地产公司世茂集团如何通过债务重整减少债务500亿？
截至2026年初，世茂集团已完成其历史上规模最大、结构最复杂的债务重组。该方案涵盖境外债务重组与境内主体重整两大板块，采取“现金清偿+新票据发行+债转股+信托受益权”等多元工具组合，旨在实质性削减债务、保障项目交付、恢复经营能力，并为债权人提供长期价值参与机制。
票据发行：债务展期（短债边长债）
债转股：债券编股权（不用还钱）
信托受益权：由新设SPV持有世茂核心资产（如上海世茂广场、深圳深港中心、北京世茂大厦等），未来通过资产运营、处置分红向债权人分配收益。
以下从多个维度对世茂集团的具体债务重组方案进行系统分析：
一、整体债务背景
截至2023年6月30日，世茂集团：
• 境外计息债务：约140亿美元
• 境内计息债务：约250亿元人民币（约35亿美元）
• 应付关联方款项：约30亿美元
• 总权益：约90亿美元（含非控股权益60亿）
二、境外债务重组方案（2025年7月21日正式生效）
1. 重组目标
• 解除约115亿美元本金 + 10亿美元应计利息的旧债；
• 转换为80亿美元新债务工具 + 45亿美元强制可换股债券；
• 实现约78亿美元（折合545亿元人民币）的债务削减。
2. 债权人选项（债务展期+债转股）
3. 控股股东债务处理
• 控股股东控制的实体原持有78亿港元（约10亿美元）股东贷款及应收股息；
• 其中6亿美元转为9.5年期长期票据（年利率2%，实物付息）；
• 剩余部分转为4亿美元强制可换股债券。
4. 债转股进展
• 截至2025年12月底，37亿美元（占45亿总额的74%）强制可换股债券已转换为新股；
• 控股股东持股比例稀释至约63.8%，其他股东被摊薄约29.6%。
三、境内债务重整方案
2025年下半年，世茂启动境内司法重整程序，核心内容如下：
1. 债权分类与清偿安排
债权类型 清偿方式
职工债权、税款债权 100%现金清偿
有财产担保债权 优先受偿，不足部分转为普通债权
普通债权（≤50万元） 100%现金一次性清偿（保障中小债权人）
普通债权（>50万元） 约10%现金清偿 + 90%转为信托受益权份额
信托计划由新设SPV持有世茂核心资产（如上海世茂广场、深圳深港中心、北京世茂大厦等），未来通过资产运营、处置分红向债权人分配收益。
2. 引入战略投资者
• 由中国信达牵头，联合地方国资平台组成战投联合体；
• 注资约80亿元人民币，专项用于“保交楼”及维持公司基本运营；
• 战投不控股，但享有重大事项否决权，确保资金用途合规。
3. 业务与资产调整
• 出售非核心资产回笼资金（如以22.54亿元出售北京世茂大厦）；
• 2025年累计交付约1.8万套房屋，交付率超90%；
• 退出多数三四线城市开发项目，聚焦一线及强二线城市存量盘活。
四、方案亮点与创新
1. “小额全偿+大额权益化”机制
有效保护中小债权人利益，同时避免大规模现金支出导致二次流动性危机。
2. 信托受益权作为替代清偿工具
将债权人变为资产受益人，实现“风险共担、收益共享”，符合当前房企缺乏现金但持有优质资产的现实。
3. 境内外协同推进
境外以市场化协议安排为主，境内依托司法重整程序，形成“双轨并行、互为支撑”的格局。
4. 保交楼与化债绑定
所有重组资金优先用于项目交付，获得地方政府和监管支持，提升方案可行性。
