上海二手房库存降20%!2026楼市回暖,核心区先受益

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2026年开年，多地二手房市场延续“翘尾行情”。机构监测数据显示，一线及强二线核心区已显现热度回升的积极变化，北京、上海、深圳三大一线城市成交回暖，中介平台数据显示上海二手房挂牌量已连续9个月下降，供需关系逐渐趋于平衡。

中国房地产市场迎来了久违的积极态势。在经历了数年的深度调整后，一线及强二线核心城市率先显现热度回升的迹象，其中北京、上海、深圳三大一线城市的二手房市场表现尤为突出，成为带动全国市场企稳的核心驱动力。机构监测数据显示，2026年第3周，全国15个重点城市二手房成交量环比上涨8.0%，而三大一线城市的成交套数环比增幅更是达到9.5%，市场活跃度显著提升。

在这场开年回暖的浪潮中，上海的市场表现堪称典型。截至1月20日，上海二手房（含商业）网签成交量已突破14000套，链家平台的成交量环比上月同期上涨15%，更重要的是，成交价格已出现"止跌"信号，结束了此前持续下行的态势。尤为值得关注的是，上海链家平台的二手房库存挂牌量已连续9个月下降，当前库存量较2025年1月下降20%左右，供需关系正逐步从失衡走向平衡，市场去化压力明显降低。

与此同时，深圳、北京的市场也同步走强。2025年深圳二手住宅网签量同比上涨3%，部分优质小区价格率先止跌回稳，2026年1月前18日的看房量和签约量均实现同比大幅增长，达到2025年3月以来的周度峰值。北京则在2025年12月新政落地后，市场观望情绪逐步消解，12月二手住宅网签量创近9个月新高，平台有效连接数、留电用户数和预约带看量均出现两位数增长。这场开年回暖并非偶然，而是政策持续发力、市场供需调整、预期逐步修复等多重因素共同作用的结果。但在积极信号的背后，市场分化的格局依然存在，回暖的可持续性也面临诸多考验。

一、市场回暖的核心特征：数据呈现与结构解析

（一）成交量稳步回升，区域分化显著

2026年开年的楼市回暖，首先体现在成交量的持续增长上。从全国范围来看，安居客监测数据显示，2026年第3周（截至1月18日），全国15个重点城市二手房成交量环比前一周上涨8.0%，这一增幅较2025年同期有明显提升，表明市场需求正逐步释放。分城市能级来看，一线城市的表现最为亮眼，北京、上海、深圳三大一线城市二手房成交套数环比增幅达9.5%，远超二三线城市的平均水平，成为拉动全国市场增长的核心引擎。

上海作为一线城市中的标杆，其成交量的回升态势尤为稳健。网上房地产数据显示，截至1月20日，上海二手房（含商业）网签成交量已突破14000套，若按此趋势推算，1月全月成交量有望接近或超过2025年的月均水平。回顾2025年，上海全市二手房共成交24.4万套，月均成交2万套，月均成交量环比2024年上涨17.6%，这一数据为2026年的市场回暖奠定了坚实基础。从成交结构来看，上海的回暖呈现出"核心区领跑、郊区跟进"的特征，徐汇、静安、黄浦等核心城区的成交量环比增幅更为显著，而远郊区县则相对平稳，这种分化格局反映了市场对优质资源的追捧。

深圳的成交量回升则呈现出"后程发力"的特点。2025年深圳二手住宅网签量为56217套，同比上涨3%，结束了此前连续两年的下降态势。进入2026年，市场热度持续提升，1月1日至18日，乐有家门店二手房看房量同比上涨31.8%，签约量同比上涨19%；其中第3周看房量环比增长13%，签约量环比增长5.2%，均达到2025年3月"小阳春"以来的周度峰值。与上海类似，深圳的成交量增长也主要集中在核心区域和优质小区，尤其是配套成熟、地段稀缺或拥有名校资源的小区，成交活跃度更高。

北京的成交量则在新政刺激下实现快速反弹。2025年12月，北京二手住宅网签量达1.72万套，环比增长19.1%，创近9个月新高。这一增长态势在2026年得以延续，58安居客平台监测数据显示，2025年12月24日北京新政落地后，该平台二手房最近一周有效连接数增长16%，留电用户增长20%，预约带看确定量增长13%，这些数据表明，政策的出台有效激活了市场需求，观望情绪逐步消解。

