深圳二手房砍价空间跌破9%,业主却还没翻身?

深圳二手房的砍价空间，已经连续7个月在缩。

乐有家研究中心数据显示，截至8月12日，深圳二手住宅买卖双方的平均议价空间降至8.8%，正式跌破9%。

今年1月，这一数字还是11.0%，半年多时间收窄了2.2个百分点。

数字变化不算剧烈，买家的体感却很直接：

以前看中一套房，报价先往下砍一成。现在碰到价格合适的房源，业主往往没有那么多退让空间。

砍价空间跌破9%，业主翻身了？

最便宜和最贵的房子都还在挨刀

8.8%只是一个平均数。拆开总价段，深圳楼市的分裂立刻暴露出来。

300万元以内房源的议价空间仍达到10.7%，是所有总价段中唯一高于10%的区间。

按常理说，低总价房源门槛更低，应该更容易卖，也更容易守住价格。但现实恰恰相反。

总价越低，买家对每一万元越敏感。

对千万级买家而言，少砍十万元，可能只相当于一次装修升级；对预算两三百万元的家庭来说，十万元会直接影响首付款、月供和装修预算。买家的预算已经顶到上限，议价自然会一寸一寸地磨。

低总价房源本身也往往带着更明显的短板，楼龄偏长、面积较小、户型普通、采光欠佳、停车困难，或者小区同类挂牌较多。

它们看上去便宜，却很难形成真正的稀缺性。

一套房只要没有明显替代品，房东就有守价底气；同一个小区里挂着几十套差不多的房子，买家随时可以转身，砍价权自然留在买家手中。

300万元以下房源议价空间居高不下，说明深圳的刚需市场依然高度价格敏感。所谓“上车”，很多时候并不是买家开始乐观，而是预算已经无法再往上走。

另一个议价空间高于全市平均水平的，是1500万元以上房源，平均达到9.1%。

最便宜和最贵的房子，竟然成了深圳最难守价的两个市场。

低价房源受制于购买力，高价房源则受制于买家数量。

总价越高，潜在买家越少，选择却越多。手握上千万元预算的人，不会因为房东少让几十万元就仓促决定。他们可以在不同片区、不同产品甚至不同片区之间比较，也有足够时间等待更合适的房源。

更关键的是，深圳许多所谓豪宅，价格已经进入豪宅区间，产品却没有真正进入豪宅标准。

楼龄老化、物业普通、户型落后、景观一般，甚至只是因为面积大、买入时间早，便被包装成高端住宅。这类房源在市场上行阶段可以借势抬价，一旦买家变得挑剔，价格里的水分便会迅速暴露。

真正稀缺的房子，房东不需要反复强调自己“不缺钱”。产品普通的高总价房源，哪怕挂着豪宅的名字，也只能接受买家的逐项挑刺。

深圳高端住宅市场正在发生一次残酷的重新分类：

有些房子靠地段、景观和产品力守住价格，有些房子只是价格很高。

缩小的是报价水分，不是价格压力