2026年初，天津楼市迎来政策密集发力期，二手房以价换量迅速启动，周末成交屡创近期新高；新房市场则表现分化，仅核心区少数项目突围。从降低二手房增值税到提升公积金贷款额度，再到锁定新房价格浮动区间，这一系列政策组合拳能否触及深水区“顽疾”？
开年政策托底 激活局部需求
2025年底至2026年初，楼市政策工具箱持续扩容，形成全链条支撑体系：
顶层定调释放宽松信号：1月2日《求是》刊发文章明确“政策力度要符合预期，一次性给足”，为后续政策加码预留空间。
交易成本精准下调：2025年12月30日起，出售不足2年住房的增值税征收率从5%降至3%，满2年住房全免增值税，直接降低刚需与置换客群交易成本。
新房定价机制优化：天津1月初实施“新房成交价浮动不超备案价±10%”规则，遏制乱涨价的同时，也锁死了部分项目“以价换量”的操作空间。
公积金信贷力度加码：2月1日起天津公积金贷款政策落地，首套贷款最高限额提至120万元、二套100万元，养育两孩及以上家庭更可上浮20%（首套144万、二套120万），全方位降低购房门槛。
以北京为参照，新政满月后二手房交易量提升三成，而新房仅温和回暖。天津市场更为复杂：政策对核心区改善需求形成有效刺激，但向远郊区域的传导明显衰减。
政策解决的是“能不能买”的杠杆问题，而市场信心决定着“愿不愿买”的根本逻辑。
供需结构错配 一二手房分化显著
市场的分化表现，是天津楼市深层结构性矛盾的外在体现。二手房市场的“热”具有高度选择性，核心区与远郊板块可谓冰火两重天。
据贝壳数据，2026年1月天津二手房成交呈阶梯式增长——第一周1128套、第二周1223套（环比涨8.4%）、第三周1333套（创近期新高）、第四周1230套。成交呈现鲜明“周末爆发”特征：第二周周末两天成交573套占周总量46.8%，第三周周日成交318套创单日峰值，核心驱动力集中于和平、河西等区域的学区房与刚需次新房，这类房源已显企稳反弹迹象；而远郊板块挂牌量持续攀升，部分房源降价15%仍难成交。
新房呈现热度集中、整体承压的态势，仅少数占据核心地段或具备强产品力的项目实现突围，如1月25日首开的津铁绿城体北潮鸣，认购金额达2.18亿、认购率90%（售楼处口径），以及热度一直在线的建投誉河院、金茂泮湖满庭、天津金茂府等项目，成为改善客群的核心选择。
二手房在“降价”中求生，新房在“限价”下求存。冰与火的表象下，是深水区的三重困局：
其一，高库存量与需求集中形成空间错位。全市约60%的新房库存积压于远郊，而约70%的有效购房需求却集中于中环以内。
其二，置换链条濒临断裂。改善客群需“先卖旧房再买新房”，但二手房平均成交周期长达5个月，资金与时间成本卡住需求释放。
其三，政策约束与产品迭代双重挤压。“限跌令”锁死降价空间，而新房智能化、绿色建筑等迭代加速，使现房库存竞争力快速流失，开发商陷入“不降价卖不动、降价违规”的两难。
当前政策重心仍倾向“保交楼、稳新房”，对二手房流动性支持明显不足。当市场自发选择性价比更高的二手房时，若置换环节持续梗阻，新房回暖将成无源之水。
政策仍有空间 信心修复为首
短期看，天津楼市分化格局难逆转，核心区二手房在政策与学区需求支撑下维持活跃，优质教育资源与成熟配套仍是核心竞争力。新房回暖将呈现“点状分布”，核心地段、强品牌、优产品的项目率先突围，远郊项目若无实质性利好，去化周期可能进一步拉长，库存高压难缓解。
当前市场的根本症结在于信心缺失，撬动信心需“政策手术刀”与“配套强心剂”双管齐下。市场期待针对二手房流动性出台专项支持，如对远郊房源或“卖一买一”置换给予定向税费优惠或补贴，以真正疏通关键堵点。同时，对于库存高企的新区，任何营销都无法替代配套短板的补齐。教育、商业、交通等核心配套从规划到实景的高效落地，是扭转区域价值预期、重建市场信任的基石。
政策可以铺路，但通往信心的最后一公里，必须靠看得见的未来。
2026年的天津楼市，正迈向价值驱动的新阶段，二手房的活跃是市场对确定性的理性选择，新房的蓄力是行业回归产品本质的倒逼契机。这场分化不是市场的割裂，而是行业洗牌与价值重构的必然过程。信心的修复，远比政策的出台更为缓慢，也更为根本。
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