【以案普法】买了二手房，前业主欠的物业费由新业主缴纳？法院判了！

因为前业主

拖欠物业管理费

蔡先生购买的二手房收房后

被物业公司采取停水停电等方式

阻挠装修

蔡先生对此十分闹心

这该怎么办

案情简述

蔡先生从李先生处购得一套房屋，收房时房屋可以正常使用水电。后蔡先生想对房屋进行装修，向物业公司提交了相关申请资料进行装修报备。

　物业公司：我们不能给您办理手续，您这边没有办理收房手续，而且还欠着物业费。

　　物业公司要求蔡先生缴清欠费后与其签订物业服务合同，并径自停了蔡先生房屋的水电。

物业公司向蔡先生发出的欠费清单显示，该房屋累计拖欠费用数万元，而这部分费用实际为前业主李先生拖欠。蔡先生多次交涉，物业公司依然不予恢复水电，双方也一直没有签订物业服务合同。

　　为维护自身权益，蔡先生遂向法院提起诉讼，请求判令物业公司恢复供水供电，配合办理装修报备手续。

案件审理

法院审理认为，本案中，案涉房屋为二手房屋，在没有合同约定情况下，蔡先生没有义务为前业主缴纳拖欠的物业管理费。

物业公司作为案涉房屋整栋楼的服务提供方，在服务期间不应当有目的、有前置条件地选择其服务对象，更不可在没有依据的情况下，拒绝为蔡先生办理装修报备手续，要求蔡先生缴纳前业主欠缴的物业管理费，并将缴费与否作为办理供水、供电、燃气等的前置性条件。对于欠缴的物业费，物业公司可以另行主张。

　　综上，法院判决物业公司于判决生效之日起十日内恢复向业主房屋供水供电，配合办理装修报备手续。物业公司不服，提出上诉。二审驳回上诉，维持原判。

*&来源：人民法院报、天津高法

【江苏法治报】小区同时存在两家物业公司，业主如何支付物业费

华 瑾 李成微

【案情】2017年6月20日，某小区与甲公司签订《临时托管协议》，约定由甲公司对某小区物业管理进行临时托管，期限为2017年7月1日至2017年12月31日。

2017年12月31日，某小区业主委员会与甲公司签订《物业管理服务合同》约定，由甲公司为小区提供物业管理服务，期限自2018年1月1日起至2020年12月31日。

前述合同到期后，甲公司仍为该小区提供物业管理服务至今。

2023年3月26日，乙公司（小区业主）与案外人丙公司签订《物业服务委托协议》约定，乙公司委托丙公司对其所拥有的商铺进行物业管理。

2025年，甲公司诉至法院，要求乙公司支付自2023年4月13日起至2025年5月31日止的物业费。

【分歧】本案争议焦点：同一小区同时存在两家物业公司情形下，业主向原物业公司还是向其自行委托的物业公司支付物业费。

第一种观点认为，乙公司自行委托的丙公司实际为其提供了物业服务，故其应向丙公司支付物业费。既然民事主体双方在合同中约定了物业服务，就应当遵循意思自治原则。

第二种观点认为，甲公司系前期物业公司，乙公司无权自行委托丙公司为其提供物业服务，故乙公司仍应向甲公司支付物业费。

【评析】笔者同意第二种观点，理由如下：

首先，从法律规定上看，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。该法第九百五十条规定，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。因该小区部分业主未经业主大会授权，其无权自行委托新的物业公司，也无权拒绝向原物业公司支付物业费。

其次，从法律效果上看，按时支付物业费是业主的义务。《物业管理条例》规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。在原物业公司未退场的情形下，小区部分业主自行委托新的物业公司进场提供物业服务，新物业公司虽为小区商业区域提供了物业服务，但其无权主张物业费。

本案中，一审法院最终判决乙公司向甲公司支付物业费。乙公司不服一审判决提起上诉，后二审法院维持了一审民事判决。

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