最近看完7月份二手房成交月报，很多人第一反应：成交量看着还挺高，市场是不是回暖了？
千万不要被表面成交量迷惑。现在的高成交，并不是普涨行情回来了，而是市场在剧烈分化，两极越来越明显。
7月传统是楼市淡季，但天津成交量稳稳站在5500套，没有像往年一样大幅下跌，也就是报告说的“淡季不淡”。但是热闹背后，内部格局已经彻底改写，这会指引我们未来三五年买房、卖房的决策。
先说说各区的变化：河西牢牢坐稳第一名；西青一跃超过南开冲到第三；河北、红桥掉到榜单末尾。
商圈排行榜更值得深思：全市前十商圈里面，环城板块占了7个，市区仅仅剩下3个。也就是说，现在天津二手房的成交主力，已经是环城，不再仅仅是市内六区。
但是这里有一个关键点：环城火热，很大一部分是保障房、安置房在支撑成交。像大寺商圈冲到全市第二，接近四成成交量来自文瑞家园、亲和康园这类保障房。
不是环城商品房集体暴涨，而是预算有限的刚需，80‑100万已经很难拿下环城普通商品房，50‑70万的保障安置房，就成为刚需无奈之下的选择。
再看咱们市内六区：南开只有王顶堤一个商圈扛住成交量，是南开刚需的底盘，但是缺少第二个强势板块，万兴街热度回落；和平第一名的成交小区竟然是公寓诚基经贸中心。
这释放很现实的信号：很多人向往和平的教育资源，但是和平住宅门槛太高，预算不够，就退而求其次，选择公寓来碰碰机会。
站在经纪人的角度，这份月报，实实在在告诉我们接下来3‑5年的大趋势。
👉对于买房人：不要再抱着“随便买一套都保值”的旧思维。
市场成交量看着火热，但是是结构性行情。
如果你是刚需：预算有限，环城的保障安置房确实可以解决居住落户，但是要清醒认知：这类房子，现在好买，未来接盘群体同样只有刚需，后期流通性一般，不要指望大幅度升值。
如果你是改善家庭：优先盯住市区、环城核心品质商品房。以后真正保值、好出手的，是配套成熟、物业靠谱、楼龄新的住宅。
公寓、远郊低价大盘，虽然成交量榜上有名，大多是预算逼出来的成交，适合短期过渡，谨慎把它当做长期资产持有。
👉对于卖房业主朋友：一定要放下过去老观念。
不要看到全市成交量很高，就觉得自家房子可以高价等待。
成交量是分化出来的：优质好房，出价客户多，成交周期短；没有学区加持、楼龄老、物业差的老小区，榜单上看不到它们的身影。
未来3‑5年楼市不会再有普涨。手里的房子如果属于低效资产，就不要死等行情反弹。市场不会再托底所有老房子。优质房源可以从容卖；普通老旧房源，要理性看待客户出价，调整心理预期，才能够顺利变现。
总结一句话：热闹只是表象，分化才是本质。
以后买房卖房，不能再看大盘热不热，重点要看你手上那套房子，到底属于哪一类资产。
