2026中国法院年度案例:房产置换型受贿犯罪的构成要件与数额认定

被告人顾某某自2007年4月起担任某某村党支部书记，2011年7月至2013年12月，被告人顾某某利用担任某某村党支部书记兼村委会主任、某老粗布市场公司法定代表人兼执行董事的职务便利，在建设某老粗布市场过程中，为经济开发区某安装工程公司项目经理陈某及商砼供应商付某在项目施工、项目款结算等方面提供帮助，非法收受财物共计1448561.56元人民币。

其中，2013年12月，被告人顾某某利用担任某某村党支部书记兼村委会主任、某老粗布市场公司法定代表人兼执行董事的职务便利，以其购买的某甲小区××号楼×单元××××室房屋置换价值明显高于该房屋价值的陈某购买的某乙小区××号楼×单元×××室房屋，并用其个人所有的鲁M×××××号轿车抵顶差价。房屋置换后，被告人顾某某支付某乙小区××号楼×单元×××室房屋的剩余房款53953元。经鉴定，涉案某乙小区××号楼×单元×××号房产在2013年12月的价值为1289690元、某甲小区××号楼×单元××××室房产价值为846576元、顾某某用于折抵两套房产差价的轿车的价格为29810元，被告人顾某某从中获得利益359351元（计算方式为1289690元-846576元-29810元-53953元=359351元），为陈某在某老粗布市场建设项目施工、项目款结算等方面提供帮助。（注：该笔事实公诉机关指控数额为348651.56元，依照刑事审判不能超出指控范围原则，按照指控数额予以认定）

山东省博兴县人民法院经审理认为：被告人顾某某利用其职务便利，在行贿人承揽相关建设工程期间，提出以其自有房产置换行贿人的房产，两处房产在面积、户型、楼层、地理位置、升值空间等方面存在明显差异；行贿人并非主动自愿与顾某某置换房产，而是基于被告人顾某某的职务身份以及能够顺利结算相关工程款的利益考虑，其双方之间的行为并非平等民事主体之间自愿公平的交易行为，而是本质为权钱交易的利益交换，故依法应认定为非国家工作人员受贿罪。山东省博兴县人民法院于2024年8月5日作出（2024）鲁xxxx刑初xx号刑事判决，判处：

一、被告人顾某某犯非国家工作人员受贿罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币20万元；以挪用资金罪，判处有期徒刑一年，合并执行有期徒刑三年十个月，并处罚金人民币20万元；

二、依法追缴被告人顾某某非国家工作人员受贿罪违法所得1448561.56元及孳息、挪用资金罪违法所得75万元，上缴国库。查封在案的某乙小区××号楼×单元×××号房产用于涉案违法所得及孳息的追缴和罚金的执行，拍卖、变卖所得价款区分违法所得348651.56元及其产生的孳息与合法财产，对违法所得及孳息予以追缴，被告人顾某某家庭财产中属于其个人部分用于本判决罚金及违法所得追缴的执行，其余部分依法发还财产所有人赵某某。

一审宣判后，顾某某提出上诉。山东省滨州市中级人民法院同意一审法院裁判意见，裁定：驳回上诉，维持原判。

本案主要涉及房屋置换型受贿行为的认定问题，包括构成要件、既遂节点、受贿数额的计算等。

随着经济和社会的发展，新型受贿犯罪行为日趋复杂化、隐蔽化，在认定受贿“是否存在利益输送、为什么会发生利益输送”的本质特征时，应审查受贿所利用貌似合法的市场行为的背后真相，提炼解决受贿认定问题的最底层逻辑，即“权钱交易”。本案所涉及的房屋置换型受贿是不动产交易受贿的典型表现形式之一，是指国家工作人员利用职务上的便利，为请托人谋取利益，通过与请托人进行房屋置换的方式，变相收受请托人财物或财产性利益的行为。其核心是通过“置换”这一形式掩盖权钱交易的本质，具有隐蔽性强、利益输送方式复杂等特点。在审理此类案件时，需要首先判断案涉房屋置换行为是否构成受贿行为，进而在此基础上确定受贿行为是否既遂、既遂的时间节点、房屋价值差额以及受贿数额等。

