中国房地产二手房市场:K 型企稳是什么意思

这份会议纪要讨论的是中国内地和香港房地产二级市场。报告引用专家电话会观点，重点不是说全国房价已经反转，而是说市场正在从“快速下跌”进入“缓慢下跌”，并且不同城市、不同价格段之间的分化越来越明显。

专家对二手房成交量仍然偏建设性。报告中提到，主要城市实时二手房成交同比增速从 4 月、5 月的 25%-30% 放缓到 6 月、7 月的约 10%。这个降速比专家原先预期更明显，但专家仍预计 2026 年下半年二手房成交量能维持约 10% 的同比增长，2027 年维持正增长仍是基准判断。

成交放缓不等于市场重新转弱，关键要和价格一起看。报告认为，过去几次短暂企稳往往是“成交变多、价格继续掉”，说明卖方让价换成交。这一次的不同之处在于，成交量改善的同时，价格跌幅也在收窄。专家把这看作结构变化的信号，而不是简单的季节性反弹。

价格层面，冰山 40 城成交均价指数已经从高点下跌 41%，目前只比 2014/2015 年上一轮上行周期起点高 9%。这组数字说明房价已经经历了很深的调整，也说明绝对反转还不能轻易下结论。

报告还提到，70 城挂牌价指数的环比跌幅已经从 2023-2025 年超过 1% 的月度下跌，收窄到 2026 年约 -0.5%。换句话说，价格仍在下行，但下行速度变慢了。对购房者来说，这是“跌得没那么快”；对卖房者来说，这是“继续降价，但恐慌抛售减少”。

上海是这份材料里最重要的城市样本。专家认为，上海已经更接近确认底部。报告中提到，上海挂牌量较高点下降 32%，主要由较强成交推动，而不是大量房源被动撤牌。上海二手挂牌价指数自 1 月以来反弹 1.8%，在一线城市中表现更突出。

按总价段看，上海低总价房源恢复更早。表格显示，0-2 百万元、2-3 百万元、3-5 百万元价格段过去 6 个月分别上涨 5.0%、3.6%、1.5%；更高总价段表现分化，部分价格段仍然偏弱。这个结构说明，刚需和低总价改善的信号更明确，高总价市场还没有完全同步。

深圳的情况没有上海那么清晰。报告中提到，深圳挂牌量下降较快，但其中一部分来自“僵尸房源”撤牌，不完全是因为需求明显恢复。深圳 2026 年以来整体价格大体稳定，但高端产品好于大众市场，低于 700 万元的房源仍有压力。专家预计深圳 2026 年可能仍下跌 3%-4%，真正触底或许要等到 2027 年。

这就是“K 型企稳”的含义：不是所有城市一起回暖，也不是所有房子一起上涨。上海可能更早走稳，一些二线城市如苏州、合肥、宁波出现局部亮点；但多数城市仍面临库存、信心和价格调整压力。低总价、核心城市、成交活跃区域更容易企稳，弱城市和弱价格段仍要继续消化。

政策方面，专家并没有期待短期内出现很大规模的支持。他认为更有效的工具可能是降低交易税费、降低按揭成本或提供补贴，但大规模按揭补贴出现的概率不高。因此，后续判断市场是否真的企稳，不能只看政策口号，更要看成交量能否维持、挂牌量是否继续下降、租金是否稳定，以及价格跌幅是否继续收窄。