上周松江各板块二手房成交单价全披露:数据不撒谎,底部信号已现,8月或是捡漏最后窗口期!
- 2026-08-06 11:46:49
上周松江各板块二手房成交单价全披露:数据不撒谎,底部信号已现,8月或是捡漏最后窗口期!各位老朋友新朋友，我是老林。 又到一周复盘的时候了。上周（7月20日-26日）松江各板块二手房网签数据出来了，我花了一下午把近148套成交记录一条条过了一遍。这就跟大家分析看看，上周松江楼市到底什么情况，各板块真实成交价是多少，跟全市大盘比起来松江表现怎么样，后面8月份又该怎么看。 先说大背景。7月上海全市二手房预计网签约2.3万套，环比6月的2.5万套回落了大概8%，但同比去年7月涨了15%以上。日均大约750套，周末单日破千已经成了常态。价格方面，二手房基价同比仍然跌了8.4%左右。什么意思呢？量在冲高，价还在谷底——这是典型的底部特征。结构上，300万以下的成交占比升到了62.4%，90㎡以下的占66.4%，主力就是低总价刚需。上半年（1-6月）累计网签14.73万套，同比涨13%，创了2022年以来五年同期新高。3月单月31215套，近五年首次破三万活跃线；4月28742套，近十年4月最高；6月25158套，同比涨21.1%。整个上半年行情是实打实的热。 好，看完全市，咱们回到松江。不过进数据之前，有句话得先跟大家交代清楚：下面列出来的都是网签备案价，不是真实成交价。网签价这东西，有做低的——买卖双方为了少交税，合同上写低一点；也有做高的——为了多贷点款，合同上写高一点。还有些是亲属之间的交易，价格本身就偏低，跟市场价不是一回事。另外，这次的网签数据不含车位和车库，都是纯住宅。所以大家看单价的时候心里有数，个别特别离谱的低价，我后面会专门说明，不会让它们搅乱判断。 上周（7月20日-26日）这一周，松江各板块加起来网签了近148套二手房。我按松南城、老城、新城、大学城、万达五个板块，一条一条给大家列出来。 松南城上周成交量最大，光这一个板块就走了五十多套。松南城这几年房源供应量大、总价低，一直是松江刚需上车的首选。上周成交单价（剔除个别异常低单价记录后）大致在11000到25000元/㎡之间，大部分集中在11000到17000元/㎡。对照我长期跟踪的松南城基准区间13000-25000元/㎡，实际成交基本落在这个区间内，部分高楼层小户型单价偏低属于正常现象部分车墩的成交我归纳到松南城了，注意识别。 小区 楼层 面积 总价 单价 网签日期 松南城辰禾东苑，6层，75.47㎡，116万，15400元/㎡，7月20日 松南城辰禾西苑，12层，60.30㎡，150万，24900元/㎡，7月20日 松南城芙蓉苑，15层，53.96㎡，71万，13200元/㎡，7月25日 松南城嘉隆坊，5层，78.19㎡，126.5万，16200元/㎡，7月21日 松南城嘉隆坊，15层，78.17㎡，95万，12200元/㎡，7月25日 松南城嘉耀苑，17层，59.34㎡，72.8万，12300元/㎡，7月22日 松南城嘉泽里，12层，56.76㎡，80万，14100元/㎡，7月20日 松南城嘉泽里，15层，77.78㎡，90万，11600元/㎡，7月22日 松南城嘉泽里，5层，79.63㎡，100万，12600元/㎡，7月24日 松南城金欣雅苑，1层，58.23㎡，30万，5200元/㎡，7月24日 松南城金欣雅苑，13层，79.37㎡，40万，5000元/㎡，7月24日 松南城蔷薇苑，7层，93.19㎡，160万，17200元/㎡，7月24日 松南城善德苑，8层，76.22㎡，103万，13500元/㎡，7月21日 松南城善德苑，17层，97.49㎡，149万，15300元/㎡，7月26日 