网传济南二手房个税按差额20%缴纳?真相到底是什么?

最近两天，济南房产圈被一条消息炸锅了！

二手房个税全面取消1%核定征收，按差额20%缴纳？不少业主连夜咨询，购房者也一头雾水！到底是真是假？真落地了济南房价会怎么走？怎么没有看到官方通知？

今天这篇文章，我不制造焦虑，也不跟风起哄，用15年一线交易经验给大家把这件事拆透。

首先声明，截至目前，济南市税务部门尚未发布正式官方文件，现行征收规则没有变化。但这条消息能在短时间内传遍全城，绝非空穴来风，背后的逻辑和潜在影响，值得每一个有买卖房计划的家庭认真看完。

在分析传言之前，我们先把基准线拉正。根据济南市历下区政府公示的不动产登记涉税政策，目前济南二手房个人所得税执行的是双轨制。

这三条是当前正在执行的明文规则。也就是说，正常交易的商品房，业主可以根据自身情况二选一：

增值多、原值低的房子，选1%核定更划算；增值少、甚至亏本卖的房子，选差额20%更划算，差额为负就不用交。

举个最直观的例子：

2010年50万买入的老房子，现在150万卖出，不考虑其他费用，选1%只交1.5万个税，选差额20%要交20万，差距十几倍。这也是为什么"取消1%核定"这个消息杀伤力这么大，它直接改变了大量房源的交易成本结构。

那问题来了，网传"全面差额20%"，到底是怎么传出来的？

这条消息的发酵路径很清晰，最初是部分中介称"继承、赠与、析产得来的房子，不再适用1%核定，必须按差额20%"，随后逐步演变为"所有二手房全部强制差额20%"。

今天济南大量二手房从业者发布了咨询税务部门的相关视频，大致意思是市中区已经开始落地执行的是，所有房子只要有原值发票（非满五唯一），全部按照差额的20%去缴纳个人所得税！（请以官宣为准）

尽管此消息有待证实，其他区是否跟进也未确定，但今天这条消息还是在济南房产圈传的沸沸扬扬。这里有两个关键事实要分清：

第一，差额20%本身就是国家法定税率。按照《个人所得税法》，财产转让所得本就适用20%比例税率，1%核定征收是针对"无法核实原值"情形的简化征管方式。

换句话说，差额20%是原则，1%核定是例外。

第二，赠与、继承类房源从严征收，在全国多地早有先例。这类房源原值极低甚至近乎为零，如果按1%核定征收，确实存在税收漏洞。近几年不少城市都收紧了无偿受赠房屋再出售的个税征管，严格执行差额20%。

所以这次传言的核心，本质上是一个问题，济南会不会全面收紧核定征收口径，从可选变成原则上必须差额，只有确实无原值凭证才能核定？

这个问题，我们就让子弹飞一会，耐心等待官方消息。

最后，我们探讨一下，如果真落地，对济南楼市影响有多大？这里，我们做一个最坏假设推演，如果未来济南真的全面执行差额20%、取消普通商品房1%核定选项，市场会发生什么？

1、对业主，分化极其明显，有人天塌有人无感。

受冲击最大的，是2016年之前买入、增值幅度大的房源。尤其是2010年前后购入的主城区老房子、单位宿舍，当年买入价几千块一平，现在一两万卖出，差额巨大。

我们不得不承认一件事，2017年之前，济南房价普涨了太多轮！

一套100平的房子，个税可能从1万多飙升至十几万甚至二十几万。这类业主要么大幅降价转嫁成本，要么干脆撤牌不卖，挂牌量会出现结构性收缩。

通过这件事，我们能清晰感受到，专业建议的巨大价值。

早在2017年年底，济南楼市参考就曾多次建议大家尽早处理自己用不着的老破小老破大二手房，至少能卖在高位，顺利把差额变现。从2018年开始，几乎每一年都在提醒大家。

如果您是2018-2021年高点上车的业主，几乎不用担心，对你没啥影响。

这部分业主很多是亏本或平价卖房，差额为零甚至为负，按差额20%算反而不用交个税。对他们来说，政策收紧反而是利好，相当于把老房源的成本抬上去了，自己的房子更有价格优势。

