碧云国际社区二手房市场筑底,8月价格进入回升通道

2026年上半年，上海二手房整体呈现"放量、收缩、回稳"的特征，但碧云作为浦东的豪宅与改善型板块，并未完全跟随全市的上涨节奏，而是处于价格回调与筑底阶段。

经过上半年的高成交出货，碧云在售房源截至2026年6月至7月，碧云区域住宅在售总库存减少至268至275套左右。作为全上海密度极低的社区（总可售房源约6500套），目前的挂牌量已处于相对紧缺状态。求购需求依然旺盛，8月房价已略有回升。

价格端：整体成交均价较2022年高点有明显回撤。部分小区（如金色碧云）成交价相比高峰期回撤幅度较大，目前处于以价换量的筑底期。

成交量：市场呈现"淡季不淡"的韧性。例如6月成交21套、7月成交20套，月均换手率较高，说明核心购房需求（自住改善、学区）依然存在，但买家观望情绪较重，成交周期普遍拉长，平均在214天至223天左右。

各小区成交与价格分化（K型分化明显）

碧云板块内不同定位的小区表现差异较大，呈现出明显的K型分化。

（一）刚需与小户型公寓

金桥酒店公寓：流动性极强，一居室非常抢手。6月成交均价在5.73万/㎡左右，7月单套成交单价在6.05万至7.52万/㎡之间，议价空间相对较大，适合预算有限的刚需或过渡群体。详细分析见第三部分。

（二）主流改善三房

碧云东方公寓、金桥爱建园、罗山花苑是板块内的成交主力。

碧云东方公寓：143㎡左右三房，近期成交价在1050万至1065万之间（单价约7.4万/㎡），相比前两年的1200万+有明显回落。

金桥爱建园、罗山花苑：成交单价基本稳定在7.2万至7.6万/㎡区间，带车位的房源最为抢手。

（三）高端大平层与别墅

云间绿大地、碧云尊邸、世茂湖滨花园等小区总价高、议价空间大。

碧云花园：286㎡大平层，议价近180万后成交（均价约7.6万/㎡），创历史新低。

碧云尊邸：塔尖房源（如别墅产品）依然有千万级甚至上亿的成交记录，说明高净值人群的资产置换仍在继续。

世茂湖滨花园：别墅及大平层产品，2026年7月有177㎡房源成交，均价约8.64万/㎡。部分稀缺独栋别墅在本轮调整中表现出较强抗跌性，甚至有小幅反弹。

改善型主力小区近两年走势

这类小区是碧云板块的成交主力，受市场情绪和学区政策影响较大，价格回调明显。

金色碧云：122㎡左右三房，2022年高峰时挂牌价曾达1700万以上，2025年初实际成交价回落至1200多万，单价约10万/㎡。进入2026年，同面积段成交价进一步下探至1000万出头，整体回撤幅度约41%，在板块内居前。高峰期追高的业主面临显著浮亏。

碧云东方公寓：142-145㎡三房，2024年9月均价约9万/㎡，2025年8月均价跌至9万以下。2026年7月，143㎡三房成交价在1060万左右（单价约7.4万/㎡），部分急售房源总价可下探至1100万以内，性价比在改善型中凸显。

金桥爱建园：118-120㎡三房，2024年成交均价在7万/㎡左右。2026年7月依然保持一定热度，成交均价稳定在7.5万/㎡上下，不跌反稳，是板块内少有的价格相对抗跌的小区，适合看重稳定性的改善买家。

品赏碧云：153-154㎡四房，2025年有房源挂牌1200多万，近期有业主降价160万促销，总价控制在1200万以内，单价约7.8万/㎡。对需要大户型改善的家庭，当前价格性价比较高。

三大标杆刚需小区近两年走势深度对比

聚焦碧云板块内最具代表性的三个刚需盘，按预算梯度从低到高排列。

（一）金桥酒店公寓（300-450万 刚需入门）

这是碧云板块成交量最大的小区，主打上实东校学区名额，户型以45-85㎡的一室或小两室为主。

近期成交价（2026年）：63㎡一室成交约382万（单价6.05万/㎡）；47㎡一室成交约355万（单价7.52万/㎡）；59㎡一室成交约372万（单价6.29万/㎡）。部分急售房源总价甚至下探至325万。

