很多人一听到房屋面积差，第一反应是：新房不是有面积误差规则吗？差超过一定比例，不是可以退房、退差价甚至双倍返还吗？
这个思路用在商品房预售中，有它的制度背景。期房交易时，买方买的是未来交付的房屋，合同面积多是暂测面积，最终还要以实测面积为准。因此，面积误差本身就可能成为价款结算的重要规则。
但二手房不同。
二手房交易时，房子已经在那里。买方通常已经实地看房，知道房屋格局、采光、朝向、装修、楼层、周边环境，也能查看产权证、不动产登记信息。上海二手房买卖中，很多合同虽然写了建筑面积，但交易价格往往是一个总价，而不是“每平方米单价 × 面积”。
这就导致裁判思路发生变化。
如果双方交易的是一套特定房屋，买方看过房，房屋现状没有变化，合同没有明确约定“面积变化即按单价结算”，法院就不一定会把合同面积当成价款计算公式。
依法成立的合同受法律保护，当事人应按约定全面履行义务；履行不符合约定时，才进入违约责任和减少价款的问题。相关依据可见《民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十二条。
二手房面积差的第一层问题，不是“少了多少平方米”，而是这几个平方米是否进入了双方的价格合意。
