商办地产首付降了!30%门槛背后的信号与真相
- 2026-02-18 09:52:15
首付门槛降低10-20个百分点
仅适用于商业用房（写字楼、商铺等非住宅）
银行仍严格审批，风控没放松
全国商办整体空置率超20%，一线城市写字楼空置率也有15%-18%；
大部分城市的商办库存，需要3-5年，非核心区域甚至要更久；
疫情后远程办公流行，传统写字楼需求又被“砍”了一刀，供需失衡越来越严重。
预计核心城市核心商圈的优质项目会“动一下”——比如一线城市CBD的写字楼、成熟商圈的商铺，可能会因为门槛降低，原来在谈的单，客户果断出手定下来。
但是！！！
周期风险大 商办需求绑定宏观经济，企业不扩张，写字楼就没人租；你想想空置没人租的时候还要交20~30元左右一平方的物业费，你能受得了？
运营是难题 很多商办是零散卖给小业主的，产权分散，没法统一招商、运营，物业只想着搞钱，客户体验差，空置率只会更高；
回报率下滑 远程办公压缩需求，企业开源节流“砍成本”，大量新增的优质办公项目不断交付，租金涨不上去，投资回报越来越低。
从数据看，2025年全国商办空置率超20%，广州写字楼也高达23.2%——供大于求的基本面没改，单靠降首付很难扭转颓势。
商办产权一般40/50年（住宅70年）；
交易税费和住宅相差大（特别留意增值税、土地增值税）；
空置风险大，租金不稳定，一旦空着就是“纯赔钱”。
商办产权年限更短（通常40年）
交易税费高于住宅
空置风险与收益不确定性更大，空置的时候还要交20~30元左右一平方的物业费，珠江新城写字楼贵的物业费去到40元出头。目前已经有大厦出现了物业费和租金倒挂的奇观！
这次商办首付下调，更像是给商办市场“输了一点点营养液”——短期缓解库存压力，原来在谈的单，客户果断出手定下来，但解决不了根本问题。
商办市场要真正回暖，还得等经济复苏、企业需求起来，以及商办项目的运营能力提升。
总之，什么时候房企的暴雷问题彻底解决了，企业开始招人，涨工资了。这个时候出手才是“赚确定的钱”，而不是赌政策的“短期红利”。
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