（二）库存压力缓解，供需关系趋于平衡

库存是反映房地产市场供需状况的核心指标，而2026年开年一线城市的库存变化，成为市场回暖的重要支撑。上海链家研究院数据显示，上海二手房库存挂牌量已连续9个月下降，当前库存量对比2025年1月下降20%左右，库存去化压力显著降低。这一变化意味着上海二手房市场的供需关系正逐步趋于平衡，市场从买方市场向均衡市场转变，这也为成交价格的止跌回稳创造了条件。

从全国范围来看，库存增速的放缓也是一个积极信号。国家统计局数据显示，2025年末，全国商品房待售面积76632万平方米，比上年末增长1.6％，增幅较当年11月末回落1.0个百分点；其中，住宅待售面积增长2.8％。相较于2022年至2024年年均13.4%的两位数涨幅，当前库存增速已大幅收窄，这表明在供给端控增量、需求端提信心的政策组合拳作用下，市场的供需失衡问题正在逐步得到解决。

不同城市的库存结构也呈现出差异化特征。上海的库存下降主要集中在刚需和改善型房源上，尤其是90-144平方米的改善型户型，库存去化速度最快，这与当前市场改善型需求占比提升的趋势相吻合。深圳的库存下降则主要体现在核心区域的优质房源上，部分热门小区甚至出现了"供不应求"的局面，导致业主议价空间收窄。而北京的库存则呈现出"核心区稀缺、郊区充裕"的特点，核心城区的库存去化周期已降至12个月以内，而远郊区县的去化周期仍在20个月以上，这种结构性差异也导致了不同区域市场热度的分化。

（三）价格止跌回稳，优质房源率先回升

在成交量回升和库存下降的双重作用下，一线城市的房价走势也出现了积极变化，尤其是二手房价，已逐步从持续下跌转向止跌回稳，部分优质房源甚至出现了小幅上涨。上海链家研究院负责人李根表示，截至1月20日，上海链家二手房成交价格已暂时止住下跌趋势，出现"止跌"信号，这是市场信心修复的重要体现。

从具体区域来看，上海各区域的价格表现呈现出明显的分化。幸福里数据显示，2026年1月，上海全城二手房报价为51881元/平，环比下降0.80%，但降幅较2025年下半年已明显收窄。其中，虹口二手房报价环比微涨0.01%，成为上海16个行政区中唯一一个价格上涨的区域，而嘉定、奉贤等远郊区县的价格降幅则相对较大，分别为1.19%和1.12%。新房市场的价格表现则更为稳健，2026年1月上海全城新房报价为58903元/平，环比上涨0.48%，其中闵行、宝山、杨浦等区域的新房价格涨幅均在0.3%以上，核心城区的高端新房项目价格更是保持稳定。

深圳的房价走势与上海类似，部分优质小区已率先实现价格回升。乐有家研究中心监测数据显示，漾日湾畔、宝生midtown、金亨利二期等小区2025年四季度成交均价较一季度有所回升，这部分小区普遍具备附近有名校、配套成熟、地段稀缺或景观等资源加持。58安居客研究院院长张波指出，深圳虽整体涨幅微弱，但已结束了连续3个月挂牌价环比下跌的趋势，标志着价格底部正逐步形成。

北京的房价则仍处于调整期，但降幅已明显收窄。国家统计局数据显示，2025年12月，北京新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，二手住宅销售价格环比下降1.3%，但相较于2025年上半年，降幅已分别收窄0.3和0.5个百分点。业内人士表示，随着市场需求的逐步释放和库存压力的缓解，北京房价有望在2026年二季度实现止跌回稳。

（四）需求结构升级，改善型需求成为主力

在2026年的市场回暖中，需求结构的变化尤为值得关注。随着居民收入水平的提高和居住理念的转变，改善型需求已逐步取代刚需，成为一线城市楼市的主力需求，这一趋势在上海、深圳、北京均有明显体现。

深圳的改善型需求增长最为突出。乐有家研究中心数据显示，2026年1月以来，深圳800万元—1000万元的二手住宅成交占比明显上涨，相较2025年12月上涨2.2个百分点，占比达到8.3%。这一数据表明，改善型需求正加速释放，成为拉动市场增长的重要力量。从户型来看，120-144平方米的三居室和四居室成交占比持续提升，而90平方米以下的小户型成交占比则有所下降，这种变化反映了居民对居住品质的要求不断提高。