松南城善德苑，11层，76.10㎡，104万，13700元/㎡，7月26日 松南城善德苑，8层，56.09㎡，76.8万，13700元/㎡，7月26日 松南城舒雅苑，13层，76.43㎡，100万，13100元/㎡，7月22日 松南城舒雅苑，9层，57.02㎡，145万，25400元/㎡，7月23日 松南城欣畅苑，13层，79.49㎡，80万，10100元/㎡，7月24日 松南城欣哲苑，1层，77.23㎡，144.55万，18700元/㎡，7月22日 松南城欣哲苑，8层，78.22㎡，152.34万，19500元/㎡，7月24日 松南城欣哲苑，12层，78.19㎡，109万，13900元/㎡，7月25日 松南城裕荣苑，9层，73.46㎡，100万，13600元/㎡，7月25日 松南城裕盛苑，4层，56.21㎡，73万，13000元/㎡，7月20日 松南城裕盛苑，3层，57.79㎡，113.42万，19600元/㎡，7月22日 松南城裕盛苑，17层，77.12㎡，161.95万，21000元/㎡，7月22日 松南城裕盛苑，14层，78.08㎡，101.06万，12900元/㎡，7月24日 松南城裕雅苑，17层，78.18㎡，100万，12800元/㎡，7月23日 松南城裕雅苑，6层，36.35㎡，75万，20600元/㎡，7月26日 松南城华秀苑，17层，123.01㎡，150万，12200元/㎡，7月22日 松南城云亭苑，11层，61.90㎡，30万，4800元/㎡，7月22日 松南城云亭苑，4层，98.28㎡，100万，10200元/㎡，7月22日 松南城云亭苑，9层，101.47㎡，161万，15900元/㎡，7月23日 松南城云亭苑，7层，79.48㎡，110万，13800元/㎡，7月23日 松南城云亭苑，12层，99.24㎡，140万，14100元/㎡，7月23日 松南城云亭苑，12层，79.45㎡，88万，11100元/㎡，7月23日 松南城云亭苑，15层，61.88㎡，68万，11000元/㎡，7月23日 松南城云亭苑，8层，61.88㎡，68万，11000元/㎡，7月23日 松南城云亭苑，10层，81.88㎡，77万，9400元/㎡，7月23日 松南城云亭苑，9层，80.01㎡，110万，13700元/㎡，7月24日 松南城云亭苑，10层，82.71㎡，80万，9700元/㎡，7月24日 松南城云亭苑，7层，101.47㎡，120万，11800元/㎡，7月24日 松南城云亭苑，12层，98.26㎡，189万，19200元/㎡，7月24日 松南城云亭苑，4层，83.35㎡，122万，14600元/㎡，7月24日 松南城云亭苑，7层，79.45㎡，110万，13800元/㎡，7月25日 松南城云亭苑，6层，81.88㎡，70万，8500元/㎡，7月25日 松南城云亭苑，14层，79.45㎡，100万，12600元/㎡，7月26日 松南城云亭苑，16层，99.24㎡，167万，16800元/㎡，7月26日 松南城云珠雅苑，9层，75.29㎡，95万，12600元/㎡，7月20日 松南城云珠雅苑，11层，94.09㎡，110万，11700元/㎡，7月21日 松南城云珠雅苑，10层，54.28㎡，71万，13100元/㎡，7月22日 松南城云珠雅苑，2层，94.33㎡，155万，16400元/㎡，7月22日 松南城安贝尔花园，2层，89.59㎡，182万，20300元/㎡，7月23日 松南城安贝尔花园，1层，89.69㎡，180万，20100元/㎡，7月24日 松南城安贝尔花园，5层，89.63㎡，180万，20100元/㎡，7月25日 松南城金地JIMU积木，10层，67.93㎡，120万，17700元/㎡，7月22日 松南城雅居乐星徽，4层，85.66㎡，152.5万，17800元/㎡，7月25日 松南城上周一共成交了57套。