婚前买的房,婚后共同还贷,离婚时房产如何分割?

当爱情走到尽头，曾经的爱巢却成了剪不断理还乱的难题。在许多离婚案件中，一方婚前购买、婚后双方共同还贷的房产分割问题，往往是争议的焦点。这类房产既不完全属于个人财产，也非纯粹的夫妻共同财产，离婚时该如何公平分割？这类纠纷的核心在于：婚后共同还贷部分是否应视为夫妻共同财产？房屋的增值部分该如何计算和分割？ 这不仅关系到法律的适用，更直接影响到当事人的切身利益。

为了帮助大家厘清这一复杂问题，我们梳理了几个关键争议点，并通过一问一答的形式，带您快速了解相关法律规则。关注陆律师，让重要的信息流动起来。

快问快答

问1：一方婚前买房并登记在自己名下，婚后用夫妻共同收入还贷，这套房子算谁的？

答1： 这套房子的产权原则上归登记方所有，属于其婚前个人财产。但是，婚后共同还贷的部分以及对应的房屋增值部分，属于夫妻共同财产，离婚时非产权方有权要求分割这部分权益。

问2：婚后共同还贷部分，为什么算夫妻共同财产？

答2： 根据《民法典》及相关司法解释，婚姻关系存续期间所得的工资、奖金、投资收益等财产，原则上属于夫妻共同财产。用这些共同收入偿还的房贷，不论还贷账户是夫妻哪一方的名字，都视为用共同财产履行债务。因此，用于还贷的这部分资金及其产生的权益，应属于夫妻共同所有。

问3：房屋的增值部分如何计算和分割？

答3： 这是实践中最复杂的问题。通常只分割婚后共同还贷部分所对应的房屋增值。计算公式可以简化为：

补偿金额 = 婚后共同还贷总额 ÷ 房屋总成本（购房总价 + 已还总利息 + 其他合理成本）× 房屋离婚时净值 × 50%

房屋离婚时净值：通常指房屋当前市场价值减去剩余贷款本金。

计算时需要考虑房价上涨的时间因素，具体计算方法在司法实践中可能存在差异，但核心原则是公平补偿非产权方对房屋增值的贡献。

问4：如果产权方声称是用自己婚前的存款或父母资助还贷，该如何证明？

答4： 这涉及到举证责任问题。原则上“谁主张，谁举证”。产权方如果主张还贷资金来源于其个人婚前财产（如婚前存款）或父母明确对其个人的赠与，需要提供相应的证据，如婚前银行账户流水、取款记录、父母的汇款凭证及赠与合同等，以证明还贷资金与夫妻共同财产无关。

如果无法提供清晰证据链，法院通常倾向于认定还贷资金来源于夫妻共同财产。

问5：非产权方需要准备哪些证据来维护自己的权益？

答5： 非产权方应重点收集和保存以下证据：

还贷记录：婚后所有的银行还贷流水记录，证明持续参与了还贷。

收入证明：双方的工资流水、收入证明，用以佐证还贷资金来源于夫妻共同收入。

房产信息：房屋买卖合同、贷款合同、房产证复印件，以确定购房总价、贷款总额、还款期限等关键数据。

房产现值证明：在离婚时，可通过双方协商、第三方评估报告或近期同地段类似房屋的市场成交价来确定房屋当前价值。

举证责任分配

实务操作建议

一、从原告（非产权方）视角：

1、证据准备清单：婚姻关系证明（结婚证、离婚判决书）；房产登记信息（产权证、购房合同）；还贷记录（银行流水、还款明细）；房产价值证明（评估报告、市场价格证据）；收入证明（证明还贷资金来源于夫妻共同财产）

2、诉讼主张策略：

明确主张共同还贷部分及对应增值部分

申请法院委托专业机构进行房产价值评估

如对方主张个人财产还贷，要求其提供充分证据

3、风险提示：

如未在诉讼中明确主张增值部分，可能被视为放弃权利

举证不足可能导致仅获得共同还贷部分的补偿

二、从被告（产权方）视角：

1、抗辩策略：

如还贷资金来源于个人财产，需提供充分证据（如父母转账记录、婚前存款证明）

对房产评估价值提出合理质疑

主张考虑照顾女方、无过错方等法定原则

2、证据准备：

个人财产来源证明（婚前财产、父母赠与证明等）

还贷账户资金流向证明

房产实际价值的相反证据

法条索引

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条：

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条第一款：

离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条：

夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。

法律声明：本内容仅基于系统检索到的案例与相关法条进行分析，不构成正式法律意见。具体案件结果受证据、法官裁量等因素影响，请结合个案咨询专业律师。

关于陆律师，苏州执业律师，全国办案。专注于劳动争议、交通事故、婚姻家事、民商事合同纠纷，咨询请添加微信18013275327.