2026年H长沙二手房供求全景

2026年上半年，长沙二手商品住宅成交34530套，比去年同期多2822套，同比增长8.9%。

但成交金额只从去年同期的约339亿元增加到341亿元，增幅0.5%。

房子多卖了近3000套，市场总货值只增加2亿元。

（数据来源：普睿数智·湖南区域）

答案藏在价格里。

上半年长沙二手房套均成交总价约98.6万元，比去年同期的106.9万元减少8.3万元；成交均价约8437元/㎡，同比下降6.0%。

市场仍有需求，只是买家接受的价格变了。房源先要进入预算范围，才有机会继续比较房龄、户型、物业和配套。

这也是2026年上半年长沙二手房最清楚的一条主线：

量在增长，成交门槛却在下降。

上半年34530套的成交量，不仅比去年同期增长8.9%，也比2025年下半年增长5.1%。

月度节奏则经历了一轮完整的“小阳春”。

春节后，3月成交升至6720套，每100套挂牌房源对应成交8.8套；5月进一步达到7470套，成为上半年高点，百套挂牌成交数升至9.6套。6月成交回落至6166套，环比下降17.5%，百套挂牌成交数降至7.8套。

6月虽然较5月降温，但仍比去年同期多成交707套，同比增长13.0%。

（数据来源：普睿数智·湖南区域）

带看量比成交更早出现变化。

3月全市二手房带看量达到88738次，之后逐月下降，6月降至54752次，只剩3月高点的约六成。看房活动先慢下来，成交随后回落，市场热度的变化已经比较清楚。

（数据来源：普睿数智·湖南区域）

3月成交的快速上升，不能只用价格变化解释。长沙二手房3月通常进入学区置业集中期，叠加2月春节期间积压的看房、签约与备案需求释放，共同推高了当月成交。3月成交6720套、百套挂牌成交数升至8.8套，更接近季节性需求集中释放形成的阶段高点，并不代表市场购买力在短期内明显增强。

从半年结果看，成交套数同比增长8.9%，成交金额只增长0.5%，套均总价由106.9万元降至98.6万元，仍然说明新增成交主要集中在较低总价房源。6月套均成交面积同比减少2.8%，成交均价下降5.5%，套均总价减少8.4万元，也表明成交门槛下降不只是因为面积缩小，价格调整同样发挥了作用。

上半年的成交增长由季节性需求释放和价格门槛下降共同推动。3月的放量具有周期性，半年成交总价结构的下移，则反映买方支付能力和卖方价格预期仍在重新匹配。

全市均价只能描述整体方向，小区级数据更能看出卖方预期的变化。

对比2026年1月和6月，在两个月挂牌量均达到20套以上的960个可比小区中，挂牌均价下降的有745个，占78%。这不等于78%的业主都主动降价。小区挂牌均价还会受到新增房源、撤牌房源、面积和户型结构变化影响。

但四分之三的可比小区报价水平下降，已经足以说明，卖方对价格的调整不再是少数行为。

成交端没有挂牌端这么一致。

在1月和6月成交量均达到5套以上的170个可比小区中，成交均价下降的占54%，上涨的占39%，其余基本持平。

（数据来源：普睿数智·湖南区域）

真正成交的房源，通常已经在价格、总价、房龄或资源条件上做出了取舍。报价仍高、产品替代性强的房子，会继续留在挂牌池里；价格调整较充分、产品短板较少的房源，成交价格反而可能表现出韧性。

所以，上半年虽然仍以价格调整为主，但已经不是所有小区整齐下跌。

市场正在从“普遍降价”转向更细的分化。同一板块、同一小区，不同房源之间的成交难度会越来越不一样。

房源成交折扣率也在继续下探。

年初长沙二手房成交折扣率约89%，到6月降至87%。按这一口径，一套挂牌100万元的房源，最终成交价格约为87万元。

（数据来源：普睿数智·湖南区域）

结合6月套均成交总价折算，市场报价与最终成交之间约有14万元的价格空间。

这个数字不是逐套房源匹配后的真实议价额，只能用于观察整体报价与成交之间的距离。但折扣率从89%降至87%，方向很明确：房源要成交，需要比年初给出更大的价格调整空间。

买方的比较范围也不再局限于同一个小区。

100万元预算，可以同时比较金星北、高铁新城、红星洞井、月亮岛，也可能拿核心区域的小户型作为替代。价格是否合理，已经由全城同预算房源共同决定，而不是由“邻居挂牌多少钱”决定。