一、判断房屋置换行为是否构成受贿行为的关键在于“以权换利”本质

房屋置换型受贿是指国家工作人员（或其特定关系人）以“房屋置换”的名义，利用职务便利为请托人谋取利益，通过置换过程中明显不合理的利益倾斜（如用低价值房屋换高价值房屋、虚假置换套取差价等），非法收受请托人财物或财产性利益的受贿行为。其本质仍是“以权换利”，置换仅为利益输送的载体。房屋置换型受贿具有利用职务便利的必然性、置换行为的形式性、输送利益的实质性和利益获取的隐蔽性等特征。结合《中华人民共和国刑法》及《最高人民法院、最高人民检察院关于办理贪污贿赂刑事案件适用法律若干问题的解释》等规定，房屋置换型受贿的认定需满足以下核心标准：（1）存在“为请托人谋取利益”的职务行为。国家工作人员必须实施了利用职务便利为请托人谋利的行为（包括承诺、实施或实现利益，无论利益是否正当）。（2）置换价格或条件明显偏离市场合理范围。这是区分正常置换与受贿的关键，根据司法解释，“交易型受贿”中“明显不合理的价格”通常以差价比例（如高于或低于市场价格30%）为参考。（3）置换行为缺乏正常市场逻辑。正常房屋置换需基于双方真实需求，且对置换房屋的价值、地段、用途等进行平等协商，通常会通过评估机构评估或参考同类市场交易价格。而受贿中的房屋置换往往存在以下异常：一是置换双方未就房屋价值进行实质性协商，请托人单方面接受国家工作人员提出的“不平等条件”；二是置换房屋在面积、地段、房龄等核心价值要素上差距悬殊，但未通过差价补偿平衡；三是置换后请托人实际控制或使用原房屋，国家工作人员仅通过置换名义获取新房屋利益（“名义置换、实际获利”）。

本案中，顾某某利用其职务便利，在行贿人承揽相关建设工程期间，提出以其自有房产置换行贿人的房产，行贿人并非主动自愿与顾某某置换房产，而是基于被告人顾某某的职务身份以及能够顺利结算相关工程款的利益考虑，与被告人顾某某实施了房屋置换行为，两处房产在面积、户型、楼层、地理位置、升值空间等方面存在明显差异，符合“以权换利”的实质要件，故应认定顾某某构成非国家工作人员受贿罪。

二、房屋置换型受贿犯罪行为的既遂以受贿人实际取得对置换房产的控制权与支配权为核心要件

房屋置换型受贿的本质是受贿人通过置换房产的形式，收受行贿人以“差价让利”方式输送的利益。其既遂节点的认定需遵循刑法“实质重于形式”原则，聚焦受贿人是否实际取得对置换房产的控制与支配权，而非机械套用民法上的不动产登记生效规则。刑法评价受贿犯罪既遂的核心是“行为人是否实际取得财物”（贿赂利益的实际占有）。对于不动产这类特殊财物，“实际控制”满足以下任一实质要件，即可认定既遂：（1）行贿人向受贿人交付房屋钥匙，或允许受贿人实际进入、使用房屋，实现对房屋的物理控制。（2）受贿人基于自身意愿对房屋进行装修、改造，或指令行贿人办理过户手续（即使并未完成登记）实质行使对房屋的支配权。（3）房屋的实际收益归受贿人支配，或受贿人已通过协议、指令等方式将房屋处分给他人。同时，还应当排除“形式合意”的单独既遂效力。刑法惩罚的是“实际侵害法益”的行为，实践中，行贿人与受贿人可能就房屋置换达成书面或口头合意，但此时仅为“犯罪合意”的形成，不等于既遂。若合意达成后，因意志以外原因导致受贿人未实际控制房产，此时行贿人与受贿人仅有合意而无实际控制，未造成职务廉洁性的实质损害，故不成立既遂，应当认定为未遂。