光云亭苑一个小区就走了18套，堪称上周松江的"成交王"。但估计是云亭苑刚可以过户，前期还没过户的正好集中过户，云亭苑正常单价在11000到19000元/㎡之间，总价基本在68万到189万，典型的刚需上车盘。松南城其他小区的单价也多在11000到20000元/㎡之间，总价70万到160万的居多。车墩的安贝尔花园一周走了3套，单价都在20100到20300元/㎡，总价180万出头，属于车墩镇里单价偏高的；还有车墩的金地JIMU积木67.93㎡卖了120万、单价17700元/㎡，车墩的雅居乐星徽85.66㎡卖了152.5万、单价17800元/㎡，这两套单价也都在基准区间内。另外金欣雅苑那两条记录单价只有5000元/㎡和5200元/㎡，云亭苑也有几条单价低于10000元/㎡的，这些极低单价大概率是做低网签价（避税）或者亲属间交易，我在文末统一说明，不影响整体判断。 老城上周也成交了42套，量也不小。老城的房子年头长、配套成熟，单价（剔除异常后）大致在12000到31000元/㎡之间。对照基准区间13000-25000元/㎡，实际成交也基本吻合，个别稍高或稍低的跟楼层、房龄、面积有关。 小区 楼层 面积 总价 单价 网签日期 公捷苑，2层，99.58㎡，150万，15100元/㎡，7月22日 高乐小区，2层，77.25㎡，130万，16800元/㎡，7月24日 花园浜小区（西区），3层，126.04㎡，210万，16700元/㎡，7月26日 景家堰，2层，51.17㎡，100万，19500元/㎡，7月20日 蓝天新村，6层，97.62㎡，150万，15400元/㎡，7月26日 龙潭苑北，6层，77.48㎡，156.5万，20200元/㎡，7月23日 龙潭苑南，4层，62.61㎡，50万，8000元/㎡，7月26日 普政苑，4层，34.41㎡，51万，14800元/㎡，7月24日 青松石小区，1层，94.55㎡，150万，15900元/㎡，7月23日 茸南苑，2层，89.04㎡，149万，16700元/㎡，7月21日 茸南苑，5层，80.56㎡，139万，17300元/㎡，7月26日 荣都公寓（东侧），1层，77.50㎡，15万，1900元/㎡，7月21日 荣景苑，3层，147.97㎡，350万，23700元/㎡，7月25日 荣乐三村，5层，69.68㎡，156万，22400元/㎡，7月24日 荣乐一村，4层，57.32㎡，123万，21500元/㎡，7月25日 荣乐雅筑（松江府），9层，91.49㎡，210万，23000元/㎡，7月23日 荣乐雅筑（松江府），4层，90.91㎡，287万，31600元/㎡，7月26日 荣欣苑，10层，87.61㎡，160万，18300元/㎡，7月23日 阔街53弄小区，1层，74.86㎡，115万，15400元/㎡，7月21日 松汇小区，4层，60.70㎡，75万，12400元/㎡，7月22日 天乐小区，2层，98.22㎡，80万，8100元/㎡，7月24日 天乐小区，1层，72.85㎡，150万，20600元/㎡，7月25日 通波小区，5层，92.81㎡，180万，19400元/㎡，7月22日 通波小区，5层，85.69㎡，164.8万，19200元/㎡，7月25日 西林小区，6层，73.85㎡，139.2万，18900元/㎡，7月23日 西林小区，6层，70.13㎡，107万，15300元/㎡，7月25日 西新苑，1层，81.83㎡，157万，19200元/㎡，7月25日 月厦新天地，15层，45.91㎡，50万，10900元/㎡，7月26日 