成都这几个区域,二手房市占率突破90%!

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观点1：成都二手房市占率从19.5%攀升至80.2%，市场全面完成从"新房主导"到"二手房主导"的结构性转型，进入深度存量时代。

观点2：所有中心城区二手房市占率均突破65%且持续攀升。部分核心区（武侯、锦江、高新南）已超90%，市场由二手房深度主导。

观点3：100㎡以下已实现"二手房绝对主导"，144-160㎡面积段二手房市占率提升幅度最大，130-144㎡与180-200㎡两个区间，新房仍保持一定竞争力。

观点4：中低价位段（300万以下）二手房全面确立主导地位，中高价位段（300-500万）主导权转移，高总价段（500万以上）是新房的"最后壁垒"。

观点5：二手房市占率攀升是供给侧、价格侧、需求侧、政策端、金融端等多重因素共振的结果，具有坚实的结构性基础，总体趋势明确且难以逆转。

2026上半年，成都中心城区二手住宅成交超9.8万套，新房成交2.4万余套，二手房市占率攀升至80.2%，创下历史新高。

五年间，二手房市占率累计提升超60个百分点，年均提升超12个百分点，呈现出持续、快速、不可逆的攀升态势。

仅仅五年，成都房地产市场格局完成了从"新房主导"向"二手房主导"的根本性转变。

二手房2026上半年80.2%的市占率，意味着成都市场已正式迈入深度存量时代。这一变化既意味着成都城市发展的成熟度提升，也预示着未来市场运行逻辑将发生本质性变化。

成都中心城区二手房市占率呈现"核心区域高、外围区域低"的总体格局，但所有区域二手房市占率均已突破65%，且均呈持续攀升态势。

其中，武侯区、锦江区、高新南区等核心区域二手房市占率已突破90%，为二手房深度主导区域，市占率最高的武侯区达到92.0%；这些区域的共同特征是：开发成熟度高，新增土地供应稀缺，存量房品质优，配套完善，居住价值突出。

二手房市占率超过80%的还有成华区、郫都区、高新西区、青白江区、青羊区，高于中心城区平均水平，为二手房优势区域。龙泉驿区、天府新区、新津这3个区域二手房市占率不到70%，在二手房整体主导区域的背景下，新房仍具有一定竞争力。

从区域二手房市占率演变看，所有区域均呈现持续攀升态势，但提升幅度存在差异。核心区域（武侯、锦江、高新南、青羊等）提升幅度普遍超过60个百分点，主要因新房供应有限且房价高企，外围区域（龙泉驿、新津、温江、双流等）提升幅度相对较小，主要因新房供应相对充足，且在价格或产品端具有一定竞争力。

截至2026上半年，所有面积段的二手房市占率均较2021上半年实现大幅提升，但不同面积段的市场主导权转移速度与当前格局存在显著差异，体现出刚需、首改、改善等不同需求层次对新房与二手房偏好的结构性分化。

100㎡以下面积段是二手房市占率最早突破、当前主导地位最稳固的区间。2021上半年，该面积段二手房市占率仅为36.1%，新房占主导。至2022上半年，市占率跃升至72.8%，完成主导权转移。至2026上半年，市占率高达92.7%，五年累计提升56.6个百分点，为所有面积段中市占率最高的区间。

小户型段率先完成存量主导，主要原因有三：其一，小户型对应刚需客群，对总价敏感度高，二手房凭借较低的单价与总价优势成为刚需首选。其二，小户型新房供应持续收缩，开发商为追求利润率逐步减少小户型产品供应，而二手房市场小户型存量丰富。其三，小户型二手房多位于城市核心区域与成熟社区，配套完善、通勤便利，更契合刚需客群对"地段优先"的偏好。

100-144㎡面积段（涵盖100-110㎡、110-120㎡、120-130㎡、130-144㎡四个子区间）是成都新房市场的成交主力，也是二手房市占率"稳步跟进"的典型区间。2021上半年，该面积段四个子区间的二手房市占率均在6%-9%之间，新房占据绝对主导。至2026上半年，四个子区间市占率分别达到65.7% 、61.6%、61.6%和56.8%，均突破50%平衡线，完成主导权转移，但提升幅度与当前市占率水平均低于小户型段。

中户型段二手房市占率提升相对温和，反映了该面积段新房与二手房竞争"胶着"。一方面，100-144㎡是新房开发商的主力产品区间，供应相对充足，2026上半年该区间新房成交合计20405套，占新房总成交的67%，开发商通过产品升级维持竞争力。另一方面 ，该面积段对应的改善客群，对产品品质、社区环境、物业服务有更高要求，部分客户仍倾向选择新房。值得注意的是，130-144㎡子区间二手房市占率在四个子区间中最低，意味着该面积段新房的产品力优势仍具有一定吸引力。

