蓉问：介绍下【合同无效】相关规定？
晓答：《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”
蓉问：介绍下【房产代持】认定问题的相关案例？
晓答：如(2025)沪01民终4173号案件中，法院在就【案涉《房地产买卖合同》《房地产买卖居间协议》《房地产买卖居间协议之补充协议》《房产代持合同》的效力如何】予以阐述时指出：本案中，上诉人认为案涉合同中的“婚更条款”以及合同中关于蒋某“借郁某、李某摇号名额”购买案涉房屋的约定均违反公序良俗，致案涉合同无效。对此法院认为，公序良俗即公共秩序与善良风俗，在现代市场经济社会中，有维护国家社会一般利益以及一般道德观念的重要功能。由于立法时不可能预见一切损害社会公益和道德秩序的行为并作出详尽的禁止性规定，故法律设立公序良俗原则，以弥补禁止性规定之不足。有鉴于该原则对于社会秩序的调整及对于法律局限性的弥补功能，虽然其中所包含的正义、自由、平等等价值理念是一以贯之的，但该原则的具体表现以及对合同效力影响的界线等应当是随着社会利益、道德观念的发展而随之调整，人民法院应考虑实现合同的方式及目的是否有害于公共秩序，是否出现立法时未能预见到的扰乱社会公共秩序、有违社会公德的行为等谨慎判断合同效力。
关于“婚更条款”本身的效力及对合同整体效力的影响，法院认为，案涉合同中涉及的“婚更条款”确实存在不恰当的利用婚姻制度实现规避税费缴纳的情况，应对该条款的效力持否定性评价。根据已查明的事实，蒋某并不存在只能通过“婚更条款”来实现过户登记等限购情况，因此该条款对于案涉合同履行的影响仅存在于税费缴纳的环节，在该条款无效的情况下，案涉房屋买卖可以按照正常缴纳税费的方式继续履行。同时，蒋某在一审中明确表示愿意承担全部交易税费，因此在双方未对税费承担方式重新约定的情况下，不影响案涉房屋买卖的继续履行。故此法院认为，本案中“婚更条款”无效属于合同部分条款无效，不影响剩余部分合同的履行，法院对于李某主张“婚更条款”无效致案涉合同全部无效的意见不予采信。
关于蒋某“借郁某、李某摇号名额”购买案涉房屋之约定的效力问题，法院认为，本市购房政策关于积分参与摇号的规定是在国家对于房地产市场调控的背景下产生的，目的在于促进房地产市场平稳健康发展。从效力层级方面而言，新房摇号积分制政策未能达到否定合同效力的程度。从该政策所调整的社会秩序、利益等方面而言，根据李某关于购买案涉房屋自用的诉讼意见，案涉合同中关于“借郁某、李某摇号名额”购买案涉房屋的约定虽然变更了实质上购买案涉房屋的人员，但并没有对其他购房者的购房顺位造成负面影响，也没有扰乱房地产调控政策对于社会秩序、利益等的维护，不存在违反公序良俗原则的情况，不应认定为无效，更不会导致案涉合同整体无效的后果。
如(2024)沪0116民初15151号案件中，法院在就【张某1对案涉房产主张的房产代持关系，抑或“借名买房”事实能否成立】予以阐述时指出：本案中，首先，张某1与梁某之间未签订书面的房产代持或借名买房协议，在代持不动产等大件物品时，未留存任何书面协议，不符合常理。原告虽表示双方系母女关系，不签订协议有其合理性，然原告在诉状中陈述由其母亲代持理由系考虑到“投资增值手段”“未来工作规划”“未来感情遇人不淑等不确定性因素”“当地房贷政策”等因素，足以可见原告处事谨慎且考虑周到，在这样的背景下，原告与梁某未签订任何书面协议或留存其他书面证据证明房产代持或“借名买房”事实，难以令人信服，法院实难采纳。其次，庭审中被告梁某先后陈述“女儿看我没房住买了个房给我住”“女儿用我名义买的房”，可见梁某在购买案涉房产之际并未形成代持房产明确的意思表示，不排除赠与或其他意思表示。至于用于购置案涉房产的款项来源，根据（2022）沪01民终10014号案法院经审理查明的事实，在无证据证明梁某赌博花用完毕的情况下，相关房产出售款200余万元保管在梁某处。现有证据无法证明张某1转账给梁某的金额指向案涉房产购房款及其后归还的贷款，且原告自述案涉房产贷款于2023年7月方还清，不排除梁某自行用其保管的他案房产出售款支付贷款的情形。张某1就其主张所提供的证据难以形成支付案涉房产全部购房款及房产代持或“借名买房”的盖然性认定，法院难以采纳。