樟馨家园，2层，98.57㎡，232.5万，23600元/㎡，7月23日 醉白新苑，11层，91.33㎡，282万，30900元/㎡，7月23日 辰源新苑，3层，94.23㎡，180万，19100元/㎡，7月22日 辰源新苑，9层，106.61㎡，145万，13600元/㎡，7月25日 河畔雅苑，5层，79.91㎡，145万，18200元/㎡，7月25日 松岳名都，5层，135.90㎡，534.8万，39400元/㎡，7月26日 维罗纳贵都，17层，65.75㎡，100万，15200元/㎡，7月21日 维罗纳贵都，3层，112.59㎡，130万，11600元/㎡，7月23日 维罗纳贵都，2层，53.29㎡，100万，18800元/㎡，7月23日 新理想花园，6层，63.39㎡，145万，22900元/㎡，7月22日 新理想花园，11层，91.00㎡，156万，17100元/㎡，7月24日 新理想花园，13层，126.23㎡，200万，15800元/㎡，7月26日 民乐二村，4层，86.96㎡，217万，25000元/㎡，7月25日 民乐四村，1层，71.14㎡，213万，29900元/㎡，7月25日 老城上周有几个特点。第一，松岳名都那套5层的卖了534.8万，单价39400元/㎡，远超老城基准区间上限，属于个盘溢价——松岳名都定位高端，大户型加好楼层，能卖这个价说明老城核心地段的高端盘还是有市场的。第二，荣乐雅筑（松江府）那套4层的卖了287万，单价31600元/㎡，在老城算高的了，说明松江府的品质溢价还是有人认的。第三，醉白新苑30900元/㎡也不错，醉白池周边的交通，商业确实好。第四，维罗纳贵都走了3套，单价差距挺大，最低的11600元/㎡（3层112.59㎡只卖了130万），最高的18800元/㎡，基本都是做低。第五，新理想花园也走了3套，单价从15800到22900元/㎡不等，跨度不小。第六，辰源新苑走了2套，一套19100元/㎡、一套13600元/㎡，价差主要跟面积和楼层有关。河畔雅苑18200元/㎡、民乐二村25000元/㎡、民乐四村29900元/㎡，这几套单价都在老城合理范围内。最后，荣都公寓东侧那条15万成交的记录单价只有1900元/㎡，龙潭苑南50万那条8000元/㎡，天乐小区80万那条8100元/㎡，这几条我在文末统一说明，大概率是做低网签价或亲属间交易，不纳入均价统计。 新城上周成交了29套，是松江各板块中成交量第三的。新城的单价跨度比较大，从12000到36000元/㎡都有，对照基准区间25000-35000元/㎡，上周实际成交有不少低于基准下限的，说明新城也在"以价换量"，买家议价空间不小。 具体来看： 小区 楼层 面积 总价 单价 网签日期 安琪花苑，7层，148.48㎡，300万，20200元/㎡，7月22日 安琪花苑，2层，148.48㎡，360万，24200元/㎡，7月23日 昌鑫花园，3层，89.45㎡，208.8万，23300元/㎡，7月20日 昌鑫花园，3层，129.08㎡，295万，22900元/㎡，7月21日 辰富佳苑，1层，63.65㎡，140万，22000元/㎡，7月26日 大江苑，6层，90.58㎡，187万，20600元/㎡，7月23日 东明花苑，5层，110.40㎡，293万，26500元/㎡，7月22日 华亭公寓，9层，138.22㎡，280万，20300元/㎡，7月23日 恒大帝景，6层，82.83㎡，220万，26600元/㎡，7月22日 建设花园，1层，133.95㎡，330万，24600元/㎡，7月21日 江虹花园，1层，94.17㎡，261万，27700元/㎡，7月25日 景瑞江山悦，2层，72.43㎡，227万，31300元/㎡，7月23日 