市场正在发生什么,东莞二手房:房价近乎腰斩,成交量逆势走高

看到东莞二手房最新成交均价12282元/㎡，不少人会感到唏嘘。对比2021年市场高峰期27180元/㎡的均价，房价累计跌幅已经达到54.8%，曾经被视作深圳后花园的东莞楼市，完成一轮剧烈的价值重估。但价格大跌的另一面，是成交量的持续回暖，7月二手房成交3412套，环比微涨2%，同比大涨20%。自今年4月起，已经连续四个月成交突破3000套，稳稳站在2500套的市场荣枯线之上，二手房成交量甚至达到新房的四倍，形成十分鲜明的“量涨价跌”格局。

以价换量，是当下东莞二手房市场最真实的写照。巅峰时期大量深圳外溢的投资需求涌入东莞，推高整体房价，随着市场潮水退去，大量房源挂牌入市，挂牌库存居高不下，业主只能主动下调预期换取流动性。对于自住买家而言，巨大的一二手价差形成极强吸引力，二手房所见即所得，没有交付风险，周边学校、商业、交通配套全部落地，不用等待漫长的交房周期，刚需与置换群体纷纷转向二手市场，购买力被充分释放。

二手房持续走强，也标志东莞正式步入存量房主导时代。新房市场受供应结构、产品定位影响，整体成交偏弱，二手房扛起城市住宅交易的主要体量，一二手成交比例持续拉大 。但热闹的成交背后，市场内部的分化同样不可忽视，并非所有房产都同步回暖。松山湖、南城、东城等产业与资源集中的核心板块，价格韧性更强，流动性更好；而外围镇街，价格依旧承压，即便降价，去化速度依旧偏慢，楼市呈现明显的K型分化格局。

成交量回暖，并不等同于行情全面反转。当前的活跃，建立在业主大幅让利的基础之上，大量高位入场的业主承受着巨大的资产缩水压力，这也是市场真实的代价。高库存依然是悬在市场之上的难题，海量待售房源还需要时间消化，价格整体筑底的过程还没有完全结束。

站在购房者角度，当下市场给自住家庭提供更多选择，但也不能盲目抄底。选房更需要看重地段、产业、配套等硬基本面，避开远郊缺乏支撑的资产。对业主来说，市场流动性恢复，不等于普涨行情归来，理性调整预期，才是适配当下市场的现实选择。东莞楼市正在告别过去的投机热潮，彻底回归居住属性本位。