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广州小区产品
引领全国市场
对比上海深圳
杭州都遥遥领先
2025年整个广州年度的最大看点不仅仅是整个市场上400多个项目和几十家开发商产品研发和价格大战，2025年更是整个广州产品，品质急速增长的一年。
从去年的卷飘窗使用率，到今年真正做到了飘窗的合理利用。从拉胯的公区交付和千篇一律的外立面交付今年也有巨大的升级。
这个部分我们按照刚需，改善，豪宅来说。首先刚需上基本都上了非常豪华的大门，现在70米大门是标配。
比如说番禺市桥的信达繁华里，番禺的星汇锦城二期都上了巨大的大门。并且健身房，恒温泳池，宴会厅，大堂自动大门，超高大堂，双层地库设计也开始走近老百姓的生活。
改善方面更多会在外立面的革新还有用材用料的设计上
比如说今年的改善代表作绿城馥香园，就在改善的房子上用上了全玻璃外立面，而且增加了双会所的设置
比如不仅仅做了公区的会所，还在每栋楼的楼下做了泛会所，并且车马厅，停车库都有巨大的升级，花园园林也都已经完美对标了5星级酒店的设计。
比如说白云之星，整个小区已经采用弧度的设计，并且用上了大量石材，对比起以前我住的号称“豪宅”的小区，真是里里外外都做了升级。
在豪宅产品线上，不仅前者都有，更重要的是情绪价值的铺垫。
比如说保利珠江天悦的车马厅做了追光设计，保利天曜天奕在电梯厅的入户细节都做了石材铺装，保利玥玺湾把整个会所的高度拉高到了7.5米。
户型设计上，2024年的飘窗基本只能做榻榻米，或者就是纯粹拿来做衣柜。
2025年的产品现在已经能兼顾采光和衣柜的设置，不少项目也打掉了飘窗，实现了更高程度的利用率。
并且现在都会在家里设置一个800-1600库的空间。
社群建设成为2025序章
而且各个开发商开始更注重社区社群的建设，从卖钢筋水泥到今年可以感受到开发商真的是在卖服务，卖一种生活。
那对于变化莫测的市场，事实上对于开发商的营销能力，整体管理架构都有非常严格的要求
比如今年招商和华润都取消了大区，直接变成了总部直管。
但是一些开发商还是完全跟不上时代的变化，这部分是完全主观意识，开说之前先叠个甲。
保利越秀中海招商华润都是牛逼的大哥，中建中交绿城万科都是我爱的大姐姐。
本文没有任何的商业内容，纯个人感受。
第一个是招商，华润，中海
今年的营销都比较弱，节奏上不仅总是慢一拍，也没有和中介和自媒体做非常好的联动。
整体管理层还是传统的管理模式。华润，中海在下半年后有所改善，如果三个选一个传统中做的最好的，还是华润在10月后会比较灵活。
第二个是中建，中交，绿城
中建今年的旧改有三块，不仅能快速随时调节市场价，而且基本三个小区盖得房子都可圈可点。
但是就是北京大哥的气质，佣金给的多，其他服务细节比较少。
绿城更像小姐妹，做事谨慎，给的佣金往往低于市场价，而且喜欢pua客户。
好在市场调节速度水平极快，做的产品也好，但是售后服务这一块就做的一般般。
中交非常传统，经常又激进又保守，是一家看不太懂的公司。也是有一手好牌但是打的不怎么好的选手，核心原因应该是决策层太多，导致整体行为非常缓慢。
最后讲讲越秀和保利
越秀今年最大的亮点来源于拿地。
虽然广州公司新上任了一个并不熟悉广州市场的总经理，但是几波拿地正正拿在广州的文化和交通中心，都是一剑封喉的棋。
但是今年的越秀跟渠道之间的关系并不友好，比如自身渠道亿城就越做越一般。很多楼盘甚至为了集团考核直接选择不开渠道，导致跟经纪人之间关系紧张。
今年越秀整体业绩跟保利有拉开，我觉得并不是项目不好，而是自身的条件严重限制了跟渠道的沟通。