本案中，被告人顾某某办理了涉案置换房产的网签手续并签订了新的购房合同，已然取得对该房屋的实际控制权与支配权，应当认定其为受贿既遂。

三、房屋置换型受贿犯罪中的受贿数额计算问题

房屋置换型受贿的犯罪数额通常表现为“两处房产的价值差价”，即行贿人实际支付的房产价值与受贿人置换房产的实际价值之间的差额，本质是行贿人输送的利益。为此，需要明确两处房产价值的基准日。一般而言，价值基准日的认定需以既遂节点为时间锚点，即计算差价时，两处房产的价值均以受贿人“实际控制置换房产”之日的市场价值为准。原因在于，受贿犯罪的既遂标志是受贿人实际取得贿赂利益，而该利益的数额（差价）应以“取得时”的价值为准。若以合意达成日、过户登记日或其他时点为基准日，可能偏离受贿人实际获得的利益数额。实践中，基准日的认定可以参照以下规则：（1）若既遂节点为“交付钥匙并实际使用”，则以交付日为基准日，委托评估机构对两处房产在该日的市场价值进行评估，计算差价。（2）若既遂节点为“受贿人指令办理过户手续之日”，则以该日为基准日。此时，即使过户登记滞后，仍以指令办理日为准，因此时受贿人已实质支配房产处分权。（3）若存在“先实际控制、后补签协议”的情形（如先装修后补置换协议），仍以实际控制日为基准日，补签协议仅为形式追认，不改变实质既遂时点。（4）若置换时请托人通过承担额外成本（如支付国家工作人员原房屋的贷款、承担全部税费、免费装修等）变相弥补差价，该部分成本也应计入受贿数额。

此外，实践中还存在受贿人置换房产后自行支付尾款导致受贿人个人财产与非法所得产生混同、房产因升值产生孳息等情形，对此，应当重点考量受贿人享有涉案房产时该房产的经济价值。房产作为商品的规范属性，受到其权利状态和登记情况的影响，民法上承认一份财物所对应的经济价值是可以被分割、共享的。刑事司法应当尊重民事法律关系对经济利益的分配结果，承认此时受贿犯罪呈现的部分占有状态，在作出刑事处理时，依据不同的属性作出分别处理。同时，对于犯罪所得产生的孳息应当依法追缴。受贿人使用合法财产和非法所得混合取得房产的，应当按照收益比例追缴孳息，在继续追缴时可以追缴其合法财产。虽然在民事领域中，通常要求义务人使用合法财产清偿债务、履行赔偿义务，但在刑事领域中，无论是从违法所得的追缴还是不当得利的退还上来说，被告人的合法财产都应当是被追缴的对象。

本案中，被告人顾某某就案涉房屋签订网签合同后，自行支付部分房款。案发后，人民法院对该房屋进行拍卖、变卖并就所得价款进行区分，对违法所得及孳息予以追缴，对被告人顾某某家庭财产中属于其个人部分用于本判决罚金及违法所得追缴的执行，其余部分依法发还财产所有人赵某某。

综上，当房屋置换交易双方的行为并非平等民事主体之间自愿公平的交易行为，而是本质为权钱交易的利益交换时，依法应认定为非国家工作人员受贿罪。受贿人明确作出收受房产的意思表示，实际上控制房产后，行为人构成受贿既遂，以该节点房产的价值确定具体受贿数额。受贿人使用合法财产和非法所得混合取得房产的，应当按照收益比例追缴孳息，在继续追缴时可以追缴被告人的合法财产。

编写人：山东省博兴县人民法院 王军 尹钰鑫

山东省嘉祥县人民法院 赵忆雪

来源：《中国法院2026年度案例：刑事案例一》