上海的改善型需求也呈现出稳步增长的态势。链家平台数据显示，2026年1月，上海90-144平方米的改善型户型成交占比达到45%，较2025年同期提升了3个百分点；144平方米以上的大户型成交占比也达到了12%，较2025年同期提升了2个百分点。改善型需求的增长主要集中在核心城区和次核心城区，这些区域的房源往往具备配套成熟、交通便利、教育资源优质等优势，能够满足改善型购房者对居住品质和生活便利性的双重需求。

北京的改善型需求则在新政刺激下加速释放。2025年12月北京新政落地后，改善型房源的咨询量和带看量均出现大幅增长，尤其是在降低首付比例和房贷利率的政策支持下，置换型改善需求的购房成本显著降低，推动了市场成交。58安居客平台数据显示，北京新政落地后，多子女家庭的咨询量增长尤为突出，这部分家庭往往对居住面积、户型结构、配套设施等有更高的要求，是改善型需求的重要组成部分。

二、政策驱动：稳市举措的密集落地与传导效应

（一）政策出台的背景与核心逻辑

2026年一线城市楼市的回暖，离不开政策的持续发力与精准赋能。当前，房地产市场仍处于调整期，库存压力、房企债务风险、市场信心不足等问题依然存在，稳定房地产市场不仅是保障民生的重要举措，更是推动宏观经济平稳运行的关键支撑。在此背景下，中央及地方层面密集出台了一系列稳市举措，形成了政策合力，为市场注入了强劲信心。

中央经济工作会议明确提出"着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给"，并强调鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革。这一表述为2026年的房地产政策定下了总基调，即坚持"房住不炒"的定位，同时通过供需两端发力，实现市场的平稳健康发展。中央财办有关负责人在接受媒体采访时进一步明确了2026年房地产工作三大重点：从供需两端发力稳市场、推动房地产企业转型发展、加快构建房地产发展新模式，这一权威发声为市场提供了清晰的预期指引。

政策出台的核心逻辑在于通过系统性举措，破解当前房地产市场的深层次矛盾。从需求端来看，通过降低购房成本、优化购房条件等举措，激活刚性和改善性需求，缓解市场观望情绪；从供给端来看，通过控增量、去库存、优供给等措施，化解结构性库存风险，提升供给质量；从长效机制来看，通过深化住房公积金制度改革、推进城市更新、发展保障性租赁住房等举措，构建房地产发展新模式，实现行业的可持续发展。

（二）全国性政策的主要内容与落地效果

全国性政策的出台为一线城市楼市回暖提供了重要支撑，这些政策主要集中在税费优惠、信贷支持、公积金改革等方面，直接降低了购房成本，激活了市场需求。

在税费优惠方面，财政部、国家税务总局同步调整住房增值税政策，将个人销售不足2年住房的增值税征收率从5%降至3%，显著降低了交易成本。这一政策的实施，对于刚需和改善型购房者来说，无疑是一大利好。以一套成交价格500万元的住房为例，政策调整后，卖方需缴纳的增值税从25万元降至15万元，降幅达到40%，这部分成本的降低往往会在买卖双方之间进行分摊，最终降低购房者的实际支出。此外，三部门延续支持居民换购住房个税退税政策至2027年底，进一步降低了置换型需求的交易成本，推动了改善型需求的释放。

在信贷支持方面，央行将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，同时，金融监管总局推动城市房地产融资协调机制常态化运行，为房企提供了稳定的融资渠道。对于购房者来说，房贷利率的持续下降是最直接的利好。当前，公积金贷款利率与商贷利率均处于历史低位，这显著降低了购房者的月供压力。以北京为例，首套房商贷利率已降至4.0%以下，二套房商贷利率降至4.5%以下，较2024年下降了0.5个百分点以上。按照贷款300万元、期限30年、等额本息还款计算，月供可减少近1000元，这对于提升购房者的支付能力具有重要意义。