如(2021)粤0306民初14108号案件中，法院在就【陈某与张某1是否成立房产代持合同关系】予以阐述时指出：首先，从出资事实看。根据本案现有证据，有关案涉房产虽登记在朱某、张某1名下，但从案涉房产于2008年购入时，有关定金、首付款均从朱某账户中划转支出，此后有关按揭月供款亦由朱某账户支付，朱某、陈某均主张全部购房款均由双方支付，张某1并未能提供证据证实其出资购房的事实，张某1对此应负担相应不利的诉讼后果，法院认定有关购房款均由朱某、陈某实际支付。其次，从朱某、陈某主张代持原因的事实看，朱某、陈某主张购房时陈某名下有房，双方为少付首付款故由张某1代持陈某所占的50%产权份额，综合深圳市于2008年出台的有关首套住房首付最低两成的限贷政策的规定，结合案涉房产于2008年购入时实际支付的首付款比例，法院认定该主张具有合理性，法院予以采纳。最后，从朱某提供的张某1与陈某之间通话录音看，陈某多次主张案涉房产实际由朱某、陈某享有权利，张某1均未予以否认；且从案涉房产的实际占有使用情况看，案涉房产于登记在朱某、张某1名下期间，一直由朱某、陈某实际控制和使用。综上，法院认定张某1与陈某就案涉房产50%产权份额成立代持关系。张某1就案涉房产于2016年出售所得利润，不享有权利。张某1的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
如(2020)粤0606民初19223号案件中，法院在就【涉案《房产代持协议》是否有效】予以阐述时指出：该协议中约定了讼争房产的首付款、按揭贷款由邢某1支付,讼争房产由邢某2使用,且明确约定房产所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利属于邢某1，邢某2仅代邢某1持有该房产；符合借名买房的法律特征;且讼争房产为普通商品房,而非政策性住房,并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定及公序良俗，故《房产代持协议》系双方在平等自愿的基础上所签订，合法有效，邢某1与邢某2均应依法享有合同权利、履行合同义务。从在案证据和当事人陈述来看,邢某1已按照《房产代持协议》向邢某2支付了18万元首付款,之后的房屋按揭贷款亦按照《房产代持协议》由邢某1与邢某2通过结算按揭贷款及房租的方式予以抵扣及支付,说明双方已经实际履行了《房产代持协议》。
同时，法院在就【邢某1是否系诉争房产的实际权属人，其请求邢某2、周某协助办理过户登记是否应予支持】予以阐述时指出：不动产权登记仅具有不动产权归属的推定效力，并非是登记在谁名下就最终认定该不动产权属归属于谁，只要能提供足够的证据足以证明不动产登记存在错误，是可以变更不动产登记所记载的产权归属的。在本案中，从原告提交的有效的《代持协议》、首付支付记录、贷款结算等，足以证实原告邢某1为诉争房屋实际购买人，被告邢某2仅是以自己的名义代为签订商品房买卖合同。因此，法院认定诉争房产的事实权属人为邢某1。邢某2违背双方的《代持协议》及实际物权人的真实意思处分诉争房产并将房产登记为邢某2、周某共有，已违反双方的《代持协议》及严重损害邢某1的物权，邢某1有权依法解除《代持协议》并要求邢某2将诉争房产过户至邢某1名下。对于周某，其亦未提供任何对涉案房产构成善意取得的证据，则其作为涉案房产的登记所有权人亦侵害了原告的物权，邢某1有权要求周某排除妨碍将诉争房产过户至邢某1名下。另因诉争房产名下所欠第三人中国建设银行股份有限公司顺德分行的按揭贷款已清偿完毕，而第三人中国建设银行股份有限公司顺德分行表示予以同意，故该协助过户行为并不损害第三人的合法权益，故法院予以确认。原告邢某1是案涉房屋的实际购买人，在案涉房屋上抵押权能够涂销的基础上，原告请求被告邢某2、周某协助将案涉房屋过户至原告名下理据充分，法院予以支持。
蓉问晓答供参考 具体问题再分析
