核心结论

2026年1-8月济南二手房市场整体呈现「平稳开局-明显下探-小幅回弹-持续微跌」的运行特征，截至8月全市二手房成交均价为12933元/㎡，较1月累计下跌2.31%，价格波动整体收窄，未出现大幅涨跌行情。市场买方特征显著，全市二手房挂牌量逼近10万套，去化周期超27个月，业主平均议价空间达3.2%。同时市场结构分化加剧，核心城区优质配套房源价格坚挺甚至微涨，远郊区县及老旧刚需房源价格承压明显，4月出台的稳市19条新政仅带来短期市场回弹，未能扭转供需失衡的基本面，预计后续市场将延续“量稳价微跌、结构分化”的运行态势。

一、数据说明

本次报告数据综合自济南市统计局公开统计数据、房产行业公开监测数据及官方政策文件，统计口径为济南全市（含远郊区县）二手房网签成交均价，数据时间范围为2026年1月至2026年8月，所有数据均已公开可溯源。

二、整体价格走势特征

2.1 月度价格及涨跌幅表现

2026年1-8月济南各月度二手房成交均价及环比涨跌幅如下表所示：

从数据来看，全年价格走势阶段性特征十分清晰：除3月、4月出现单月超1%的涨跌外，其余月份价格波动幅度均小于0.5%，整体波动幅度收窄，市场运行平稳。量价对应关系上，2月受春节假期影响成交量仅2833套，价格无明显波动；3月成交量突破6000套为上半年峰值，价格反而出现明显下跌，呈现“以价换量”特征；4月成交量维持高位，对应价格出现回弹；5月成交量5292套，此后价格转入连续四个月的微跌区间。

2.2 累计交易情况

2026年1-5月济南二手房累计成交24919套，1-4月累计交易面积271.9万㎡，对应累计交易额200.4亿元；1-6月累计交易面积413.7万㎡，对应累计交易额307.9亿元，整体交易规模较2025年同期小幅提升。

三、市场结构分化特征

当前济南二手房市场分化特征十分显著，不同区域、不同产品的价格表现差异巨大，直接影响全市整体均价走势。

3.1 区域价格分化

目前公开渠道暂未披露各行政区月度成交均价，仅可获取2026年8月各行政区最新成交均价，整体呈现核心城区价格显著高于远郊区县的分布特征，价差最高达17108元/㎡，具体如下：

从区域表现来看，历下区、高新区、市中区三个核心城区均价均超过1.5万元/㎡，其中历下区作为政务、教育核心区，均价达21887元/㎡，领先优势明显；而远郊区县均价普遍低于7000元/㎡，平阴县均价仅4779元/㎡。区域表现差异背后是资源配套的差异：核心城区拥有优质学区、产业聚集、配套成熟等优势，需求支撑充足，尤其是历下区顶级学区房、高新区产业配套房源成交周期短、溢价率高，价格坚挺甚至微涨；而远郊区县缺乏人口和产业导入，房源流动性弱，价格承压明显，低价房源成交占比提升直接拉低了全市整体均价水平。

3.2 产品价格分化

从户型/面积段维度来看，当前改善型需求已成为市场主力，房源面积越大、居住属性越强，成交均价越高，价格梯度差异十分明显，2026年1-8月不同面积段累计成交均价如下：

其中90-120㎡刚需主力户型均价仅12090元/㎡，而300㎡以上豪宅户型均价达20650元/㎡，价差超8000元/㎡。同时老破小、刚需小户型流动性弱，价格下跌压力更大，而次新房、120㎡以上改善户型成交占比持续提升，进一步拉大了不同产品的价格差距。

四、价格波动驱动因素分析

济南2026年1-8月二手房价格走势是短期政策波动与长期供需失衡共同作用的结果，分阶段来看：

4.1 分阶段波动直接驱动因素

2026年1-2月

价格平稳运行

开年处于政策空窗期，市场预期无明显变化;2月受春节假期影响，供需两端交易意愿均较低，单月成交量仅2833套，交易活跃度不足导致价格无明显波动，与/月基本持平。

2026年3月

价格大幅下探2.4%

3月为传统房源挂牌旺季，供给集中释放，叠加当时稳市政策尚来书台，市场预期偏弱，全市二手房挂牌量已逼近10万套，去化周期趋27个月，买方市场特征显著，业主平均议价空间达3.2%，当月虽成交量突破6000套为上半年峰值，但整体以低价走量为主，拉动均价明显下降。

2026年4月

价格小幅回弹1.47%

4月济南正式出台稳市19条新政，公积金贷款额度大幅提升、认房不认贷、商贷首付比例降至15%、取消商贷利率下限、人才购房补贴提标等多重利好集中落地，直接降低购房成本，市场信心短期回升，刚需及改善需求集中入市，成交量维持高位，带动均价止跌回弹。

2026年5-8月

价格持续微跌

新政的短期刺激放应逐步消退，市场并米出现趋势性反转，供需失衡的基本面未发生改变，购房者预期仍偏谨慎，多数非核心区城业主选择以价换量，拉动均价连续4个月微幅下行，截至8月较/月累计下跌2.31%。

4.2 底层共性驱动因素

1. 政策端：全国层面降准降息、5年期LPR维持3.5%低位、换房退税政策延续，叠加本地4月稳市新政，整体降低了二手房交易成本，对成交量形成一定支撑，但政策力度不足以扭转整体偏弱的市场预期，仅能带来短期价格回弹，无法拉动价格持续上涨。
2. 供需端：二手房供给持续处于高位，全市挂牌量近10万套，去化周期超27个月，供给远大于需求是价格整体承压的核心原因，买方拥有充分的议价主动权，除稀缺属性房源外，多数房源价格难以上涨。
3. 需求结构端：当前改善型需求已成为市场交易主力，仅核心城区、优质配套房源的需求有支撑，远郊区域缺乏产业及人口流入，需求不足导致房源价格阴跌，拉低了全市整体均价水平。

五、后续市场走势预判

结合当前市场运行特征及政策环境来看，未来3-6个月济南二手房市场将延续以下走势：

1. 整体价格仍将维持微幅下行态势：供需失衡的基本面短期难以扭转，挂牌量仍处于高位，购房者预期偏谨慎，非核心区域业主以价换量的行为将持续，带动全市均价微幅下跌，预计单月跌幅将维持在0.5%以内，不会出现大幅下跌行情。
2. 结构分化特征将进一步加剧：核心城区优质学区、产业配套的次新改善房源需求支撑充足，价格将保持坚挺，部分稀缺房源甚至存在微涨空间；而远郊区县、房龄超过20年的老旧刚需房源流动性将进一步下降，价格承压更为明显，区域、产品价差将进一步拉大。
3. 成交量将维持平稳水平：现有政策支持下，刚需及改善需求将持续释放，预计后续单月成交量将维持在5000-6000套区间，不会出现大幅上涨或下跌情况。