在公积金改革方面，中央经济工作会议强调深化住房公积金制度改革，扩大公积金覆盖面，提高使用效率。各地也纷纷出台相关政策，优化公积金提取和贷款条件。例如，部分城市提高了公积金贷款最高额度，支持多子女家庭、新市民等群体使用公积金购房；部分城市允许公积金用于支付购房首付，进一步降低了购房门槛。这些政策的实施，有效激活了公积金的使用需求，为刚需和改善型购房者提供了更多支持。

全国性政策的落地效果已经逐步显现。58安居客平台热度数据显示，截至1月18日，各线城市新房、二手房市场热度均较过去4周平均水平显著上升。用户主动联系经纪人线下看房的意愿显著增强，全国二手房有效连接数环比增长11.4%、同比增长19.1%，这意味着找房用户正从"浅度浏览"转向"深度对接"，市场交易活跃度持续提升。

（三）地方政策的精准发力与差异化探索

在全国性政策的基础上，一线城市结合自身市场特点，出台了一系列精准化的地方政策，进一步激活了市场需求。这些政策既体现了"因城施策"的原则，又突出了针对性和可操作性，为市场回暖提供了重要助力。

北京在2025年12月24日出台了一系列新政，主要包括优化首付比例、降低房贷利率、放宽限购条件等内容。其中，首套房首付比例最低降至20%，二套房首付比例最低降至30%；首套房商贷利率降至LPR减40个基点，二套房商贷利率降至LPR减20个基点；同时，放宽了部分群体的限购条件，允许在京连续缴纳社保或个税满3年的非本地户籍居民购买第二套住房。这些政策的出台，有效缓解了市场观望情绪，激活了刚性和改善性需求。58安居客平台数据显示，新政落地后，北京二手房最近一周有效连接数增长16%，留电用户增长20%，预约带看确定量增长13%，市场热度显著提升。

上海则重点围绕城市更新和保障性住房建设出台了相关政策。上海明确将收购存量闲置或去化周期过长的商品住房作为增加保障性租赁住房的主渠道，鼓励地方国企或政府委托的专营机构，以市场化原则批量收购或长期租赁符合条件的存量房源，统一改造升级后，纳入保障性租赁住房体系。这一政策既有效消化了市场库存，又增加了保障性住房供给，实现了"稳需求"与"稳供给"的双赢。此外，上海还在城中村改造、旧区改建等项目中大力推行房票安置制度，允许被征收人凭房票在全市范围内选购新建商品住房或存量住房，引导安置需求直接消化市场库存，成为稳定市场需求的"定向流量"。

深圳则聚焦于优化住房供给结构和支持合理住房需求。深圳出台政策支持房企开发高品质住宅项目，要求新建商品住房必须配套建设一定比例的养老、托育、教育等公共服务设施，提升居住品质。同时，深圳进一步优化了购房资格审核流程，缩短了审核时间，提高了购房效率；对于多子女家庭、高层次人才等群体，给予了一定的购房补贴和信贷支持，有效激活了特定群体的购房需求。

（四）城市更新与稳楼市的协同效应

城市更新作为稳楼市的重要抓手，在2026年的市场回暖中发挥了重要作用。中央近期在推进以人为本的新型城镇化专题会议上明确指出，要"深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来"，这一论述首次在顶层设计中清晰勾勒出城市更新与稳定房地产市场之间的内在联动关系。

城市更新在稳楼市中的作用主要体现在三个方面。第一，以优化供给结构来化解库存风险与稳定价格体系。当前楼市的部分压力源于供需结构性错配，同质化的商品房供给过剩，而与产业升级、人口流动、消费升级相匹配的有效供给不足。城市更新通过对存量资产的"精准改造"与"功能转换"，将大量低效、闲置的"沉睡资产"激活为市场急需的有效供给，例如将老旧小区、闲置商办、旧厂房改造为保障性租赁住房、长租公寓、产业孵化空间或复合型商业体。这一过程不仅能够去化结构性库存，还能满足新市民、青年人的安居需求与城市产业升级的空间需求，为稳定房价、租金提供坚实的结构性基础。

第二，以稳定预期来增强市场信心。城市更新往往涉及大片区域的改造升级，包括基础设施完善、公共服务提升、环境整治等内容，这些举措能够显著提升区域的价值预期，增强购房者和投资者对市场的信心。例如，上海的城中村改造项目，通过完善交通、教育、医疗等配套设施，提升了周边区域的居住品质，带动了周边二手房市场的活跃度，部分小区的价格也随之企稳回升。