开元地中海，4层，187.76㎡，350万，18600元/㎡，7月23日 开元地中海，12层，36.79㎡，55万，14900元/㎡，7月21日 开元地中海，10层，36.79㎡，66万，17900元/㎡，7月24日 开元新都，3层，202.66㎡，726万，35800元/㎡，7月26日 绿洲华庭苑，7层，163.91㎡，420万，25600元/㎡，7月22日 名庭花苑，6层，99.60㎡，268万，26900元/㎡，7月22日 世纪新城，2层，93.21㎡，252万，27000元/㎡，7月22日 松云水苑，6层，183.87㎡，400万，21800元/㎡，7月23日 玉树南苑，6层，101.59㎡，130万，12800元/㎡，7月20日 珠江新城，18层，105.97㎡，230万，21700元/㎡，7月22日 南部阳光翠庭，12层，114.27㎡，380万，33300元/㎡，7月23日 润峰苑，4层，90.81㎡，247万，27200元/㎡，7月21日 德邑小城，1层，85.23㎡，229万，26900元/㎡，7月24日 文翔名苑，4层，89.31㎡，160万，17900元/㎡，7月22日 文翔名苑，3层，89.09㎡，228万，25600元/㎡，7月25日 文翔名苑，1层，99.04㎡，225万，22700元/㎡，7月25日 皇骐爱丽舍，1层，232.10㎡，750万，32300元/㎡，7月22日（做低合同价） 新城上周有几个亮点。开元新都那套上叠加，202.66㎡卖了726万，单价35800元/㎡，这是上周松江总价最高的一套，也是新城的单价标杆。南部阳光翠庭114.27㎡卖了380万，单价33300元/㎡，这个价格卖的挺不错的，在新城算偏高的。皇骐爱丽舍那套232.10㎡卖了750万，单价32300元/㎡，不过这套是做低合同价的，实际成交价应该更高。润峰苑27200元/㎡、德邑小城26900元/㎡，这两套单价都在新城基准区间内。文翔名苑走了3套，单价从17900到25600元/㎡不等，低于新城基准下限，可能跟具体位置和房龄有关。整体来看，新城的成交主力集中在20000到28000元/㎡，高于基准下限的楼盘不少，但也有不少低于20000元/㎡的，说明新城内部也在分化，老一点的楼盘在降价跑量。 大学城上周成交了7套，量不算大但单价偏高。对照基准区间35000-42000元/㎡，实际成交有高有低，高的确实到了40000元以上，低的也有28000到33000元/㎡的，整体还是在合理区间。 小区 楼层 面积 总价 单价 网签日期 三湘四季花城（一期），10层，135.56㎡，550.8万，40600元/㎡，7月23日 莱顿小城，12层，117.45㎡，368万，31300元/㎡，7月25日 星辰园，7层，65.24㎡，186万，28500元/㎡，7月25日 保利西子湾，5层，59.70㎡，200万，33500元/㎡，7月24日 御上海，11层，99.63㎡，280万，28100元/㎡，7月20日 绿地蔷薇九里（二期），5层，89.34㎡，321万，35900元/㎡，7月25日 誉品谷水湾，17层，123.85㎡，400万，32300元/㎡，7月21日 三湘四季花城那套40600元/㎡是大学城上周单价最高的，135.56㎡的大户型卖了550.8万，这个小区靠近大学城地铁口核心区，品质和位置都硬，卖这个价不意外。保利西子湾33500元/㎡、莱顿小城31300元/㎡也在合理范围。绿地蔷薇九里（二期）35900元/㎡、誉品谷水湾32300元/㎡，这两套单价也在大学城合理区间内。御上海28100元/㎡，略低于大学城基准下限，基本是做低合同价了。星辰园的单价在28500元/㎡，属于大学城板块里偏入门的价格。 