2026年上半年，长沙二手房成交重心继续向低总价移动。

70万元以下房源的成交占比，由去年同期的32.1%升至36.3%，提高4.2个百分点。

90万元以下房源占全部成交的55.5%。

也就是说，上半年长沙超过一半的二手房成交，都发生在90万元以下。

150万元以上房源的成交占比则由16.4%下降至13.3%，减少3.1个百分点。

（数据来源：普睿数智·湖南区域）

这一变化不能简单概括成“刚需好卖、改善难卖”。

• 90万元以下购房者的需求通常更直接：自住、结婚、通勤、入学，或者从租房转向持有。价格进入承受范围后，需求较容易转化为成交。

• 150万元以上的首改和改善客户，往往已经持有住房。原有住房能否顺利出售，会直接影响下一套房的购买。旧房卖得慢，置换链条就难以运转。

改善份额收缩，更接近置换条件尚未恢复，而不是改善需求完全消失。

供给端也在下沉。上半年70万元以下房源的挂牌占比提高3.2个百分点。

低总价需求在增加，低总价房源也越来越多。过去，房子只要足够便宜，就能获得明显优势；现在，便宜更多是一张入场券。

进入同一预算区间后，买家还会继续比较房龄、户型、交通、物业和小区环境。

房龄已经成为价格之外的一条重要筛选线。

在已知房龄的成交样本中，上半年房龄10年以内的房源占39.2%，25年以上老房只占5.8%。

6月，房龄5年以内房源成交均价约9366元/㎡，25年以上房源约6336元/㎡，相差接近48%。

（数据来源：普睿数智·湖南区域）

这个价差不完全由房龄本身造成。较新的小区往往还叠加了户型、电梯、车位、园林和物业优势；老旧小区则可能拥有成熟的教育、商业和通勤条件。

但在总价和区位相近时，较新房龄房源更容易进入买家的候选范围。

买家考虑的不只是现在住得怎么样，也开始考虑几年后是否容易出售。预算在收缩，产品要求却没有同步降低。

当前市场的实际选择逻辑已经比较清楚：

价格决定能不能进入候选名单，房龄和产品决定最后买哪一套。

截至2025年末，长沙二手房挂牌量约64563套；到2026年6月底，挂牌量已经升至79127套。

半年净增14564套，增幅22.6%，并已连续8个月上升。

同期成交套数同比增长8.9%。挂牌增长明显快于成交增长。

按6月末挂牌量和近三个月月均成交速度测算，当前挂牌规模相当于约11.7个月的成交量。

（数据来源：普睿数智·湖南区域）

这个指标不代表现有房源需要11.7个月才能全部卖完。挂牌池中一直有新增、撤牌、失效和重新挂牌。

它反映的是供应规模与当前成交能力之间的相对关系。房源增加速度快于市场消化速度，买方的选择自然越来越多。

比近8万套挂牌量更值得关注的，是这些房源已经挂了多久。

截至6月底，长沙挂牌超过一年的房源达到33795套，占全部挂牌房源的42.8%；挂牌超过两年的占14.8%；还有501套房源从2020年至2021年挂牌至今。

相当一部分挂牌并不是近期新增供应，而是长期没有被市场接受的房源。

（数据来源：普睿数智·湖南区域）

有的报价长期高于实际成交水平，有的房龄、楼层、户型或朝向存在短板，有的小区同质房源太多，还有部分业主的出售意愿并不明确。

因此，挂牌量不能简单等同于有效供应。

一套挂了一年、价格又没有充分调整的房子，虽然仍计入挂牌统计，对实际成交的贡献可能已经很低。

当前的挂牌市场更接近两类供应并存：

一类是价格、产品和出售意愿较明确的有效供应；另一类是长期试价、产品弱势或定价偏高的低效库存。

市场并不是简单地“房源太多”，而是低效库存越来越厚。随着可选房源增加，缺乏价格和产品优势的房子，很难再靠等待自然成交。

（数据来源：普睿数智·湖南区域）

时代倾城上半年成交173套，比第二名多60套。该项目6月挂牌量达到616套，也是全市挂牌量较高的小区之一。

它并不是低库存项目，而是典型的高供应、高成交大盘。房源多、户型选择多、成交案例多、价格透明，共同维持了项目流动性。但内部竞争也很充分，项目成交量高，不代表每套房都容易出售。

钰龙天下佳园以17693元/㎡的均价进入前三，是TOP10中价格较高的小区。

这个案例说明，高价并不必然失去成交。教育、区位或其他资源价值足够明确，市场仍然愿意支付溢价。

保利天禧+保利西海岸以万元以上均价进入前十。改善市场整体份额虽然收缩，成熟改善项目并没有集体失去流动性。

低总价大盘板块、轨道交通成熟板块和核心资源板块同时进入头部，说明长沙二手房并不存在唯一的成交公式。

有的房子靠低总价，有的靠资源，有的靠产品和区位。

市场真正排斥的，是价格与价值不匹配，同时又缺少明显优势的房源。

回看整个上半年，长沙二手房的成交规则已经比较清楚：

价格先进入买方预算，产品再接受横向比较，资源决定能否保留溢价，流动性决定房源能不能被市场持续接受。