第三，以重塑价值来激活需求。城市更新通过补齐配套短板、提升物业价值，让房屋回归居住属性的价格锚，这种"存量提质"的发展模式，正是新型城镇化对房地产行业的必然要求。我国城镇有300多亿平方米存量住房需要更新改造，新增需求空间巨大，将城中村改造、危旧房更新与住房需求释放相结合，既能消除安全隐患、完善城市功能，又能有效去库存、稳预期。

从实践效果来看，城市更新与稳楼市的协同效应已经逐步显现。以上海为例，通过推进城市更新行动，不仅有效消化了部分存量库存，还激活了改善型需求，带动了核心区域市场的回暖。深圳、北京等城市也通过城市更新项目，提升了区域价值，增强了市场信心，为楼市回暖提供了重要支撑。

三、一线城市市场回暖的差异化分析：上海、深圳、北京的路径比较

（一）上海：库存去化引领，供需平衡驱动

上海作为中国经济最发达的城市之一，其房地产市场具有很强的韧性和活力。2026年开年，上海楼市的回暖以库存持续下降和供需关系改善为核心特征，呈现出"稳中有升、结构优化"的良好态势。

上海二手房库存挂牌量连续9个月下降，是市场回暖的重要支撑。上海链家研究院数据显示，当前上海二手房库存量较2025年1月下降20%左右，库存去化压力显著降低。库存下降的主要原因有两个方面：一方面，供给端有所收缩，部分业主对市场预期改善，选择暂时观望，不再急于挂牌出售；另一方面，需求端持续释放，成交量的稳步增长消化了大量库存，推动供需关系向平衡转变。从库存结构来看，上海的库存下降主要集中在刚需和改善型房源上，90-144平方米的户型去化速度最快，这与当前市场改善型需求占比提升的趋势相吻合。

供需关系的改善直接推动了成交价格的止跌回稳。上海链家研究院负责人李根表示，截至1月20日，上海链家二手房成交价格已暂时止住下跌趋势，出现"止跌"信号。这一变化反映了市场信心的逐步修复，买家议价空间随之收窄，市场定价也日趋理性。从区域来看，上海各区域的价格表现呈现出明显的分化，核心城区的价格更为稳定，部分优质小区甚至出现了小幅上涨，而远郊区县的价格则仍有一定的调整压力。

上海楼市回暖的另一个重要特征是市场交易效率的提升。从客业心态来看，房客源成交周期均较上月加速，60天内成交占比提升，这表明客户端整体观望情绪较前期变弱，市场成交信心在逐步筑底重铸。链家平台数据显示，上海二手房的平均成交周期已从2025年上半年的60天左右缩短至当前的50天左右，交易效率的提升进一步促进了成交量的增长。

（二）深圳：优质房源领跑，改善需求主导

深圳作为中国改革开放的前沿阵地，其房地产市场具有很强的市场化程度和投机属性。2026年开年，深圳楼市的回暖以优质房源价格回升和改善型需求释放为核心特征，呈现出"核心区领涨、改善型主导"的分化格局。

深圳部分优质小区价格率先止跌回稳，成为市场回暖的重要信号。乐有家研究中心监测数据显示，漾日湾畔、宝生midtown、金亨利二期等小区2025年四季度成交均价较一季度有所回升，这部分小区普遍具备附近有名校、配套成熟、地段稀缺或景观等资源加持。这些优质小区的价格回升，反映了市场对核心资源的追捧，也为整个市场的价格企稳奠定了基础。从整体价格走势来看，深圳已结束了连续3个月挂牌价环比下跌的趋势，标志着价格底部正逐步形成。

改善型需求的加速释放是深圳楼市回暖的核心驱动力。乐有家研究中心数据显示，2026年1月以来，深圳800万元—1000万元的二手住宅成交占比明显上涨，相较2025年12月上涨2.2个百分点，占比达到8.3%。这一数据表明，改善型需求正成为深圳楼市的主力需求，这与深圳居民收入水平较高、居住理念先进的特点密切相关。从户型来看，120-144平方米的三居室和四居室成交占比持续提升，而90平方米以下的小户型成交占比则有所下降，这种变化反映了居民对居住品质的要求不断提高。