万达上周成交了13套，单价集中在15900到41300元/㎡之间。对照基准区间35000-50000元/㎡，实际成交有几条低于基准下限的，说明万达板块也在"以价换量"。 小区 楼层 面积 总价 单价 网签日期 信达蓝爵，17层，83.66㎡，291万，34800元/㎡，7月26日 信达蓝尊，4层，89.65㎡，316.5万，35300元/㎡，7月22日 信达蓝尊，11层，76.07㎡，240万，31600元/㎡，7月23日 万科梦想派，8层，86.69㎡，319.5万，36900元/㎡，7月20日 万科梦想派，3层，72.95㎡，267万，36600元/㎡，7月22日 万科梦想派，8层，74.01㎡，270万，36500元/㎡，7月22日 合景天悦，2层，121.35㎡，500万，41200元/㎡，7月24日 上坤红树湾，14层，85.96㎡，355万，41300元/㎡，7月26日 云著深蓝，15层，99.89㎡，343万，34300元/㎡，7月26日 中山文化苑，1层，74.75㎡，180万，24100元/㎡，7月20日 中山文化苑，5层，63.32㎡，130万，20500元/㎡，7月21日 中山文化苑，3层，63.32㎡，146.5万，23100元/㎡，7月25日 中山文化苑，1层，125.80㎡，200万，15900元/㎡，7月26日 万达板块上周最亮眼的是合景天悦和上坤红树湾，两套都突破了41000元/㎡。合景天悦121.35㎡卖了500万，上坤红树湾85.96㎡卖了355万，这两个盘在万达商圈里属于品质标杆，能卖到这个价说明核心地段的优质房源还是有人愿意出钱的。万科梦想派一周走了3套，单价都在36500到36900元/㎡之间，非常稳定，说明这个小区的定价策略比较一致，市场接受度也不错。信达蓝尊和信达蓝爵分别走了2套和1套，单价在31600到35300元/㎡之间。中山文化苑走了4套，单价在15900到24100元/㎡之间，中山文化苑本身不是万达商圈的典型高端盘，属于动迁小区，单价跟万达核心盘不在一个量级，市场价应该在28000左右合理，目前看也是做低或和楼层位置有关。 把上周各板块的成交数据汇总一下，我给大家捋一捋。 松南城是松江的"上车区"，上周成交57套，基准单价13000-25000元/㎡，实际成交剔除异常后集中在10000到25000元/㎡，基本落在基准区间内，部分低楼层小户型单价低于13000元/㎡也属正常，因为松南城小区密集多、供应量大，竞争激烈，动迁房东们都在让利跑量。 老城上周成交42套，基准13000-25000元/㎡，实际成交剔除异常后在12000到31000元/㎡之间，大部分在15000到24000元/㎡，跟基准吻合。个别高的如松岳名都39400元/㎡远超基准上限，属于个盘溢价；荣乐雅筑31600元/㎡、醉白新苑30900元/㎡，是品质盘的溢价；个别低的如松汇小区12400元/㎡、月厦新天地10900元/㎡，是老破小或超小户型和非标准住宅的正常表现。 新城上周成交29套，基准25000-35000元/㎡，实际成交在12000到36000元/㎡之间，跨度最大。低于25000元/㎡的不少，说明新城内部也在分化，老盘降价跑量、新盘品质盘价格坚挺。高于基准的有开元新都35800元/㎡，是核心地段的大户型。文翔名苑17900到25600元/㎡明显偏低，跟具体位置楼层及做低合同价有关。 大学城上周成交7套，基准35000-42000元/㎡，实际成交有高有低。三湘四季花城40600元/㎡在基准内，保利西子湾33500元/㎡略低于基准下限，御上海28100元/㎡也偏低，和做低房价有关。 万达上周成交13套，基准35000-50000元/㎡，实际成交在15900到41300元/㎡之间。