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二手房增值税减免真是利好吗?

  • 2026-07-24 18:04:39
二手房增值税减免真是利好吗?

这是“地产屠龙”的第423篇原创文章

全文1785字,预计阅读5分钟

刚刚,财政部官网上发布了关于个人销售住房增值税政策最新的调整公告

从2026年1月1日起,将不满两年需要缴纳的5%增值税率降至3%

这个政策从全国范围内,将个人住房出售的增值税年限统一界定为满二免增值税,不满两年的增值税率也降到3%
买卖房屋在缴税的时候,除了增值税外,还有附加税费,包含了城市维护建设税,教育费附加和地方教育附加,目前增值税附加税费是减半收取的,所以最终买卖房屋时候缴纳的增值税及附加是5.3%
具体计算构成:5%*[1+(7%+3%+2%)/2]=5.3%
而从2026年1月开始执行新的政策,增值税变成3%,意味着增值税及附加变成3.18%
具体计算构成:3%*[1+(7%+3%+2%)/2]=3.18%
以总价100万的二手房来进行估算,如果不满两年出售,那增值税从5.3万变成3.18万,单这一项的交易成本的的确确是降了不少下来
但这样的政策,真的算得上楼市利好吗,真的能带动二手房市场回暖吗
当楼市失去投资价值,绝大部分进入到自住需求之后,有多少人会是在买房一年内就转手出售的,这样的比例应该不会多吧,如果超过一年了,那就还不如再等一等熬几个月,这样省下来的直接就是“免”了,而不是“减”,不交比少交的吸引力那还是不一样的,不用交税的房源在二手房市场上也更有竞争力一些,除非价格真的是急售有优势
当然,也有很多房东在等一个卖房的好时机,理论上来说,税率降低可以一定程度上降低换房成本,提高二手房的流动性,带动“卖旧买新”,也能给新房输送客户,形成良性循环

但事实上,现在二手房市场买卖双方怕的是几万甚至更多的税费吗?根本不是,现在大家最怕的其实是不断增加的库存挂牌量,而导致的价格冲击和信心溃败

所以,今天这个政策一定程度上可能会导致挂牌量增加,而且是那些着急降价着急跑的房源增加,不到两年急着卖房过户交税的,基本都是市场上跌的最狠的

就在刚刚,我又上贝壳网贵阳站去看了下,在售二手房的挂牌量比昨天净增了67套

今天的政策,还可以结合昨天贵阳贝壳网隐藏贵阳二手房成交价,是什么信号?这篇文章来看,二手房市场现在确实是到了急需回稳的阶段了,只有当二手房真正稳得住的时候,才能说楼市行情全面向好

其实可以步子再大一点,直接把增值税及附加这个免了,不再设置年限考量,说真的,过去这两年买了房子,还要不到两年就考虑卖的人,又有几个是能实现增值了的

当然,有政策总比没政策要好,说明是在积极想办法解决问题的,2025年给了新房市场好房子的政策,2026年也总该给二手房市场一些带动政策了,只有当新房和二手房市场都好起来的时候,楼市才有可能真正稳起来


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