深圳楼市的回暖还体现在市场活跃度的显著提升上。2026年1月1日至18日，乐有家门店二手房看房量同比上涨31.8%，签约量同比上涨19%；其中第3周看房量环比增长13%，签约量环比增长5.2%，均达到2025年3月"小阳春"以来的周度峰值。看房量和签约量的同步增长，表明市场需求正逐步释放，观望情绪逐步缓解。

（三）北京：新政刺激发力，观望情绪消解

北京作为中国的首都，其房地产市场具有很强的政策性和特殊性。2026年开年，北京楼市的回暖以新政刺激为主要驱动力，呈现出"政策驱动、需求释放"的特点。

2025年12月24日北京新政的落地，是激活市场需求的关键因素。此次新政主要包括优化首付比例、降低房贷利率、放宽限购条件等内容，这些政策的出台直接降低了购房成本，缓解了市场观望情绪。58安居客平台数据显示，新政落地后，北京二手房最近一周有效连接数增长16%，留电用户增长20%，预约带看确定量增长13%，市场热度显著提升。2025年12月，北京二手住宅网签量达1.72万套，环比增长19.1%，创近9个月新高，这一数据充分体现了新政的刺激效果。

北京楼市的回暖还与市场预期的改善密切相关。中央及地方层面密集出台的稳市举措，让购房者对市场的信心逐步恢复。58安居客研究院院长张波表示，从安居客数据来看，北京用户正从单纯线上浏览向主动咨询转变，这一趋势愈发明显，其中多子女家庭、新市民等政策重点支持群体的咨询量增长尤为突出。这一现象表明市场观望情绪正逐步缓解，买家议价空间随之收窄，市场定价也日趋理性。

从成交结构来看，北京的回暖呈现出"刚需与改善同步发力"的特点。新政对刚需和改善型需求都给予了支持，首套房首付比例的降低和房贷利率的下降，激活了刚需群体的购房需求；而二套房首付比例的降低和限购条件的放宽，则推动了改善型需求的释放。从区域来看，北京的核心城区和次核心城区成交活跃度较高，远郊区县则相对平稳，这种分化格局与上海、深圳类似，反映了市场对优质资源的追捧。

四、市场回暖背后的深层矛盾与潜在风险

（一）市场分化加剧，区域失衡问题凸显

尽管2026年开年一线城市楼市整体呈现回暖态势，但市场分化的格局依然存在，甚至有进一步加剧的趋势。这种分化不仅体现在一线城市与二三线城市之间，也体现在一线城市内部的不同区域、不同板块之间。

从城市内部来看，核心城区与远郊区县的市场表现差异显著。以上海为例，徐汇、静安、黄浦等核心城区的二手房成交量环比增幅达到15%以上，价格也基本企稳；而奉贤、金山、崇明等远郊区县的成交量环比增幅仅在5%左右，价格仍有一定的调整压力。这种分化的主要原因在于核心城区拥有优质的教育、医疗、交通等资源，能够满足购房者对居住品质和生活便利性的需求，而远郊区县的资源配套相对薄弱，对购房者的吸引力有限。

从房源类型来看，优质房源与普通房源的市场表现也存在明显差异。深圳的漾日湾畔、宝生midtown等优质小区，凭借名校资源、成熟配套、稀缺地段等优势，价格已率先止跌回升；而一些老旧小区、配套不完善的房源，成交依然较为平淡，价格也难以企稳。这种分化反映了市场对居住品质的要求不断提高，优质房源的稀缺性进一步凸显。

市场分化加剧带来的区域失衡问题，可能会影响楼市的整体稳定。核心城区的过热与远郊区县的过冷形成鲜明对比，这不仅会导致资源配置的不合理，还可能引发部分区域的房价过快上涨，增加市场风险。此外，市场分化还可能加剧贫富差距，影响社会公平。

（二）政策依赖度较高，内生动力不足

当前一线城市楼市的回暖，在很大程度上依赖于政策的持续刺激。税费优惠、信贷支持、限购放松等政策的出台，直接降低了购房成本，激活了市场需求。但这种政策驱动型的回暖，也存在一定的隐患，即市场的内生动力不足。