144㎡以上面积段（涵盖144-160㎡、160-180㎡、180-200㎡、200㎡以上四个子区间）是二手房市占率"加速追赶"的区间，呈现出"起点低、增速快"的特征。2021上半年，该面积段四个子区间市占率在6%-12%之间，同样是新房主导的稳固区间。至2026上半年，144-160㎡二手房市占率飙升至79.7%， 提升71.3个百分点，为所有面积段最大增幅，160-180㎡达到65.4%，180-200㎡达到55.0%，200㎡以上达到58.8%，均突破或接近50%平衡线。

尤其值得关注的是144-160㎡，这是新房市场近几年的主力供应面积段，然而这一面积段的二手房市占率的攀升速度，却是最快的。这意味着该面积段作为成都市场"改善主力"区间，新房与二手房的竞争格局已发生根本逆转。

整体来看，所有面积段的二手房市占率均实现显著提升。从当前主导权状态看，100㎡以下已实现"二手房绝对主导"（市占率超90%），其余面积段均已完成主导权转移（市占率超50%），但130-144㎡与180-200㎡两个区间市占率相对较低（56.8%与55.0%），新房仍保持一定竞争力。

从总价段维度来看，中低价位段（300万以下）二手房已全面确立主导地位，中高价位段（300-500万）二手房刚刚完成主导权转移，而高总价段（500万以上）新房仍保持相对优势。这一格局反映了不同支付能力客群在新房与二手房之间的偏好分化。

300万以下总价段是二手房市占率最高、主导地位最稳固的区间。2021上半年，100万以下、100- 200万、200-300万三个子区间的二手房市占率分别为16.1%、18.7%和13.3%，新房占据绝对主导。至2026上半年，三个子区间市占率分别飙升至84.8%、79.9%和64.5%，分别提升68.6、61.3和51.2个百分点，均突破60%，其中100万以下与100-200万区间市占率接近或超过80%，成为二手房的"绝对主场"。

300-500万总价段（涵盖300-400万、400-500万两个子区间）是二手房市占率"刚刚完成主导权转移"的临界区间。2021上半年，两个子区间二手房市占率分别为10.0%和9.5%，新房占据绝对主导。至2026上半年，市占率分别提升至61.3%和56.2%，均突破50%平衡线，但提升幅度与当前二手房市占率水平均低于中低价位段。

中高价位段二手房市占率提升相对温和，反映了该价位段新房与二手房竞争激烈。该价位段对应改善型客群，对产品品质、社区环境、品牌溢价有较高要求，是新房开发商重点争夺的市场。开发商通过高端产品定位、精装标准提升、社区配套升级等策略，在该价位段维持了一定竞争力。然而，二手房凭借核心地段稀缺房源、成熟配套与相对可控总价，仍逐步蚕食新房份额。值得注意的是，400-500万区间二手房市占率（56.2%）在所有总价段中最低（除高总价段外）；该价位段作为"改善进阶"区间，新房的产品力优势仍较为突出。

500万以上总价段（涵盖500-600万、600万以上两个子区间）是新房仍保持相对优势的"最后壁垒"。2021上半年，两个子区间二手房市占率分别为7.3%和7.1%，新房绝对主导。至2026上半年，二手房市占率分别提升至39.3%和36.3%，提升幅度在所有总价段中最小，且二手房市占率仍低于50%，新房仍保持主导地位。

高总价段新房主导地位的延续，体现了豪宅市场的独有逻辑。其一，高总价客群对产品品质、稀缺资源有极致追求，新房通过顶级产品定位满足这一需求。其二，豪宅新房多占据城市核心稀缺地段或新兴高端板块，具有不可替代性。其三，豪宅客群对价格敏感度较低。其四，高总价二手房流动性相对较低，业主惜售心理较强，供给有限也制约了二手房市占率提升。不过，随着核心区域豪宅二手房存量逐步释放与价格调整，该价位段二手房市占率仍有进一步提升空间。

整体而言，总价越低，二手房市占率越高、提升幅度越大；总价越高，二手房市占率越低、提升幅度越小；不同支付能力客群在新房与二手房之间的偏好分化极为显著。从主导权状态看，500万以下区间已完成主导权转移（二手房市占率超50%），而500万以上区间新房仍保持主导，构成新房市场的"最后壁垒"。

展望2026下半年及2027年，成都二手房市占率预计将继续高位运行，大概率维持在80%-85%区间，进一步提升的空间有限。核心区域二手房市占率已接近天花板，外围区域虽仍有提升空间，但增速将放缓。

值得关注的是，二手房市占率攀升并非单向过程。若新房市场出现以下变化，二手房市占率可能出现阶段性回调：一是新房价格实质性下调，缩小与二手房的价差；二是新房供应结构优化，增加中小户型、低总价产品供给。但从目前市场态势看，上述变化短期内难以实现，二手房市占率高位运行的格局将延续。