槛越来越高，刚需的年轻人可以挑选的新房子越来越少了，只好转向二手房市场。

新房越来越好，但是却不是普通人愿意选择的了。从原来的全民市场向现在的以改善需求为主的高端市场转变。

04、不是替代，而是置换链条终于跑通了

人们普遍认为新房被二手房取代了，实际上并不是这样。

真正的原因就是置换循环已经运转起来了。

改善家庭把老房子卖了买新房，刚性需求的家庭则接手这些性价比较高的旧房子。以前被死死卡住的链条又开始转动起来，并且同时把新房子与旧房子这两个市场都给托住了。

现在的两个市场是完全不同的两种逻辑在运转。

二手房主要是满足刚性需求，依靠的是价格优势、确定性以及低总价所带来的一流流动性。

成交量不断增大，尽管价格仍然处于低位，但是下降幅度已经有所减小，在一些重点城市的房价也出现了微幅上涨的情况。

新房主要是为了改善居住条件而建，依靠的是产品的升级以及品质的竞争。整体成交量减少了一些，但是一线城市优质的改善型住宅却在逆市上扬，价格、门槛都往上涨了。

过去的逻辑就是一套可以适用于所有人的方法，买就会涨。

目前有两条路线：刚需在二手房中争抢性价比，改善在新房里比拼品质、比拼配置。同一个人，在不同的地方做出不同的决定。

不同价位的产品之间的差距，越来越大了。

百城新房上涨0.42%，二手房下跌2.49%，同地段的新旧房价格差距越来越大。

背后的定价逻辑也已经完全分开：新房以产品力、土地成本来决定价格，越卷越贵；二手房则根据真实的供求关系来判断，挂牌多就会下跌，成交多就会稳定。之后就会形成一种习惯。

05、这是长期趋势，不是短期现象

这样的差别是长久存在的。

全国城镇存量住房已经超过了四千万平方米，在交易配套不断完善的背景下，二手房的承接能力将会越来越强。新房供应向改善端发展的时候，刚需的选择空间就会变小。

两个市场的差距，也会越来越大。

放到全世界来看的话，这也是很正常的。美国二手房交易占比较大，一般都在85%以上，日本也一样，在70%左右。

当城市化率达到60%之后，新房高峰期也就差不多结束了。我们现在的城市化率已经到了66%以上了，走到这个地步也是早晚的事情。

51.5%，仅仅只是一个开始。

06、对普通人来说，这其实是更好的时代

下半年，核心城市的二手房市场活跃度仍然很高，但是价格下跌的空间已经不大了。新房成交下降幅度会减小，但是整个市场的恢复仍然需要一段时间。

以前依靠房价上涨来赚取差价的模式已经逐渐退出了历史舞台，房地产市场的回归也使竞争的重点从预期到品质、从杠杆到性价比。

对一般的购房者而言，这个信号已经很明确了：

刚需购房者可以选择二手房，因为房源多，可以讨价还价，尽管核心城市的房价下降幅度已经减小了，但是还没有出现全面上涨的情况，在这个阶段是比较合适的。

想要换房改善家庭居住条件的话，就应多关注一下一线和强二线城市的新盘。

炒房时代已经一去不复返了。

当市场重新回归到居住属性的时候，对于普通的购房者而言会更加有利。

最近有没有看过房子呢？是购买二手房还是新建房屋？欢迎大家在评论区留言发表自己的看法，我们一起来讨论吧。