楼市拐点在哪里？全球地产周期的四大信号与两次共振

楼市如天气，阴晴难测，但总有规律可循

朋友们，最近是不是被楼市搞得头晕眼花？别急，今天咱们就来聊聊一个大家都在关心的问题：房地产市场的底部到底在哪里？

中信建投证券最近出了份重磅报告，复盘了二战以来日本、韩国和美国的多轮地产周期，总结出了四条判断地产由弱转强的国际规律。这好比是给了我们一个楼市“天气预报”系统，让我们能提前看出市场走势。

01 全球楼市“天气预报”：四大信号教你判断底部

俗话说得好：“春江水暖鸭先知”。楼市回暖也有自己的“先知信号”。

信号一：成交量先回暖，价格才会跟上。这就像冬天过后，先感觉到气温回升，冰雪才会慢慢融化。

美国2010年7月成屋销量触底后反弹，但房价直到2012年3月才真正企稳。日本也是如此，首都圈公寓销售量从2000年开始稳定，但价格直到2003年才见底回升。

信号二：核心城市总是率先反弹。这好比班里学霸总是先搞懂难题一样。

2001年后韩国房价回升时，首尔房价上涨91%，远高于全国56%的涨幅。日本2004年地产企稳时，东京二十三区房价涨幅8.1%，也高于首都圈整体水平。

信号三：货币宽松是必要条件。这就好比植物生长需要阳光和水一样，地产复苏离不开宽松的货币环境。

历史经验显示，地产企稳往往伴随着10年期国债利率不超过核心通胀200个基点的情况。

信号四：增长预期改善才是根本。俗话说：“信心比黄金更重要。”

2004年日本地产企稳前，2003年先迎来了出口反弹和消费者信心指数大幅回升。

02 历史上的两次全球地产“共振”

楼市周期就像海浪，有起有落。而历史上，全球楼市曾出现过两次明显的“共振”现象。

第一次是1970年代的滞胀冲击。石油危机引发全球滞胀，各国央行同步收紧货币政策，导致多国楼市同步下跌。

日本央行1973年将贴现率从4.25% 大幅上调至9.0%，房价应声下跌约29%。韩国1979年将基准利率从12% 提升至18%，同时GDP增速从9.7% 骤降至-1.7%，房价深度调整。

第二次是1990年代的全球化浪潮。这次的情况更为复杂，各国表现差异明显。

日本遭遇了人口结构、增长动力、金融条件三重压力，楼市调整长达12年。韩国则因为刚承接日本产业转移，处于经济增长高峰期。

而美国迎来了“金发女郎时期”，在互联网浪潮推动下，地产市场表现良好。

03 当前中国楼市处于什么阶段？

那么，当前中国楼市处于什么阶段呢？用专家的话说，就是“止跌回稳”的过程中。

根据中指研究院报告，2025年1-11月，百城新房价格累计上涨2.29%，但二手房价格累计下跌7.46%，市场仍在调整。

目前市场分化明显，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。核心城市改善性需求支撑市场，北京、上海、成都等城市高总价改善楼盘去化表现良好。

中指研究院预计，2026年新建商品房销售面积同比降幅会较今年收窄，但市场分化态势将延续。

04 普通购房者该如何应对？

面对当前市场，普通购房者该如何决策呢？这里给大家几个建议：

一是紧盯核心城市。正如历史规律所示，核心城市总是率先回暖。

二是关注改善型好房子。随着人们生活水平提高，对住房品质的要求也在提升。120-144㎡户型在不少城市成交占比已超30%。

三是耐心等待信号。楼市回暖需要时间，大部分国家经验显示，地产周期见底回升需要4-7年。

四是根据自身需求决策。如果是自住需求，可以在核心城市选择优质楼盘；如果是投资，则需要更谨慎地选择时机和标的。

05 耐心是最大的智慧

楼市如人生，起起落落都是常态。中信建投报告告诉我们，当前中国楼市正处于深度调整期，需要耐心等待四大信号共同出现。

历史的经验值得借鉴，但每个国家都有自己的特色。正如古人云：“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳。” 国际经验可以参考，但最终还要结合中国实际情况来判断。

对于普通购房者来说，理性判断、谨慎决策、耐心等待才是上策。毕竟，买房是人生大事，切忌盲目跟风。

正如巴菲特所说：“别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。” 当市场普遍悲观时，或许正是机会酝酿之时。