加点芝士 | 房产过户给子女,继承、赠与、买卖怎么选更合适?

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**温馨提示**

• 继承主要指遗嘱继承与法定继承，在被继承人未订立遗嘱的情况下，根据《民法典》法定继承的第一顺位继承人为配偶、父母、子女；第二顺位继承人为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。同一顺位的继承人享有平等的继承权，继承开始后，由第一顺位继承人继承，没有第一顺位继承人继承的，由第二顺位继承人继承。

• 被继承人死亡后，无遗赠扶养协议或者遗赠，且未立遗嘱或者所立遗嘱无效及遗嘱继承人放弃继承时，方适用法定继承。即法定继承在所有的继承方式中处于最低顺位。

• 满五唯一：二手房交易中，房屋持有年限已满五年，且出售方家庭（夫妻 + 未成年子女）在省内（或直辖市、自治区）仅有这一套住宅（含单独所有和共同所有，不含商铺、车位等非住宅），满足该条件可免征个税。

• 住房套数计算范围：商品房、经济适用房、限价房、宅基地、集体土地所有权住房等房产情况显示用途是“居住用房”或“住宅”均纳入家庭住房套数计算范围，含新建商品住房和二手住房。

• 根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》国税发[2006]144号文的规定：......受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。继承同理。

二、赠与过户

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• 以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

• 受赠人日后若出售房屋，不符合“满五唯一”条件的按【（转让收入-财产原值-合理费用）】差额20%计征个人所得税。纳税人未提供完整、准确的财产原值凭证，无法确定财产原值的，由主管税务机关核定财产原值。售价明显偏低无正当理由的，主管税务机关可核定转让收入。

• 深圳直系亲属间无偿赠与房产，‌无需审核受赠人的购房资格‌，不受限购政策限制，未成年子女也可正常接受赠与并完成过户。

• 根据《民法典》第658条，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。

• 根据《民法典》第663条，经过公证的赠与合同只有存在以下情形才可以撤销：1.严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；2.对赠与人有扶养义务而不履行；3.不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

三、买卖过户

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• 择时出售：房产持有两年出售免征增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加；房产持有五年且满足“满五唯一”出售免征个人所得税。
• 税费优化：若房产价格下跌，当前市场价低于或接近当年的买入价时，个人所得税可实现0，此时买受人若为首套或二套住宅，契税缴纳不超过2%，总成本低于非法定继承人和赠与的3%契税。

• 优先选择继承：不急于过户、家庭和睦，房产拟长期持有不出售。

• 优先选择赠与：希望尽快过户，子女暂无购房资格，有意愿对房产附加安排，如明确房产为子女个人财产，房产拟长期持有不出售。
• 优先选择买卖：希望尽快过户，子女具备购房资格，房产已满两年，家庭房产套数、面积符合契税优惠条件，房产未来有可能再次出售。