7月二手房跌了,但这些小区却在创新高

摘要：广州7月二手住宅网签8,962套，环比下降9.39%。传统淡季叠加高温雨季，全市量价走低。但同一时间，琶洲南TOD重回10万+、保利天瑞站上7.56万、超20年楼龄的东逸花园也创出小区新高。市场不是变冷了——是变得更分叉了。

广州房地产中介协会刚刚公布了7月数据：全市二手住宅网签8,962套，环比跌9.39%，同比跌10.68%。放在暑期高温暴雨的传统淡季里，这个回调不算意外。

但把镜头从全市平均数拉开，你会看到一个完全不同的故事——在成交量整体收缩的同时，一批标杆小区正在逆势创出价格新高。同一个市场，两种行情。这不是回暖，这是K型分化的加速。

 配图：7月全市网签总量 + 五个标杆小区逆势走高数据一览。

一、总量：淡季规律在起作用

7月是华南楼市的传统"至暗时刻"——高温台风叠加暑期出行，线下看房的意愿天然走低。加上6月端午前已透支了部分置换需求，7月缩量是正常的季节性回调，不是趋势性转冷。

更值得关注的是一组累计数据：今年1-7月，广州二手住宅累计网签65,648套，同比仍然增长9%。这说明年初至今的总体成交量，其实比去年同期好。市场的温度不是在消失，而是在重新分配。

二、琶洲南TOD：重回10万+，一天就成交

最引人注目的信号来自琶洲南TOD。7月，一套212㎡高层单位以2,200万成交，单价约10.36万/㎡，成交周期仅1天。这是琶洲南二手房首次重返10万关口。

背后的逻辑很清晰：琶洲总部产业持续聚集、住宅供应有限、通勤效率高——高净值买家在核心区的好房子里，愿意为稀缺性买单。不过需要注意的是，同期该小区普通三房仍成交在8.5-8.7万/㎡，同一个小区的内部分化也在拉大。大面积优质房源率先突破10万，普通户型还在8字头徘徊。

三、保利天瑞：一次成交涨了177万

天河保利天瑞，7月二手房成交价站上7.56万/㎡，创小区新高。对比4月初成交的同面积段房源，总价高出177万。一套次新房在三个月内涨了近180万，放在全广州属于少数现象。

买家的逻辑很实在：天河地段、次新房、改善户型、省实教育配套——这是中产家庭在市区置换时最看重的"四件套"。当这类产品在二手市场集中出现时，承接力往往超预期。

四、东逸花园：超20年楼龄，凭什么破6万？

最让人意外的案例发生在天河公园板块。新世界东逸花园楼龄已超20年，7月一套161㎡的大户型以6.48万/㎡成交，刷新小区今年纪录。

而就在同一个月，该小区一套82㎡两房只卖出4.62万/㎡。同一个小区，同一个月份，成交单价差了近1.9万。大户型被改善客推高，小户型被刚需按照整体均价接盘——"一小区两行情"，正在成为广州二手房的新常态。

东逸花园的支撑点在于低密度、大花园、成熟生活圈和稳定的业主圈层——这些不是楼龄可以抹掉的。

五、万博与金碧：同一个市场，不同逻辑的收益者

番禺长隆万博悦府，一套140㎡南北对流户型以782万成交，单价5.6万/㎡，创新小区纪录。较之前的4.7-5.3万/㎡区间，每平米涨了约9,000元。背后是番实幼+东风东+广雅12年教育线的实景兑现——所见即所得的教育配套，直接拉动了二手溢价。

但在市场的另一端，海珠金碧花园走的是完全不同的逻辑。均价已跌到23,340元/㎡，较峰值回落近50%。近三个月成交100套，7月网签环比增长36%。不值钱的老房子没有人买——但跌到位的老房子永远不缺接盘侠。

六、三个结论

把以上数据放在一起，7月的广州二手房市场传递出三个清晰的信号：

一、没有全面上涨，但有结构性反弹。 核心区的稀缺户型、有教育或产业支撑的标杆小区、跌到位的老城区大盘，各自沿着完全不同的逻辑在运行。

二、同一个小区的内部价差正在被拉大。 好楼层、好朝向、好户型率先止跌回升，普通房源还在原地踏步。以后看房价，不能再只看"小区均价"了，得看"你要的那一套是什么货"。

三、淡季是观察价值的好窗口。 成交量收缩时，真正的需求会集中在最值得的房子上。7月逆势创出高价的这些小区，未必是"最贵的"，但大概率是市场用真金白银选出的"最值得信的一批"。

数据来源：广州市房地产中介协会7月二手住宅市场报告、链家/安居客/腾讯新闻公开成交数据（2026.7）。以上分析仅供参考。