历史走势（2024-2025年）：2024年同面积段成交均价多在7万/㎡左右，总价在400万上下。进入2025年后，随着学区溢价回落，单价逐步跌至6万出头，部分带燃气房源单价在5万多。

对比总结：相比去年，今年同面积段总价普遍回落了30-50万，议价空间明显变大，是目前300万级预算在碧云挂学区的首选。但需注意部分房源可能没有燃气，居住体验一般。

（二）罗山花苑（520-700万 自住兼顾学区）

小区距离上实东校和冰厂田幼儿园非常近，接送不用过马路，户型以69-85㎡的两房为主，居住氛围比酒店公寓更好，户型方正通透。

近期成交价（2026年）：69㎡两房成交约520万（单价7.50万/㎡）；85㎡可改三房户型成交约635万（单价7.48万/㎡）。目前500-550万区间的房源库存开始告急。

历史走势（2024-2025年）：2024年小区两房成交均价多在8万/㎡以上，总价普遍在550-600万。2025年价格开始回调，部分房源单价跌至7万出头。历史最高单价曾触达13万。

对比总结：近两年同面积段总价回落了约50-80万。相比金桥酒店公寓，罗山花苑户型更方正，距学校更近，价格回调后自住性价比非常突出，强烈推荐自住兼顾学区的买家关注。

（三）信和花园（600-850万 老小区高性价比）

房龄较老，户型和朝向相对一般，但胜在总价低、面积段大，适合预算有限但需要三房空间的刚需家庭。

近期成交价（2026年）：96-97㎡三房总价在700-820万之间，折合单价约6.5万-8.4万/㎡。由于小区整体较老，部分户型较差的房源单价仅在6.5万/㎡左右。

历史走势（2024-2025年）：2024年同面积段三房挂牌价多在850万甚至900万以上，实际成交价也在800万左右。2025年以来，受大户型去化慢的影响，业主降价幅度较大。

对比总结：信和花园近两年价格回调幅度在三个小区中相对最大，尤其是大户型。目前900万以上的房源基本很难成交，700多万就能拿下近100㎡的三房，是板块内性价比极高的选择。建议实地多看户型和采光，避开朝向差的房源。

三小区对比一览：

金桥酒店公寓：45-85㎡，2024年约7万/㎡，2026年6.05-7.52万/㎡，总价回落30-50万，定位纯挂学区成本最低；

罗山花苑：69-85㎡，2024年8万+/㎡，2026年约7.48万/㎡，总价回落50-80万，定位自住+学区推荐；

信和花园：96-97㎡，2024年约8.3万/㎡，2026年6.5-8.4万/㎡，总价回落80-100万+，定位大三房性价比极高。

碧云板块近两年市场走势总结

价格回调幅度大：整体来看，碧云板块从2021-2022年的高点回落，部分学区房和早期商品房跌幅在20%-40%之间。金色碧云从1700万+跌至1000万出头，金桥酒店公寓从750万跌至350万区间，均属腰斩级别。目前价格已逐步回归理性，进入筑底企稳阶段。

成交量与总价段分化：800万-1000万总价段的房源流动性最优，是板块内的"中坚战场"。350-600万总价段（金桥酒店公寓、罗山花苑两房）去化速度快，是成交主力。900万以上的大户型去化较慢，需要业主诚意降价才能促成交易。

租售比逐步回升：虽然房价回调，但碧云板块的国际社区氛围和学区资源，使得这些小区的租金依然稳定。对于长期持有的房东来说，租售比在逐步回升，持有价值并未因房价下跌而完全丧失。

购房推荐（按需求场景）

纯挂学区：首选金桥酒店公寓，350万左右就能拿下上实东校名额，成本最低。注意部分房源无燃气，居住体验一般。

自住兼顾学区：强烈推荐罗山花苑，500多万能买到南北通透两房，距学校近，小区环境和生活氛围远好于酒店公寓。

需要三房空间：看信和花园，600多万能拿下近100㎡三房。建议实地多看户型和采光，避开朝向差的房源。

改善型大户型：可关注品赏碧云四房（1200万以内，单价7.8万/㎡）和碧云东方公寓急售房源（1100万以内，单价7.4万/㎡）。