多在34000到41000元/㎡，整体在基准区间内偏下沿运行，说明万达板块也在"以价换量"。 总的来看，上周松江各板块实际成交单价大多落在基准区间内或偏下沿，跳价的极少。几个高于基准的高单价案例——松岳名都39400元/㎡、合景天悦41200元/㎡、三湘四季花城40600元/㎡、上坤红树湾41300元/㎡、开元新都35800元/㎡——都是核心地段的品质标杆盘或个盘溢价，不具普遍性。这恰恰印证了松江"以价换量、价格理性"的整体格局：卖家愿意让价促成交，买家也在理性出手，没有追涨杀跌的恐慌情绪。 上周松江近148套的周度网签量，放在上海7月全市约2.3万套的大盘里看，是什么概念？ 7月全市日均约750套，一周就是5000多套。松江一周148套左右，占全市周度成交的3%上下。松江作为外环外郊区，这个占比算正常——外环外是上海二手房"以价换量"的主战场，300万以下的成交占全市62.4%，而松江上周的成交总价大部分就在100万到300万之间，正好踩在全市刚需主力区间上。 再看价格。全市二手房基价同比跌8.4%，松江各板块的实际成交单价跟年初相比也有不同程度的回调，但回调幅度相对可控。松南城、老城的单价基本稳住了，新城、万达的分化在加剧但核心盘价格没有崩。这说明松江的韧性是够的——作为五大新城之首，松江的产业基础、人口导入和居住环境都在线，价格回调到一定位置自然就有刚需接盘。 上半年全市14.73万套的成交量创了五年新高，松江也吃到了这波行情的红利。7月虽然是传统淡季，环比6月回落了约8%，但同比仍然涨了15%以上，说明"沪七条"的政策红利还在释放——外环内非沪籍社保从3年降到1年，公积金首套贷款额度从160万提到240万（叠加后最高324万），成年子女购房暂免房产税，这些政策对郊区刚需的刺激作用是实打实的。 接下来我们聊聊8月。 7月已经进入传统淡季，8月通常比7月更淡一些。但今年的情况有点特殊——"沪七条"的余温还在，政策效应没有完全消退。结合7月的淡季节奏和政策余温，我推算上海8月二手房网签量大约在2.0万到2.2万套之间，环比7月的2.3万套可能再回落5%到10%，但应该能守住2万套的枯荣线。 守住2万套意味着什么？意味着市场没有失速，基本面的支撑还在。机构普遍判断，7-8月只要守住2万套枯荣线，全年就能企稳，"金九银十"就有戏。上半年已经跑了14.73万套，如果8月守住了，加上9月10月的传统旺季，全年冲到25万套以上不是没可能。 松江方面，8月会随全市节奏小幅调整，但韧性足。松南城的刚需上车盘不会断档，老城的成熟配套依然有吸引力，新城和万达的品质盘在价格到位后也会有人接。整体来看，松江8月成交量可能比7月略低一点，但不会出现断崖式下跌。 最近网上小道消息又要出政策了，关于8月有没有新政，我说说我的判断。 大概率会有微调类的政策出台，但不会是大政策。可能的方向有几个：一是外环外限购再优化，比如非沪籍购房社保条件进一步放宽，或者购房资格的认定口径微调；二是多孩家庭或人才购房的支持力度加大，比如购房补贴、贷款利率优惠；三是公积金或契税方面的微调，比如公积金贷款额度再提一提，或者契税减免范围扩大。 但说白了，这些都是"渐进式宽松"，不是"大放水"。大家别报太大希望，指望出一个大招让房价暴涨，那不现实。政策的节奏是"小步快跑"，每次调一点，让市场慢慢消化。对于真正有刚需的朋友来说，每次微调都是上车窗口，不用等所谓的大招。 最后说说大趋势。 我的判断是：底部已经出现了，量价齐升正在酝酿。 先说量。上半年14.73万套，五年新高，这个量已经冲上去了。7月虽然环比回落，但同比涨15%以上，日均750套、周末破千，这个热度在淡季里算相当不错了。量能起来，说明有效需求是真实存在的，不是虚火。 再说价。