法院应综合考虑各种因素,对查封房产进行估算,进而确定是否存在超标的查封(2024-17-5-202-020)

裁判要旨

执行过程中，执行法院查封了被执行人多套房产，在审查是否存在超标的查封时，需要对涉案房产的价值进行估算。对于一手房的价值，可以参照新建商品房网签备案管理子系统显示的拟售单价、专业房产APP、新建商品房买卖合同成交价，并结合涉案财产的查封顺序、确定拍卖保留价时可能降价的幅度等因素，综合进行估算，进而确定是否存在超标的查封。

裁判理由

法院生效裁定认为，本案争议的焦点是：一、本案是否存在超标的查封的情形。二、涉案商品房预售资金监管账户依法是否能解除冻结。关于争议焦点一，本案的执行依据是（2019）鲁1302民初13421号民事判决和（2020）鲁13民终3731号民事判决，根据上述民事判决，被执行人某甲公司负有限期向复议申请人某甲银行某分行偿还借款本金2000万元及利息、财产保全费5000元等义务，被执行人临沂某公司等对上述给付义务承担连带清偿责任。

本案中，根据被执行人提供的涉案房产查封登记信息以及兰山法院出具的情况说明，证明了该案对涉案68套房产的查封均系首封，其中包括临沂XX1小区13套住房，临沂XX2小区6套住房、42个地下车位、7个储藏室。

一般来讲，执行过程中：查封、扣押、冻结财产的价值可以按照下列方式估算：（1）冻结银行存款的，以实际冻结的金额为冻结金额。（2）查封房产的，参照同地段、同条件的房产价值估算查封财产的价值。查封房产为一手房的，可以参照房地产开发企业的销售价格、当地房地产管理部门发布的指导价格；查封房产为二手房的，可以参照税务机关核定价格、二手房市场成交价格。

关于涉案临沂XX1小区的13套住房的估算价值。被执行人提供的新建商品房网签备案管理子系统显示的相关房产拟售单价为8283元/㎡，虽然复议申请人不予认可，但结合复议申请人提供的某甲二手房网站、某乙二手房网站、某丙二手房网站中临沂XX1小区房产在售信息显示，挂牌均价为6294元/㎡或6481元/㎡，可以认定新建商品房网签备案管理子系统显示的拟售单价8283元/㎡，一定程度上能客观反映涉案临沂XX1小区房产的价值。据此，参照新建商品房网签备案管理子系统中的拟售单价8283元/㎡，估算涉案临沂XX1小区13套住房价值为10923372元。

关于涉案临沂XX2小区6套住房的估算价值。被执行人提供的2020年10月31日其与买受人魏某某签订的新建商品房买卖合同显示，魏某某购买的临沂XX2小区X号楼X单元X室单价为16000元/㎡²，复议申请人某甲银行某分行虽不认可上述房产单价，但并未提供充分证据予以反驳，据此，参照上述房产单价，被执行人主张房产单价按15000元予以估算房产价值，法院予以认可。经估算，涉案临沂XX2小区6套房产总价值为17099700元。

经估算，涉案临沂XX1小区的13套住房和临沂XX2小区6套住房总价值为28023072元，此外，涉案查封的财产还有临沂XX2小区42个地下车位、7个储藏室，且还实际冻结了被执行人某房地产公司在某乙银行X2账户存款110余万元。综合上述涉案查封、冻结资产的估算总价值，即使考虑到确定拍卖保留价时可能降价的幅度，足以能保障复议申请人涉案债权的实现。在此情况下，沂南法院仍对被执行人在某乙银行的商品房预售资金监管账户进行冻结，存在超标的查封行为。

关于争议焦点二，商品房预售资金是房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给房地产开发企业的购房款。商品房预售资金属房地产开发企业所有，人民法院可以采取冻结措施。但是，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。据此，根据上述规定，沂南法院在执行过程中应在保证建设工程施工正常进行、工程建设资金充足的前提下依法执行。沂南法院（2021）鲁1321执异53号执行裁定在未对查封财产的价值进行审查确定的情况下，即以保全的房产价值待定，且暂时不能兑现，冻结的银行账户内存款可用额度未超过执行标的为由径行认定不存在超标的执行问题，系认定事实不清；在未对查封财产的价值进行审查确定的情况下，以本案尚有保全财产70套房产及其他银行账户存款的冻结，涉案X1账户为商品房预售资金监管账户为由，即认定应解除对商品房预售资金监管账户的冻结，亦系认定事实不清。

据此，本案中涉案查封的住房、地下车位、储藏室，以及冻结的X2账户存款110余万元，足以保障复议申请人涉案债权的实现，且冻结的X1账户为商品房预售资金监管账户，工程尚未竣工，其保证建设工程施工正常进行的功能尚未完成，本着善意文明执行的理念，被执行人关于解除上述商品房预售资金监管账户的主张，应当予以支持。沂南法院（2021）鲁1321执异53号执行裁定虽然认定部分事实不清，但裁定结果正确，应予维持。