从需求端来看，当前市场需求的释放主要是政策刺激的结果，而非居民自发的购房需求增长。随着政策红利的逐步释放，需求增长的势头可能会有所放缓。如果后续没有新的政策出台，市场可能会再次陷入调整。从供给端来看，房企的投资意愿依然不足，房地产开发投资持续承压。2025年1-10月，全国房地产开发投资同比下降14.7%，这一数据表明房企对市场的信心依然较为谨慎。如果房企的投资意愿不能得到有效提振，未来的住房供给可能会出现不足，影响市场的长期稳定。

政策依赖度较高还可能导致市场对政策的敏感度增加。一旦政策出现调整，市场可能会出现剧烈波动。例如，如果未来房贷利率上升或限购政策收紧，市场需求可能会再次收缩，成交量和价格可能会出现回调。这种对政策的过度依赖，不利于房地产市场的长期健康发展。

（三）房企债务风险尚未完全化解，供给端不确定性仍存

尽管政策层面采取了一系列措施支持房企融资，化解债务风险，但当前房企的债务问题依然严峻，尚未完全得到化解。部分龙头房企的债务风险仍在暴露，这不仅影响了房企的正常经营，也对市场信心造成了一定的冲击。

房企债务风险的存在，导致其拿地意愿和开发能力受到限制。2025年以来，全国土地市场整体呈现低迷态势，一线城市的土地出让溢价率也处于较低水平。房企拿地意愿不足，未来的住房供给可能会出现短缺，这与当前市场需求逐步释放的趋势形成矛盾，可能会导致未来市场供需失衡，影响房价的稳定。

此外，房企债务风险还可能引发一系列连锁反应。如果部分房企因债务问题无法按时交房，可能会引发购房者的维权事件，影响社会稳定。同时，房企债务风险还可能影响金融机构的资产质量，引发金融风险。因此，化解房企债务风险，依然是当前房地产市场稳定发展的重要任务。

（四）居民就业与收入预期改善有限，购房能力不足

房地产市场的长期稳定发展，离不开居民就业与收入预期的改善。尽管当前宏观经济呈现逐步复苏的态势，但居民的就业压力依然较大，收入增长也较为缓慢，这在一定程度上限制了购房需求的释放。

受经济下行压力的影响，部分行业的就业形势较为严峻，失业率有所上升。这使得部分居民对未来的就业前景感到担忧，不敢轻易背负房贷压力，购房意愿受到抑制。同时，居民收入增长的放缓，也降低了其购房能力。尽管政策层面通过降低首付比例和房贷利率等方式降低了购房的短期成本，但长期的月供压力依然是居民购房时需要考虑的重要因素。如果居民收入不能实现稳步增长，可能会导致部分购房者出现断供风险，影响市场的稳定。

58安居客研究院院长张波表示，经济基本面好转与居民就业收入预期改善，仍是购房需求修复的重要基础。当前，居民就业与收入预期的改善有限，这是制约楼市回暖可持续性的重要因素。如果未来居民就业与收入预期不能得到有效改善，楼市回暖的势头可能会难以持续。

五、2026年一线城市楼市的未来走向与发展建议

（一）未来走势预判：稳中有升，分化延续

综合来看，2026年一线城市楼市有望延续当前的回暖态势，但整体呈现"稳中有升、分化延续"的特点。市场不会出现全面过热的情况，也不会再次陷入深度调整，而是逐步向平稳健康的方向发展。

从成交量来看，随着政策红利的持续释放和市场信心的逐步恢复，一线城市二手房成交量有望保持稳步增长。上海、深圳、北京等核心城市的成交量可能会较2025年有一定程度的提升，尤其是改善型需求的持续释放，将成为成交量增长的重要支撑。但成交量的增长速度可能会逐步放缓，不会出现爆发式增长，因为市场的内生动力依然不足，居民就业与收入预期的改善需要时间。

从价格来看，一线城市二手房价有望逐步止跌回稳，部分核心区域、优质房源的价格可能会出现小幅上涨，但整体涨幅不会太大。国家统计局数据显示，2025年12月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点。这一数据表明，房价的下行节奏正在放缓，未来有望逐步企稳。但由于市场分化的存在，远郊区县和普通房源的价格可能依然会有一定的调整压力。

从市场结构来看，改善型需求将继续成为一线城市楼市的主力需求，90-144平方米的改善型户型成交占比可能会进一步提升。同时，随着城市更新的推进和保障性住房的建设，住房供给结构将不断优化，市场的供需关系将更加平衡。

