二手房触底了吗?
1，先说结论：还没有。而且是所有品类的二手房都还没有见底。从四个大的方面说一下我的理解。2，第一，从供需关系而言。供需关系分两个层面，一是阶段的供需情况，二是持续的走势与动态变化。3，从阶段的供需而言，目前二手房依然处于越卖越多的阶段。说得直白一点，就是尽管二手房成交量已经是同期新房的两倍，但是二手房的净挂牌量依然在增加。4，场上的房子越来越多，接盘的客户越来越少，市场就很难见底。除了极个别板块的少数不受市场影响的房源，以及新房安全没有供应的品类之外，绝大部分二手房就面临持续调整的状态。5，阶段供需的第二个特点是，限制房、最后的一批限价房里的投资客，依然还在出货。这部分投资客熬了多年，面临了许多的不确定性，现在急需快速出手解套，价格也就不可能高，只会是快速跑路。6，限制房解限和最后一批限价房里的投资客，持续出货的时间，起码还在一年以上。7，从持续的走势和动态变化而言，除了投资客出货，还有一个很大的变量，就是产品越来越过时。8，这也是影响二手房的第二个重要因素：新房越卷，对二手房影响越大。9，后限价时代，新房卷品质已经是所有项目所有房企的标准动作。加上市场表现不及预期，政策、规范等也在不断调整。这会从三个方面深度影响二手房。10，首先，毋庸置疑是品质。2016-2024年，限价八年的杭州没有诞生真正的好房子，2024年限价放开之后开始集中爆发，几乎所有价格段的新房品质都吊打二手房，客户自然更愿意入手新房。11，其次，是规范的影响。新规里出现了很多让二手房加速过时的地方，比如抬板社区，比如封闭式阳台计一半面积，比如高层得房率从限价时代的78-82%左右快速提升至100%左右，有的甚至做到了103-105%，以前三房的面积现在做四房，以前四房的面积现在做五房，对二手房的冲击无疑是巨大的。13，最后，是价格。2024年10月限价放开之后，很多板块，特别是中高端板块经历了一轮价格补涨，但是现在，越来越多的板块新房价格都已经低于限价。这对于限价甚至限价绑车位、加装包、地下室等的二手房来说，简直是暴虐。14，越来越多板块卷品质的新房难以卖出溢价，也就意味着有一批限价时代的房子会永远站在历史的山岗上，成为孤独的风景。17，这对还没有出手的限价二手房，以及房龄已经很老、产品已经过时甚至严重过时的二手房来说，简直就是一次暴击。18，但是，这还只是开始。2024年限价放开以来，杭州已经卖了超过150宗不限价的宅地，特别是去年一年就卖了近百宗，明年将是不限价新房的第一个交付大年，对二手的影响会真正显现。19，以期房的交付时间计算，楼市三年一个小周期。明年，是二手正式从限价周期切入不限价周期的元年，更多的二手房将被冲击，特别是依然还被限制的一批。20，第四，从更深层次影响二手房的，还有一个因素，那就是地段降级。21，限价和上升行情之下，杭州很多板块都进行了一轮甚至两轮升级，比如从刚需升级为改善、从改善晋级为豪宅板块。22，地段升级带来的表现是，开发商更愿意做大户型、高总价的定位。但是，近两年，越来越多的板块被打回原形，无法完成继续升级，甚至无法保级。于是，新的项目又逐渐回归低总价的小户型。23，地段降级，曾经那些与地段完全不匹配的大户型房源，或者没有公主命、却得了公主病的产品，接下来都会回到与其匹配的价格和地位。24，当然，比地段降级更可怕的是一些板块已经不能称之为板块或地段，未来几乎没有发展了。温馨提示，这些地方的二手房，只要有人买，就尽快出手。25，当然，从更宏观的角度，还有一些因素会影响二手房，比如人口、新生儿数量、卖地的数量等，这里就不展开了。26，需要关注的是，二手房在调整，房价在变化，但是财富依然在流动。资本和财富的盛宴从未停止，只是房地产不再是那个狂欢的舞台。27，或许，摆脱了土地财政之后经济依然很好甚至更好，这才是我们更希望看到的局面。就说这么多，谢谢你读完！