但是越秀今年复刻万科，对标美林湖，把社区服务做的有声有色，很好的诠释了未来开发商不仅仅是卖你一个房子，更是一种生活。
越秀基本能做到会所提前运营，社区活动在收楼之前就提前举办，这是今年越秀最大的亮点。
而最不好一点就是越秀的员工非常不稳定，从销售到经理频繁更换，导致购买的业主难以获得更好的服务。
保利今年网签了550亿，甩开广州第二名越秀将近220亿，保利今年的核心是弃小保大，只拿一江两岸核心地块。
虽然保利在刚需项目上真的不如越秀那种细心的社区服务做的好，但是在豪宅项目上，各种创新，各种想法是直接颠覆广州客户心理。
而且在售后服务细节上，无论是收楼，还是各种通知都做的很到位。
今年保利在和渠道的联络上，超级无敌用心。
2024年本来是越秀跟渠道更加用心，但是2025年的保利已经做到了服务了更好的客户，服务了更好的渠道，真正取得了三方共赢，荣获冠军实至名归。
当然值得进步的点也有很多，比如说保利没有太多所谓的社群构建，在刚需改善的交付标准上仍与绿城，中建有一定差距。
拆迁加速：
广州迎来了十年
内的最好时间点
为年轻人留下后路
房价下降，租金下滑，不仅仅广州居民的信心被打败，村民的信心也被打败。那些之前天天维权的人，也终于开始听从安排了。
之前的烂尾项目，无论是升龙也好，实地常春藤也好，都发放了房票安置补贴，让他们不再承受烂尾的痛苦，安居到其他地方。
连烂尾了30年的澳洲山庄，都在广州市的帮助下，用了300天帮助烂尾业主重建家园。
黄埔的历史问题66条村大部分拆迁未回迁的开始发放房票安置，村民们苦等这么多年终于有了自己的家。
2025年，黄埔区全区累计发放121亿房票，认购商品房6300多套，让村民们重回家园。
市区核心区域在经历十年的拉扯后，终于开始拆迁。
由北往南看，北边的黄边，三元里。荔湾的山村，石围塘，花地湾。海珠的康乐鹭江，天河的大观，元岗都开始拆迁。
广州终于能陆续开始解决释放市区土地。
2026年展望：
深化拆迁 提升内需
降低容积率 做好好房子
对于2026年的展望，房价部分我们就没办法进行预测，但是有一些行为动作是看得到的。
比如说2025年拆迁动作这么大，实际上就花了1800亿。而2026年的数字是8000亿，拆迁会覆盖全市更多核心区域。广州将重新获得30年的历史发展空间。
第二是广州将会全面成为相应提升内需的头号城市。
2026年一月一号，地铁人流超过1400w，广州成为全中国最有年味的城市。
2026年天河区举办的演唱会就高达50+场，各类商场，文旅，动漫百花齐放。
如果大家想做餐饮，娱乐，直播，文化，旅游行业，应该持续深耕广州。
广州收缩到上至嘉禾望岗，下到万博，西到西塱，东到天河公园的城市消费圈。
第三，由于目前中美正在经历AI大战，收益的确实只能是极少部分人，而中国的房地产行业，成为了拖累中国经济支柱的核心原因。
双重影响下，劳动密集型行业从业还是比较困难。
明年上半年的地产核心看点还是看广州如何通过降低容积率，提高交付标准来做存量市场的生意。
明年上半年处于调整期
我们预计明年上半年二手房价格还会持续承压。但是我们对应看到2025年年底出台了相关电商税政策，意在反内卷，打压线上扶持线下。
如果中国能成功反内卷，并且让更多人实现收入增长。广州的二手房房价起跌止稳就看得到希望。
当然也有邪修的做法，就是在不断的拆迁下不断创造需求不断的挤压。
一边是新开工面积每年以10%左右减少，一边是库存在被房票源源不断的消耗。双重利好，2026一定会是房价有机会翻转的一年。
好了，这就是本期楼市沙盘，我们下期再见。祝大家新的一年，健康快乐！
