古美板块新房限价8.5-8.9万/㎡，次新房挂牌价却冲到了10-14万/㎡。一街之隔，价差2-5万/㎡。与此同时，古美板块未来几年预计有约2549套限售次新房陆续解禁，东兰路地铁口又新添了一块住宅用地。-

这不是唱衰，是提醒。除非孩子上学必须住得近、父母需要照顾离不了人，否则我建议你谨慎考虑古美1000万以上的二手房。

一、先看数据：古美1000万以上的房子，本来就不好卖

2026年1月，古美板块二手房成交175套。800万以上的成交只有14套，占比仅8%。

1000万以上的更少，可能就个位数。

古美的底色是“中产居住区”——300万的老公房、600万的电梯两房、800万的品质三房才是它的基本盘。超过1000万，买家的选择面突然变宽：内环新房、滨江次新、其他板块的更大面积——你的竞争对手不只是古美内部的其他房东，是全上海的同价位房源。

数据已经说明问题了：古美不是一个适合花1000万买二手房的地方。

二、供应端在“放水”：次新房解禁潮正在路上

2021年上海出台新房限售政策，认购比超过1.3：1的热门项目全部触发5年限售。2026年起，这批限售房正在集中解禁。未来四年上海约有12.5万套次新房进入二手市场。

古美板块也在其中。

根据统计，2026-2029年闵行古美板块预计解禁约2549套限售次新房。世纪古美、古美华庭、古美华府、建发璟院——这批2023年左右交付的次新房，将在2027-2028年陆续挂牌进入二手市场。建发璟院当年新房均价8.91万/㎡，古美华庭、古美华府8.25万/㎡。

当这几千套次新房集中入市时，会直接冲垮古美1000万以上二手房的“稀缺性溢价”。买家会用脚投票——新房买入价8.25-8.91万/㎡的次新房挂牌9-10万/㎡，和一套2005年的老小区挂牌12万/㎡，你觉得他会选哪个？

三、新房端也在“补货”：东兰路新地块即将入市

2026年6月，闵行区古美北社区113街坊规划调整：紧邻12号线东兰路站的商业文化商办用地，调整为住宅用地+文化用地的组合。113-07地块用地面积45690㎡，容积率2.2，总建筑面积约10万㎡。

这块地西侧一街之隔，就是2023年认购率493%的建发璟院。该宗宅地有望在2026年下半年土拍市场亮相。

按户均100平估算，这块地为古美新增约1000套全新住宅。而且规划中明确提到鼓励采用“抬板设计”——这是新一代产品标准，得房率更高、户型设计更新。你的1000万二手房，将来要和这批“新规产品”正面竞争。

四、1000万在古美，到底在买什么？

你现在花1000万在古美买二手房，买到的是什么？

一种情况是：新时代景庭130多平三房，挂牌1299万，房龄20年+，无会所，普通物业。

另一种情况是：玫瑰公馆90多平小三房，挂牌1100万+，2019年交付，容积率1.4，融创物业——品质确实好，但单价已经冲到11-14万/㎡。

而旁边建发璟院当年新房才卖8.91万/㎡。同样是古美，同样近12号线，甚至就在隔壁，新房的成本比你低2-3万/㎡。等它解禁了，你的房子拿什么跟它比？

五、什么情况下可以考虑？

第一种：孩子马上要上学，对口学校必须确定。

古美有平南小学+实验西校的双学区组合，对口小区明确、入学路径清晰。为了孩子，溢价是可以理解的。

第二种：父母就住在附近，需要就近照顾。

两代人离得近，生活质量高很多。这种“地缘刚性”需求，不属于纯市场逻辑，值不值得你自己判断。

但如果你是纯粹改善居住、没有非买不可的理由——我建议你等等。

等东兰路新地块入市，等建发璟院、古美华庭等次新房解禁挂牌，看看到时候1000万能买到什么产品。

写在最后

古美板块的价值我从不否认：配套成熟、学区稳定、地铁便利。但“好板块”不等于“什么价格都能买”。

2026年1月，古美800万以上成交仅14套，占比8%。这不是市场不好，是古美的天花板就是这么高。

1000万预算在上海，选择面很宽。古美很好，但不值得你现在花13万/㎡去追。

📍我是徐店长，在古美14年。如果你正在考虑古美1000万以上的房子，拿不准该不该出手，可以私信我聊聊，我帮你做竞品对比.