房产协议没有用,房产登记为何如此重要?

在不动产（以下简称“房产”）交易中，购房者可能因各种原因未能及时办理过户登记，购房者总觉得“我签了协议，付了钱住了房，房子就是我的”，往往忽视未进行房产登记的法律风险。在此刘璐萍律师列举近期碰到的两个客户，分析未及时办理房产登记的法律后果，为购房者提供风险防范建议。

一、案例一：借名买房，钱付了、房住了，房子却成了别人的

1、案例回顾

2021年5月，西安的加某某因不具备当地购房资格，与朋友王某某协商借用王某某的名义购买了一套房屋。双方签订了《代购房协议》，约定加某某为实际出资人及房屋所有权人，王某某仅为名义产权人，不得将房屋转卖、抵押，并需在加某某要求时无条件配合办理过户手续。协议签订后，加某某支付了全部购房款234万元，此后一直由加某某及其家人实际居住。2024年3月王某某未告知加某某，将该房屋出售给第三人，成交价213万元。加某某得知此事后，向法院提起诉讼请求确认王某某与第三人之间的房屋买卖合同无效，将房屋恢复登记至王某某名下并最终过户至自己名下。但法院认定双方签订的《代购房协议》无效，加某某的诉讼请求被全部驳回。加某某在此情况下求助刘律师，但刘律师能做的十分有限。

2、借名买房的法律风险

（1）借名买房协议的法律效力存在重大不确定性

在司法实践中，以规避限购政策为目的的借名买房协议，因违背公序良俗通常被认定无效。这意味着，实际出资人无法依据该协议取得房屋所有权，也无法要求名义登记人履行过户义务。

（2）不能对抗第三人

《民法典》第三百一十一条规定，无处分权人将房产转让给受让人，受让人符合以下情形的，取得该房产的所有权：（一）受让人受让该房产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的房产依照法律规定应当登记的已经登记。故即使不考虑合同效力问题，实际出资人也仅享有要求名义登记人履行过户义务的债权请求权，而非对房屋的物权。债权具有相对性，不能对抗第三人。当名义登记人擅自将房屋出售给第三人，且第三人符合善意取得条件时，实际出资人无权追回房屋。

二、案例二：向开发商购房后未及时过户，房产被查封

1、案例回顾

2018年8月赵某某与房地产公司签订《房屋预定合同》，购买房地产公司开发的房屋一套，总房款550万元。合同签订后赵某某支付了全部购房款，并于2021年6月入住，但该房屋一直未办理网签备案手续。2023年6月因房地产公司负债法院查封了该套房屋，最终通过刘璐萍律师的异议之诉解封了上述房屋。

2、迟延过户的法律风险

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的房产提出异议，符合以下情形的，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该房产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上法律规定确立了一般房产买受人的物权期待权保护，但需要注意的是这一保护必须同时满足以上四个要件。特别是"非因买受人自身原因未办理过户登记"这一要件，在实务中经常成为争议焦点。

如果购房人只是因为怕麻烦、想省税、疏忽大意等原因拖延办理过户，或者因自身不符合购房资格、限购政策等原因无法过户，将被认定为"因自身原因未办理过户登记"，不能获得司法保护。

三、风险防范建议

1、房产登记是取得物权的唯一法律标志，尽量避免借名买房，购房后或具备过户条件后应尽快办理过户登记或网签备案，不要拖延。

2、保存好全部房产协议、付款凭证、交付入住凭证、物业费缴纳凭证等原始材料。这些文件在发生纠纷时是证明买卖关系、付款事实和占有事实的关键证据。

3、如不得已借名方式购房，应尽可能采取风险控制措施，例如：与名义登记人签订详细的权利义务协议；由实际出资人持有全部购房合同、付款凭证、税费票据原件；在房屋上为实际出资人设定抵押登记，以限制名义登记人的处分权利；定期核查房屋登记状态，发现异常及时维权。

4、对于开发商拖延办理网签备案或过户的情况，应积极主张权利，必要时通过法律途径解决，避免因怠于行使权利而承担不利后果。

四、结语

根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，房产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。也就是房产登记才是房产物权变动的法律标志。付款、交房、入住，都不等于获得物权。对于购房者而言，务必牢记：支付全款、实际居住、持有合同和凭证，都不能替代房产登记的法律效力。

如您遇到房产登记、借名买房、房屋被查封等法律问题，需要专业的法律服务，欢迎联系刘璐萍律师（13347417539）。