结论先行：通常情况下，可以反悔。夫妻之间关于房产的“赠与”，在房子真正完成过户登记（即“加名”或更名）之前，法律赋予了赠与一方“任意撤销”的权利。这意味着，签了协议、做了承诺，但只要产权证还没变，赠与人单方面说不给了，原则上法律是支持的，另一方很难强行要求过户。
但是，法律从不鼓励出尔反尔，因此设定了两道关键的“反悔屏障”。一旦触碰，赠与便难以撤销：1.赠与协议经过了公证；2.赠与行为负载了特定的道德义务（例如，作为离婚财产分割方案的核心部分，或为保障子女利益而设）。
下面，我将结合多年的律师实务经验，为您拆解其中的法律逻辑与操作要点。
一、基本原则：权利未转移，即可“反悔”
夫妻之间将一方的个人房产约定给另一方或转为共有，司法实践的主流观点是将其定性为“赠与合同关系”，而非适用《民法典》第一千零六十五条关于夫妻财产约定的特殊规则。这一定性至关重要，因为它直接导向了《民法典》合同编中关于赠与的规则。
核心法律依据是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三十二条。该条明确规定，此类赠与在房产变更登记前撤销，另一方要求继续履行的，法院可以按照《民法典》第六百五十八条的规定处理。
而《民法典》第六百五十八条的核心正是：赠与人在赠与财产的权利转移之前，可以撤销赠与。对于房屋这类不动产而言，何为“权利转移”？法律有清晰界定：以不动产登记簿的记载变更为准。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条和第二百一十四条的规定，不动产物权的设立、变更，经依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。
实务解读：
这意味着，仅有书面协议、口头承诺、甚至交付了钥匙入住，都不构成法律意义上的权利转移。只要房产证上的名字没变，赠与方就握有法律赋予的“后悔药”。在法庭上，若受赠方仅凭一纸协议起诉要求强制过户，而对方主张撤销，法官在查明未过户且无例外情形后，驳回受赠方诉讼请求的可能性非常大。
二、例外情形：这两道“屏障”，让反悔失灵
法律在赋予撤销权的同时，也为诚实信用和公平原则设置了保护阀。以下两种情况，会限制赠与人的“任意撤销权”：
1.屏障一：公证赠与。根据《民法典》第六百五十八条，经过公证的赠与合同，不得任意撤销。公证程序赋予赠与行为极强的法律严肃性和证明力。一旦公证，赠与方再想反悔，法院将不予支持，受赠方起诉要求履行，通常会得到判决支持。这相当于给赠与合同加上了一把“法律保险锁”。
2.屏障二：具有道德义务性质的赠与。这是实务中判断的难点，也是体现律师价值的关键。当赠与并非单纯的财产馈赠，而是与身份关系、伦理责任紧密结合时，便可能被认定为“具有道德义务性质”。常见情形包括：
作为离婚协议不可分割的一部分：例如，双方在离婚协议中约定，一方将名下房屋赠与另一方，以换取对方同意离婚、或在抚养权、其他财产分割上作出让步。此时，该赠与是整体离婚解决方案的一环，单独撤销将破坏整个协议的公平基础，法院倾向于认定其带有道德义务色彩，不允许任意撤销。
为保障未成年子女利益而作出的赠与：如将房屋赠与未成年子女，或约定归抚养子女的一方所有，以保障其基本生活。这类赠与背后是父母的抚养责任，具有较强的道德属性。
实务提示：主张赠与具有“道德义务性质”，需要提供证据来构建完整的“故事链”，例如离婚协议文本、涉及赠与背景的聊天记录、证人证言等，用以向法庭证明该赠与的特殊目的。
三、离婚诉讼中的特殊处理：从“能否撤”到“怎么分”
如果双方已经步入离婚诉讼，且就未过户的赠与房产发生争议，案件的审理思路会发生重要转变。此时，法院的关注点可能不再局限于《民法典》赠与合同章节的“能否撤销”，而是切换到婚姻家庭纠纷的“如何公平分割”框架下。
这尤其需要关注2025年2月1日新生效的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第五条的规定。该条文为法院处理此类纠纷提供了新的指引：对于婚前或婚内约定给予房产但未过户，离婚时双方无法协商的，法院可以根据诉讼请求，综合考虑婚姻存续时间、共同生活及孕育子女情况、离婚过错、对家庭贡献大小以及房屋市价等因素，判决房屋归一方所有，并确定是否及如何对另一方进行补偿。
实务解读：
这意味着，在离婚诉讼的语境下，即便赠与方依据任意撤销权主张“反悔”，法院也可能不简单地支持“撤销就完事”，而是会进行利益衡平。例如，可能判决房屋仍归原赠与方（即登记权利人）所有，但需要其向对方支付一笔基于上述多种因素计算出的经济补偿。这体现了婚姻家事法律保护婚姻中弱势一方、追求实质公平的价值取向。
四、其他要点与风险提示
已过户仍可能被撤销：即使房产已经完成过户，赠与方在特定极端情况下仍可能通过“法定撤销权”要回房屋。依据《民法典》第六百六十三条，若受赠人严重侵害赠与人或其近亲属、对赠与人有扶养义务而不履行、或不履行赠与所附义务，赠与人可在知道事由后一年内起诉撤销。但这属于另一套更严格的规则，举证责任很重。
证据意识是关键：无论是想确保赠与不被反悔（尽快公证），还是想主张赠与的道德义务属性，抑或是在离婚诉讼中争取补偿，一切主张都依赖于证据。书面协议、公证文书、录音录像、微信聊天记录等，都是维护自身权益的武器。
行动建议：
对于受赠方：若想牢牢锁定权利，最稳妥的方式是敦促对方配合办理公证，并尽快完成不动产变更登记。在涉及离婚等整体安排时，务必在协议中明确表述赠与的背景和目的。
对于赠与方：需清醒认识到，在未公证、未过户前，法律确实保留了你反悔的权利。但任何决定都应慎重，尤其在涉及离婚整体安排时，随意反悔可能导致其他协议条款失效或引发新的纠纷。
总之，夫妻间房产赠与，绝非“一句话”或“一纸协议”那么简单。权利的最终落定，在于登记簿上名字的变更。在此之前，法律为“任意反悔”留有空间，但也通过公证和道德义务设定了诚实信用的底线。而在婚姻解体的特殊战场上，法律的衡平艺术可能给出一个折中的补偿方案，而非简单的“是”或“否”。理清这些规则，方能未雨绸缪，避免人财两空的局面。
本文涉及的主要法律法规条文索引
1.《中华人民共和国民法典》第二百零九条
> 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
2.《中华人民共和国民法典》第二百一十四条
> 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
3.《中华人民共和国民法典》第六百五十八条
> 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。
4.《中华人民共和国民法典》第六百六十三条
> 受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。
5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三十二条
> 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。
6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第五条
> 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼时房屋所有权尚未转移登记，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，人民法院可以根据当事人诉讼请求，结合给予目的，综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。
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