这样一来，济南二手房的价格鸿沟会慢慢缓解。

同一个街区的小区，比如翡翠大观和泰悦赫府，2016年有的翡翠大观业主买入的时候房价8000元，而有的泰悦赫府业主是2018年买入的房价则是20000元。

这些业主在卖二手房的时候，因为业主的买入成本差异巨大，不同业主的心理底价差距也会很大，最终导致同一个小区，差不多的房子价格差异悬殊。

如果你的房子属于满五唯一的房源，则完全不受影响。

免征政策是国家层面的优惠，不会因为征管方式调整而变化。这也会让"满五唯一"房源的稀缺性进一步提升，议价权更强。

2、对购房者：短期利空，长期未必。

很多人第一反应是税费涨了，买房更贵了。

其实未必，这里有两层逻辑。

第一层，羊毛出在羊身上，但羊不一定扛得住。增值多的老房子税费暴涨，如果业主不肯降价，买家肯定不买账，最终结果就是成交价下调，用房价下跌来对冲税费上涨。济南二手房本身就是买方市场，卖家想把税费全额转嫁给买家，难度很大。

第二层，市场会加速分化。老破小、大户型高增值房源的流通性会进一步变差，而次新房、满五唯一房源的性价比会凸显出来。买家会更倾向于选择税费成本清晰、税负低的房源，反而加速了市场的优胜劣汰。

不得不说，我们2017年底以来一直建议大家尽快处理老破小老破大，给大家的建议是非常超前的。

2018年知识星球粉丝留言

3、对市场整体：不是压垮房价的稻草，是洗牌的推手。很多人拿这个消息唱空楼市，我反而觉得没那么夸张。

首先，个税本来就是卖方税种，只是济南市场惯例由买方承担。真要严格执行，最终反映的是卖方到手价下降，而不是买方成本同比例上升。

其次，它真正的作用是降低存量房流通效率，减少低价抛盘。早期低成本入场的业主，本来降价空间很大，税费一加，降价空间被锁死，反而不会出现恶性砸价。从稳房价的角度看，这甚至有托底的意味。

最后，它会倒逼一部分需求转向新房。二手房交易成本上升，对比之下新房只有契税，税费优势更明显，对去化新房库存是利好。这也是为什么很多人判断，这类政策如果真出，本质是托新房、稳二手。

为什么这个节骨眼传出这个消息？

做了这么多年房产，我有一个经验，每一次政策传言，都不是无缘无故的。这次个税消息集中爆发，背后有三个大背景：

第一，全国税收征管规范化是大趋势。金税系统升级后，房屋原值查询已经非常便捷，无法提供原值凭证的适用场景越来越少，核定征收收紧是全国性的方向，不是济南独有。

第二，济南二手房挂牌量居高不下，需要结构性调节。市面上大量低价老房源拉低了整体均价，也冲击了新房市场。通过税费手段调节流通结构，比直接行政干预更温和。

第三，不排除是市场情绪的一次预演。每年年中都是政策窗口期，类似的传言放出来，看看市场反应，也是常见的操作手法。真真假假之间，反而能倒逼一部分犹豫的业主加快挂牌、一部分观望的买家加快入市。

讲了这么多分析，最后落回实操。不管政策最终落不落地，下面这几条建议，现在照做都不吃亏。

给房东的建议：

给买方的建议：

最重要的一条！

换房退税政策还在！

很多人忽略了，国家已经明确换房个税退税政策延续到2027年底。卖旧房一年内买新房，个税可以全额或按比例退还。也就是说，如果你是卖一买一的改善群体，哪怕个税真涨了，只要你在济南范围内置换，大部分甚至全部个税都是可以退回来的，实际影响远没有想象中大。

这些，我见过太多政策传言，最后有的落地了，有的不了了之。但每一次传言，都会制造一批恐慌性成交，也会让一批人踏错节奏。

给大家吃个定心丸，个税征收方式调整，是征管规范化的必然方向，早晚的事，但不会是网传的一刀切突然落地。真要调整，也会有过渡期、有适用范围，不会让所有二手房交易成本一夜翻倍。

对于普通家庭来说，买房卖房都是大事，别被朋友圈的焦虑文案牵着走，也别抱着等政策落地再说的心态无限观望。你的需求是真实的，你的预算是固定的，选对适合自己的房子，比赌政策走向重要一万倍。

楼市从来没有标准答案，只有适不适合你的选择。济南买房卖房，找济南楼市参考聊聊。