亢龙有悔:拆解 地产投资策略BRRRR,出手是要入龙在天 必须要留三分力
- 2026-02-12 23:38:36
亢龙有悔:拆解 地产投资策略BRRRR,出手是要入龙在天 必须要留三分力
亢龙有悔：拆解 地产投资策略BRRRR 
很多普通人第一次听到 BRRRR，都会有一种“打通任督二脉”的感觉。 买房 → 翻修 → 出租 → 再融资 → 再买一套 钱好像被“用了一次，又回来了”， 于是出现那句流传甚广的话： Infinite Return（无限回报） 但如果你读过金庸，就会知道一句更重要的提醒： 亢龙有悔。 BRRRR 不是邪功， 但它是最容易被普通人以小资金让财富快速增长的一门武学。 你不是在等市场涨价， 而是用翻修和运营，把一套“银行不爱”的房子， 变成“银行愿意重新借钱给你”的资产。 所以，BRRRR 的核心就是 你全程不是站在买家视角，而是就是从银行和评估师角度看房子。每一个环节是不是在为下一步服务？如果你买的时候没有给在再融资留出空间，那你后面修得再好，租得再稳，那都是把钱锁死在了那一套房子里面。 整个过程 了解钱是怎么进去 又怎么会到你手里。 
不是等行情，而是自己造估值 •现金流 房子开始“养自己” •Refi 套现 把账面收益变成可再投资的现金 “我掌握了一个可以无限复制的模型。” ① Buy｜买入：赚在购买时 这一单赚不赚 在买入那一刻就决定了。理想的买入价格= ARV *70% - 维修费用 （ARV 是after repaire value，就是在修缮过后银行眼中的房屋价值） • 折价来自： • 破 （地基，屋顶问题） • 丑（装修过时，屋内卫生脏乱差） • 麻烦（但可控） 最常见的自我安慰是： “贵一点没关系，反正后面能 refi。” 但银行不看感觉， 银行只看数字。 ② Rehab｜翻修：不是装修，是“制造估值理由” Rehab 的目的只有一个： 让 Appraiser 评估师有充分、合理、可对比的理由， 给你更高的估值。 这意味着： • 功能性 > 美观 • 房型、卧室数、卫生间数 > 材质 • 符合区域租金 & 银行审美 ❌ 最大误区： “按自住标准装修” 你住得爽， 不等于银行愿意多给你钱。 ③ Rent｜出租：你以为给租客，其实是给银行 很多人忽略这一点：出租这一步不是为了那一点点租金，而是为了下一步的再融资。 BRRRR 的真正甲方，是银行。 银行关心的不是你喜不喜欢租客，而是： • 租金是否 market • Lease 是否规范 • 收入是否稳定、可持续 📌 租金，是 underwriting 的一部分，不是情绪价值。 划重点：挑选租客：严禁宽出，就是挑选出客一定要高标准的挑选，哪怕租金低一点，也要选靠谱的人。请神容易送神难。驱逐租客的 时间成本很高。预告：1/24/2026 休斯顿分会举办知识分享会：如何筛选掉劣质租客，驱逐老赖租客等头疼问题。主讲人经验丰富的 Terry（独立投资人，职业房东）， Alex（ GPI物业管理公司CEO），David（博易地产合伙人）④ Refinance｜再融资：之前所有的工作都是为了这一刻，就是银行愿不愿意把你投资的钱还给你。 ，这样你就能够确保就是有自同样的资金能够滚动更多套的房子，而且融出来的钱是不用交税（不同于卖掉房子获得的资本利得） Refi 能不能成，取决于三件事： 1️⃣ 新估值 （修得好） 2️⃣ LTV（通常 70–75%）（买的价格好，装修成本控制好） 3️⃣ DSCR（现金流覆盖）（租得好） 而普通人最危险的三句话是： • “利率应该会降” • “银行到时候肯定愿意” • “差一点可以补” 👉 Refi 永远只能是 Bonus，不能是前提。 ⑤ Repeat｜重复：就是每把在用一个你已经验证过的流程，不断的重复就可以了。 是很多人看到重复，理解成再买一套房，但是更多是你有没有一套可以重复的系统（房源，装修队，贷款公司，资金来源等）。这里的重复也包含用会回来的钱去买房，也就是同一笔钱，你去重复的去购买。很多人买了一套房子后把首付钱套在里面坐等房子升值，BRRRR的魅力是能让你把一套房子的首付通过重新贷款拿出来，不需要等待时间给房子带来的增值。 Repeat：同样的一笔钱，同时赚租金，赚增值，还赚继续进场的资格。 
BRRRR优点|缺点： 而是一句更残酷、也更真实的话： 留出缓冲 给预算，给时间，给退出方案。 NAREA 北美地产协会正式启航：让专业被看见，让资源被链接 为什么越来越多人加入 NAREA？因为我们看见了同一件事
出手是要入龙在天 必须要留三分力
一
BRRRR到底在干什么？
一句话讲清楚
BRRRR=Buy、Rehab、Rent、Refinance、Repeat）
翻译成一句话就是：
二
为什么 BRRRR 看起来这么诱人？
因为它同时满足了普通人最渴望的三件事：
•Forced Appreciation
这三件事一旦在同一单里出现，
人很容易产生错觉：
而这，正是亢龙有悔的起点。
三
一步一步拆解 BRRRR（现实版）
•风险不是来自市场，是你对自己的心理和执行力。
四
结尾
亢龙有悔，不是劝你保守
七
结语
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这场分享，
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