二手房基价同比还在跌8.4%，但跌势已经在收窄。价在谷底，但谷底不是无底洞——价格跌到一定位置，刚需就会进场接盘，上周松江近148套的成交就是最好的证明。卖家让价、买家出手，量价在底部完成换手，这就是筑底的过程。 再看看外围信号。 土拍市场在升温。静安地块168轮竞价、溢价29.63%，浦东周浦89轮、溢价19.9%，嘉定43轮、溢价19.08%。嘉佰道徐汇联排备案均价302500元/㎡，创上海新房取证单价新高。开发商敢抢地、敢报高价，说明他们对后市有信心。 海外资金也在回流。海外基金对中国房地产的月度净流入在2月首次回正，高盛预计上海、深圳房价从2025年底到2028年底累计涨约15%。虽然外资的判断不一定全对，但趋势是向好的。 综合这些信号，我的判断是：底部已现，8月可能量稳价止跌，量价齐升的拐点正在酝酿，正好衔接"金九银十"。上海购房需求大，后市稳中有升。 最后聊聊松江的后市。 松江作为上海的后花园，本就是五大新城里最宜居的区域。论环境，有佘山、有广富林、有醉白池；论教育，有大学城七校；论商业，有万达、有开元地中海；论产业，有G60科创走廊。 接下来的几个大利好，会让松江的吸引力进一步提升。 第一，G60科创走廊的人才引进力度在加大。科创企业入驻带来高薪就业岗位，这些人才就是松江楼市的增量购买力。 第二，12号线西延伸正在快速推进。12号线西延伸到松江，意味着松江和市区的轨道交通连接更加紧密，市区溢出人口会有更多选择松江。 第三，松江快线也在快速推进。松江快线一旦建成，从松江到市中心的通勤时间将大幅缩短，松江的区位价值会再上一个台阶。 这三大利好叠加在一起，松江将逐步成为养老、休闲、娱乐、工作、生活、环境综合最优的区块。不是说我吹松江——数据摆在那里，上周近148套的成交就是市场用脚投票的结果。价格理性、配套成熟、交通改善、产业导入，松江的后市我是看好的。 最后说一下数据里几条异常低价的记录。上周的成交数据中，有少量单价明显偏低的记录：荣都公寓（东侧）1层77.50㎡仅15万、单价1900元/㎡；松南城金欣雅苑两条记录单价分别只有5200元/㎡和5000元/㎡；松南城云亭苑有4条记录单价低于10000元/㎡（最低4800元/㎡）；龙潭苑南4层62.61㎡仅50万、单价8000元/㎡；天乐小区2层98.22㎡仅80万、单价8100元/㎡。这里要跟大家讲清楚：网签价是网签备案价，不等于真实成交价。有些买卖双方为了少交税，会把网签价做低；有些是亲属之间的交易，本身就不是按市场价走的，价格自然特别低。这次的数据不含车位和车库，都是纯住宅，所以这些极低单价不是车位交易，大概率就是做低网签价或者亲属间过户。另外，新城板块皇骐爱丽舍7月22日那套232.10㎡卖了750万、单价32300元/㎡，这套是做低合同价的，实际成交价应该更高。在统计各板块均价时我已经把这些异常值剔除了，不会影响整体判断。大家看数据的时候心里有数就行，不用纠结个别极端数字。 好了，今天就聊到这。有想了解具体板块或小区的朋友，随时找我。我是老林，松江房产做了15年，实在人不忽悠，明天整理最近一周在售优质二手房，欢迎大家多多关注，祝大家都能买套好房！ 我们还该不该买房？六个国家的成败样本，照见中国普通人的答案 松江上周二手房网签数据：174套网签全拆解，老林带你聊透各板块真实行情 松江新城，老城，大学城，松南城7月24号房源精选 · 刚需篇（0-300万间）
松南城板块
老城板块
新城板块
大学城板块
万达板块
板块对比与基准印证
松江数据放进上海大盘里看
8月走势推算
8月政策预判
底部已现，量价齐升在酝酿
松江后市展望
关于个别异常低价记录的说明
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