汇丰:7月70城新房和二手房价格同比跌幅继续收窄

7月统计数据公布后，市场最关心的一个问题是：这轮楼市修复是否会出现反复。HSBC在8月中旬这份中国房地产月报里给出的判断是，动能确实有所减弱，但还不足以推翻复苏叙事。报告标题用了一个很克制的词——“slowed,but not derailed”，节奏变化，但没有脱轨。

先看数字。7月70城新房和二手房价格同比跌幅继续收窄，分别从6月的3.5%和5.6%收窄到3.4%和5.4%。环比看，新房价格环比上涨的城市数量降到17个，但报告特别指出，如果剔除6月这个特殊高点，这个数字仍接近近期高位。换句话说，价格改善的广度还在，只是力度没有继续加码。

8月上半月30城新房成交面积同比下滑8%，看起来不太理想，但拆开看，一线城市同比增长18%，是相对少见保持正增长的梯队。二三线城市分别下滑13%和26%。这种分化在近一年的数据里反复出现，一线城市越来越像整个市场的锚。

1. 一线城市在成交、库存和价格预期上均领先修复

上海有两个高端项目开盘当天售罄，二手成交同比上升19%。深圳的贝壳数据显示，8月以来二手日均成交量比7月改善，买卖双方的议价空间在8月12日收窄到9%以下。库存方面，一线城市相对库存同比下降7%，去化周期比2025年缩短了0.8个月。

HSBC引用了中原地产CEO午餐会的判断：政策放松正在帮助稳定一线城市的价格预期，支撑一个“L型”复苏。这个说法值得留意，它意味着不是V型反转，也不是持续阴跌，而是一个底部相对明确、但回升斜率很平的过程。

2. 土地市场热度回升，金茂高溢价拿地成为情绪指标

土地市场是报告明确点名的情绪观察窗口。全国住宅用地成交额同比跌幅收窄到25%，这是一个边际改善。更具信号意义的是金茂在北京拿下一宗大型地块，溢价率14%。在多数房企还在调整拿地的背景下，愿意高溢价补货，说明头部企业对核心城市后市有底气。

报告把土地市场放在“关键支柱”的位置，逻辑很清楚：土地成交是开发商用真金白银投票，比任何调研数据都更能反映行业信心。如果土地市场持续回暖，会反过来强化房价企稳的预期。

3. 中报季开启，开发商倾向一次性出清历史包袱

1H26业绩季刚刚拉开帷幕，仁恒置地转亏，龙湖发布盈利预警。这两件事单独看都是谨慎消息，但HSBC的解读是，开发商今年有动力把历史遗留问题一次性处理掉，为2027年的盈利恢复扫清障碍。

这个判断的潜台词是：今年的业绩表现，市场已经基本定价，真正需要关注的是两个变量——毛利率的走向，以及高端项目销售的可持续性。如果毛利率企稳，说明低价地库存消化得差不多了；如果高端项目还能维持去化速度，说明需求结构没有出现变化。

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Original report: 38-HSBC-China Real Estate-Mid-month check- slowed- but not derailed-260817

更新信息参见kcdesk.com