本文仅记录个人对投资的思考，不代表任何投资建议，也不会聚焦个股做过多讨论。

在当前主流舆论环境中，房地产行业被视为“夕阳产业”，住宅价格连续20个季度下跌，累计跌幅约40%，融创、碧桂园等全国性房企暴雷，多地出现“保教楼难”现象，居民资产遭遇重创，地产股更是被市场无情抛弃。然而，近一个月越来越多的信号表明，地产股可能正迎来一个胜率极高的配置窗口。行业出清后的格局重塑、政策面的持续发力、资金端的悄然布局，都在昭示这个被冷落已久的板块可能正在酝酿一场价值修复。

一、十万亿体量仍在，需求基本盘稳固

尽管房地产市场告别了过去的高增长时代，尽管行业规模有所调整，但必须清醒认识到，这依然是一个年销售规模超十万亿的巨型行业。如此体量，在全球范围内都寥寥无几。这一数字背后，是城镇化进程尚未结束的现实，是改善性需求持续存在的市场基础。行业进入成熟期不代表失去价值，而意味着从“遍地黄金”走向强者恒强的结构性阶段。稳定的需求基本盘，为优质企业提供了持续经营和盈利的土壤。房地产行业仍然是国民经济的“大行业”、“好行业”，市场规模足够大，足以支撑一批优质企业的发展。

二、行业剧烈出清，“剩者”为王时代来临

过去几年的市场调整，堪称一次残酷的行业“压力测试”。大量房企退出市场，仍在正常经营、维持稳健财务、甚至敢于在核心城市审慎拿地的企业已屈指可数。东京的房价花了30年才重回峰值，但穿越周期的房企市值上涨足足百倍。

供给侧的大幅收缩，是当前看待地产股最关键的逻辑之一。根据克而瑞数据，2025年12月，重点监测的30家房企中仅有15家有新增土储入账，其中保利发展单月拿地金额超过100亿元，占30家典型企业拿地金额的比重近四成，其余企业拿地金额均未超过30亿。拿地资源高度集中在头部房企手中，土地市场行业集中度有明显提升。不再拿地的房企在保交楼任务完成后，就将逐步退出房地产开发这张牌桌，未来的盛宴只有仍在桌上的人才可分享。如万科、绿地这种曾经的佼佼者，不再拿地后就已经从牌桌上离开，从安全性的角度考虑不会再纳入投资考虑。

三、政策预期明朗，从“挤牙膏”到系统性支持

政策环境发生了方向性的变化。从之前的“挤牙膏”式局部放松，转向自上而下、系统性、协调性的稳定支持。2025年以来，政策层面持续释放积极信号。6月国常会要求更大力度推动止跌回稳，好房子加大支持力度；7月政治局会议指出落实城市工作会议精神，高质量开展城市更新；8月国常会要求加大力度巩固止跌回稳；北京、上海、深圳等核心城市也陆续出台放松限购政策。华泰证券的年度展望报告指出，2026年值得关注的政策包括行政政策进一步放松、改善居民购买力的相关政策、优化收储以及强化城市更新政策等四类。这些政策不再零敲碎打，而是协同发力，目标明确：防范系统性风险、推动行业软着陆和模式转型。虽然复苏之路难免波折，但政策底已探明，政策工具箱依然充足，这为行业走出低谷提供了坚实的政策基础。

《求是》为房地产重磅发声，改善房地产政策预期。本次表态关键在于：1）确认了房地产金融属性，意味着除了商品价值外，也承认了金融价值，这个表态变化很大；2）强调居民资产负债表，确认了目前需求端的问题，或将扭转以往更多B端政策输出，C端也可期待；3）建议政策要一次性给足，这是首次类似公开表态，或意味着在时间维度上和部门维度上协同政策出台。

四、资金布局，成交量揭示关注度升温

春江水暖鸭先知，资本市场是最敏锐的。近期，地产板块的成交量能明显放大，保利、招商、绿城、金茂、中海等全国性地产股放量明显，推测已有资金开始系统性关注并布局这个长期被低估的领域。这并非短暂的题材炒作，而可能是基于行业基本面反转的左侧布局。聪明的资金往往在极度悲观时寻找机会，成交的活跃，预示着市场观点和资金流向正在发生潜移默化的转变。

华泰证券在报告中指出，截至2025年三季度末，地产板块的机构持仓处于历史低位，行业结构性机会突出配置机遇。这意味着一旦市场情绪回暖，低持仓将为板块上涨提供充足弹药。

从过往日历效应的角度看，2月通常被认为是预期与流动性同在的一个月份，它处在基本面数据的空窗期，处于两会前的时期，又处在过年大家手头相对比较松的阶段，在过去20个年份里，不论是牛市年份，熊市年份，还是震荡市年份，2月份的胜率是所有12个月份里最高的，对于整个2月份，沪深300在当月的胜率为66.7%，平均收益率为2.83%，盈亏比为2.66，中证1000在当月的胜率为90.5%，平均收益率为7.39%。

五、个人的做法：聚焦“三好”房企

在行业分化加剧的背景下，投资地产股更需要精挑细选。“好信用、好城市、好产品” 的“三好”地产股，有望在调整中以产品力兑现自身价值。根据个人的风险偏好，可以聚焦在财务稳健的头部央国企。如保利、招商、绿城和金茂，这些企业融资渠道畅通，资金成本低，在行业调整期能够逆势获取优质土储；也可以聚焦在深耕核心城市的区域龙头：如上海的城投、杭州的滨江以及大湾区越秀地产等，这些企业区域优势明显，产品力突出，也穿越了这一轮的超级熊市。

记录下本文撰写时的地产股市值，绿城261亿港币、金茂219亿港币、保利800亿、中海1517亿港币、招商895亿、城投控股140亿、滨江370亿，待季末再来回顾。

六、结语

综合来看，房地产行业正在穿越一个历史性的拐点。巨大的市场体量构筑了基本盘，供给侧出清奠定了“剩者”的强大地位，政策转向提供了确定性的支撑，而资金的关注则是行情酝酿的先行信号。

当前的地产股，估值处于历史底部区域，而上述积极因素的叠加，正使其风险收益比呈现出罕见的吸引力。当然，投资永远与风险相伴，行业的复苏并非一蹴而就，个股分化也将持续。但对于投资者而言，在多数人仍心存疑虑时，以长期视角审视那些财务安全、经营稳健的行业龙头，或许正站在了胜率最高的一侧。市场总在绝望中诞生机会，在争议中走出行情。市场从不缺少机会，缺少的是在迷雾中看清本质的勇气与智慧。地产的旧时代已经落幕，剩者为王。