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二手房买家都该看:你的房子,可能面临被拍卖的风险,只因少做了一件事

2026-08-27 20:48:56

二手房买家都该看:你的房子,可能面临被拍卖的风险,只因少做了一件事

买了一套房子，双方有合法的买卖合同，买家支付了全款，并实际居住了7年，竟然因为前房主债务爆雷，这套房子被依法拍卖了。

结果是：买家房子没了；前房主承认该偿还买家，但没钱，还不了。

为什么会出现这种情况？因为房子没有过户，买家没有取得房产证。

这个挺闹心的买家就是老刘。

老刘前几年做生意攒了点钱，出于改善居住条件的想法，斥巨资买了一套二手别墅。

花了多少钱呢？大约150万，在北京郊区。

当时这套别墅是新建的，原房主刚刚买了两年。当时政策规定，新购别墅持有时间不足五年出售的，买卖双方需要缴纳契税，增值税，个税等，合计几十万元。

出于免税的考虑，双方约定房产暂时不过户，等合适的时候再说。

谁也没想到，节约了几十万的税款，老刘住了几年的别墅被拍卖，易主了。

咨询过房产方面的律师，这种房产买卖关系真实存在，只是没有过户的情况，买方有避免钱房两空的办法吗？

答案是：有，但是不容易做到。

本案中的老刘，在得知这套别墅要被查封时，在查封前，可以提出“执行异议”，符合条件时，可以要求法院停止拍卖，停止执行。

但要成功做到这一点，必须符合几个条件，最重要的几点是：

1，必须在被查封后15天内提出异议。买家很难及时知道这套房子被拍卖，很容易错过合理期限。

2，非因买家自身原因未过户，并有合法的证据支持。

老刘这套别墅，当时双方没有做房产过户，明显就是为了节税，他没办法提交合法有效的证据，证明不过户是“非因自身原因”，并且他们的这个不过户原因，正好是打击的目标。

一般二手房交易，如果因为原房主欠债，房子被查封，买家在申请执行异议失败后，还可以向原房主申请债权，请求解除合同，追索房款并要求赔偿其他损失。

老刘遇到的原房主，名下所有财产全部被查封，身无分文了，所以，即使被法律判定还款，即使到了执行阶段，也执行不到什么了。

老刘这套别墅，合同上还有一个陷阱，那就是故意写低了交易价格，目的还是为了将来过户时少交税。

交易价格明显偏低，这份买卖合同在法庭上能否被判定有效，也是个问题。

假设原房主将来有能力还款了，如果原房主有意少还款，老刘仍然是吃哑巴亏的那一方。

这个案例给我们什么启示呢？

买房一定要及时过户；

按实际价格签订买卖合同；

老老实实纳税。

法律从来都是保护诚实守信的消费者。自作聪明，钻法律空子的人，说不定哪一天就会连本带利的把那点不当得利还回去。

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