超一线地产大底已现,交易必看(上海篇)

说一句很经典的话：此生你不买北上广深，未来你的儿子、孙子迟早还要来买

上海大底已现，很多地方是可以捡漏上车了，买房无小事，下面可以简单了解一下：

本文基于目前最新政策整理。“家庭”通常指夫妻双方加未成年子女，成年单身人士也按一个家庭算。上海企业购房仍严格受限。

一、购买资质政策底（还会放开，其实大部分已满足）

情况1. 上海户口，以家庭为单位，外环外随便买多少房子，外环内最多买2套。

这个“家庭”包括成年单身人士。换句话说，一个上海户口的单身年轻人，和外环内有2套房的上海家庭，购房资格上限是一样的。

情况2. 非上海户口，主要看社保年限和购房区域。

• 想买在外环外：只要在本市缴纳社保或个税满1年及以上，就可以购买，并且没有套数限制。外地人只要有钱无上限购买，所以先找个上海代缴公司交一年社保。

• 想买在外环内（市区）：要求更高，需要社保或个税满3年及以上，并且整个家庭只能购买1套。

二、贷款政策底（无限接近了）

【公积金政策】额度提高，还能用来付新房首付。这是实实在在降低首付压力的利好。

• 贷款额度涨了：买首套房，夫妻最高可贷184万元；如果是多子女（2孩，须至少有1未成年）家庭买首套房，最高能到216万元；买二套房，最高可贷149.5万元。

• 支持“又提又贷”：购买新建预售商品房时，可以申请提取夫妻双方的公积金账户余额来支付首付款。关键是，提取后不影响你后面申请公积金贷款的额度计算。

• 绿色建筑有加成：如果你买的是二星级及以上的绿色建筑新房，公积金贷款额度还能在上述基础上再上浮15%。

【商业贷款】利率不再“一刀切”，不区别首套二套。

银行在审批商业贷款时，不再统一规定“首套房利率”或“二套房利率”。现在银行会根据你的个人信用情况、收入负债、购房情况等，进行综合评估，给出一个个性化的利率。这意味着信用资质好的客户，即使购买第二套，也有可能获得相对优惠的利率。其实利率只会更低，目前在上海其实商业和公积金利率已经几乎打平了

三、税费底（几乎到底了）

【最新税费优惠】增值税“5改2”，房产税对非沪籍家庭放宽。交易和持有的税负都减轻了。

• 增值税免征年限缩短：个人出售住房，持有的免征年限从原来的5年调整为满2年即可免征。这大大降低了二手房的交易成本。

• 房产税惠及非沪籍家庭：这是新政策的核心利好之一。

1. 首套房暂免：非本市户籍家庭在上海购买的首套住房，暂免征收房产税（需要先交，满3年居住证即可退还）。

2. 二套及以上有免税面积：如果非沪籍家庭购买了第二套及以上住房，在计算房产税时，会将家庭名下所有在上海的住房面积合并，然后给予人均60平方米的免税面积扣除。也就是说，只有超出人均60平方米的部分才需要缴税。

四、主要费用归纳：

• 契税：必须交，按你是第几套房和面积来算（1%-3%），记140平以下1%即可

• 维修基金：新房购买时要交（通常比外省都便宜），二手房则无此项费用

• 增值税：房子满2年就免，没满就要交总价3%。

• 个税：卖家房子 “满五唯一”就免，不满足就交总价1%。

• 中介费：找了中介就得交（房价1%普通-2%链家）。

最后，还有不清楚的，后台私信或留言

以上为现行政策要点，实际操作中仍有细节（如认房认贷的具体执行、退税流程等），在做出决策前，强烈建议通过官方渠道进行最终核实。

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