（二）政策优化建议：精准发力，长效赋能

为了促进一线城市楼市的持续健康发展，需要进一步优化政策举措，既要保持政策的连续性和稳定性，又要根据市场变化及时调整政策方向，实现精准发力、长效赋能。

在需求端，应继续支持刚性和改善性住房需求，同时避免投机性需求的反弹。可以进一步优化房贷利率政策，根据市场情况适时调整LPR水平，降低购房者的融资成本；延续支持居民换购住房个税退税政策，进一步降低置换型需求的交易成本；对于多子女家庭、新市民、高层次人才等重点群体，可以给予更多的政策支持，例如提高公积金贷款额度、发放购房补贴等。同时，应加强市场监管，严厉打击投机炒房行为，维护市场秩序。

在供给端，应坚持"控增量、去库存、优供给"的原则，优化住房供给结构。继续推进城市更新行动，将收购存量商品房用于保障性住房，既消化库存，又增加保障房供给；加强土地供应的调控，根据市场需求合理确定土地供应规模和结构，重点保障刚需和改善型住房用地；鼓励房企开发高品质住宅项目，提升住房品质，满足居民对美好生活的需求；支持房企转型发展，加快构建房地产发展新模式，推动行业从"增量开发"向"存量运营"转变。

在长效机制建设方面，应深化住房公积金制度改革，扩大公积金覆盖面，提高使用效率；加快推进房地产税立法，明确房地产税的征收范围、税率等核心内容，发挥房地产税在调节收入分配、稳定房价等方面的作用；完善住房保障体系，大力发展保障性租赁住房，构建租购并举的住房制度；加强房地产市场监测和预警，及时掌握市场动态，防范市场风险。

（三）市场主体应对策略

对于购房者来说，应理性看待市场变化，根据自身的实际需求和经济实力做出购房决策。当前市场处于企稳回升的阶段，政策红利持续释放，对于刚需和改善型购房者来说，是一个较好的购房窗口期。但购房者不应盲目跟风，应充分了解市场情况，选择位置优越、配套成熟、品质较高的房源，同时要合理评估自身的还款能力，避免过度负债。

对于房企来说，应抓住市场回暖的机遇，加快去库存，回笼资金。同时，要顺应市场需求的变化，调整产品结构，加大改善型住宅、高品质住宅的开发力度，提升产品竞争力；加强现金流管理，优化债务结构，化解债务风险；积极转型发展，探索存量资产运营、物业服务、养老地产等新的业务领域，构建多元化的盈利模式，适应行业发展的新趋势。

对于中介机构来说，应规范经营行为，提高服务质量，为买卖双方提供专业、高效的中介服务。要加强从业人员的培训，提升其专业素养和业务能力；利用互联网技术，优化服务流程，提高交易效率；加强市场信息披露，为购房者提供真实、准确的市场信息，引导市场理性交易。

2026年开年一线城市楼市的回暖，是政策持续发力、市场供需调整、预期逐步修复等多重因素共同作用的结果。从市场表现来看，成交量稳步回升、库存压力缓解、价格止跌回稳、改善型需求成为主力，这些积极信号表明房地产市场正在逐步企稳。但同时，市场分化加剧、政策依赖度较高、房企债务风险尚未完全化解、居民就业与收入预期改善有限等深层矛盾与潜在风险依然存在，需要引起高度重视。

展望2026年，一线城市楼市有望延续回暖态势，但整体呈现"稳中有升、分化延续"的特点。政策的持续发力将为市场提供重要支撑，市场信心将逐步恢复，成交量和价格将逐步企稳。但市场的长期健康发展，离不开内生动力的培育和长效机制的建设。未来，需要进一步优化政策举措，精准支持刚性和改善性需求，优化住房供给结构，深化长效机制建设，促进房地产市场平稳健康发展。

对于市场各方主体来说，应理性看待市场变化，积极适应市场趋势。购房者应根据自身实际需求做出决策，避免盲目跟风；房企应加快转型发展，提升产品品质和竞争力；中介机构应规范经营行为，提高服务质量。只有各方共同努力，才能推动房地产市场走出调整周期，迈向更加可持续的发展阶段，为宏观经济的平稳运行提供重要支撑。

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