买二手房贷款不够?大朱教你看懂评估价

前两天，有个小兄弟在泽田广场附近看上一套二手房，跟房东谈得挺投机，总价拍板了。结果去银行办贷款时傻眼了：银行说评估价不够，贷款批不下来，首付瞬间要多掏大几万，急得直挠头。
今天咱们【楼市小知识】栏目，大朱就来跟大伙儿唠唠，二手房买卖里这个容易让人栽跟头的“评估价”。
先弄明白两个概念。啥是“成交价”？就是你和房东坐下来谈妥的买卖价格。啥是“评估价”？银行怕这房子不值你买的这个钱，会派专业评估公司来给房子估个价。记住一句大白话：银行只认评估价，不认成交价。
咱们洪泽现在的二手房均价大概在4700到5000元/㎡，整体市场有点下行趋势。有些房东的心理预期还没转过来，报价偏高。比如高良涧老城区的一些房龄较长的小区，房东咬死要60万，但银行评估可能只认55万。这中间的差价，银行是不管的，得你自己掏现金补首付。
大朱给大家算笔账。假设你看中一套房，成交价100万，但银行评估价只有80万。按现在首套房首付20%算，银行最多贷给你评估价的80%，也就是64万。那你实际需要掏的首付是：100万（成交价）- 64万（贷款）= 36万。本来你以为准备20万首付就够了，结果硬生生多出来16万，这谁受得了？
那怎么避开这个坑呢？大朱教你两招：
第一，签合同前，先做“预评估”。别光听房东忽悠，也别自己瞎琢磨。咱们洪泽本地这几家银行，对各个小区的评估价都有个谱。像湖畔新城、天湖豪庭这些房龄新的次新房，评估价相对实诚；但如果是房龄超20年的老房子，评估价肯定要打折扣。交定金前，先找大朱或者去银行问一嘴，心里有个底。
第二，合同条款要写死。在签二手房买卖合同时，一定要加上一条补充协议：如果因为银行评估价过低导致贷款额度不够，且买方无法补足首付的，买方有权解除合同，卖方需全额退还定金。先小人后君子，真遇到事儿了，咱也不吃哑巴亏。
买房是咱们老百姓家里的大事，掏空钱包买套房，每一步都得走稳当。我是大朱，在洪泽干了6年房产中介，不玩套路，就讲究个务实可靠。
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