与日新月异的科技行业不同，实体经济往往需要以年为单位的耐心和蛰伏。在过去五年，受到宏观经济和消费者信心的影响，尽管地产行业承压，但随着城市发展从大规模的增量扩张逐步转向以存量为主的、与城市更新密切结合的稳步优化，开发商们也在既有版图上寻求新的突破口。
回看 2025，在各地政府提振消费的政策、开发商和零售商的策略调整的协同作用下，中国的消费格局在趋于稳定中释放一些积极的信号。国家统计局数据显示，2025 年全年，中国社会消费品零售总额突破 50 万亿元，比上年增长 3.7%；最终消费支出对经济增长的贡献率为 52%，比上年提高 5%，“成为经济增长的主动力和稳定锚”。无论是商品消费还是服务消费的稳定提升，都为商业地产项目带来了人流和消费动能。
根据国家统计局局长康义的分享，今年政府还将深入实施提振消费专项行动，制定实施城乡居民增收计划。同时，在品牌层面，头部奢侈品集团已经在 2025 第三季度的财报中看到了中国市场的转折。LVMH CFO Cecile Cabanis 透露中国内地市场表现已在第三季度“转正”；Kering CFO Armelle Poulou 同样指出中国市场的趋势明显改善；Prada 集团也认为“最糟糕的时期已经过去”，但其 CEO Andrea Guerra 指出“我们不会再看到过去十年（在中国）所发生的一切了”且认为该市场进入了“平台期”。
随着奢侈品牌持续优化在中国市场的零售布局、新兴的消费品类持续涌现，同时也有红极一时的品类被淘汰，地产商和物业也在持续优化和调整业态形式和租户矩阵。如此背景之下，哪些既有的商业地产项目值得长期观察，还有哪些尚未揭幕的项目令人期待？通过聚焦重点地产集团在一线和新一线城市的核心商业项目，我们可以更清晰地理解内地零售格局的动态变化。
从 2025 年上半年的财务与运营数据来看，太古在中国内地的核心项目依然构成高端商业的重要标杆，但不同城市、不同项目之间的分化，正在清晰浮现。财报显示，2025 年上半年，北京三里屯太古里、上海兴业太古汇和前滩太古里的零售销售额分别同比上升 7%、14% 和 4%；广州太古汇则下跌 2%，成都太古里与北京颐堤港基本与 2024 年同期持平。数据本身并不构成简单的优劣判断，但它揭示了一个更重要的事实：即便在同一集团体系内，项目表现也越来越取决于其与城市发展节奏的匹配程度和运营能力。
图片来源：北京三里屯太古里
作为太古体系中最具生命力的项目之一，北京三里屯太古里在 2025 年上半年实现零售销售额与租金收入总额分别同比增长 7% 和 5%。南区与西区的品牌定位升级、新旗舰店与快闪项目的密集落地，持续放大了其人流优势。与此同时，免签入境与增值税退税政策的放宽，以及工人体育场、三里屯酒吧街和地铁线路等城市地标的更新与开放，共同强化了其作为“城市公共会客厅”的角色。随着北区焕新完成，奢侈品牌旗舰店在 2025 年末至 2026 年初陆续揭晓，三里屯太古里作为亚洲时尚与奢侈品地标的地位进一步稳固。
成都太古里则呈现出一种更趋成熟的运行状态。2025 年上半年，其零售销售额基本与去年同期持平，但租金收入总额仍实现 3% 的增长，反映出主力旗舰店持续翻新升级所带来的结构性支撑。自 2014 年开业以来，成都太古里与众多国际品牌共创出多个兼具前瞻性、实验性和艺术性的店铺空间及内容，不断打破零售空间和消费体验的边界。作为全球高端商业地产的标杆性项目，它始终以开放包容的姿态与城市共同成长，也体现出了当商业项目真正嵌入城市文化肌理，其增长曲线或许趋缓，却更具长期韧性。
图片来源：兴业太古汇
在上海，兴业太古汇与张园共同构成了一组高度具有在地意义的创新样本。尽管受到大型结构和改造工程影响，兴业太古汇在 2025 年上半年仍实现零售销售额同比增长 14%，但租金收入总额则同比下跌 6%。然而，随着“路易号”的启航和 LG1 层生活方式和餐饮的更新，兴业太古汇不再只是本地高端消费的目的地，也逐渐成为吸引外国旅客的重要城市地标。据悉，2025 年下半年相较上半年，兴业太古汇“即买即退”交易单数增长约 700%，消费金额同比增幅接近 400%；其中在“路易号”完成退税的交易单数，占商场总单数的约三成。商业空间正在以兼具文化属性的方式，参与到城市国际化叙事之中。张园项目进一步放大了这一逻辑，其涵盖的石库门建筑群连接三条地铁线路，与兴业太古汇形成空间与客群上的协同。
在当前周期中，港资开发商的角色正在发生微妙变化。长期以来，香港置地、恒隆、嘉里中心代表着一种成熟、可预测的商业模式。但在 2025 年之后，市场对“稳态”的理解正在改变。
香港置地的代表性项目之一——西岸中环，正是这种变化的集中体现。项目位于徐汇滨江核心区域，总建筑面积达 180 万平方米，是目前亚洲在建规模最大的商业项目之一。它被定义为一个集奢华购物、高端住宅、酒店、甲级写字楼与文化设施于一体的综合社区，计划分阶段开放，并预计于 2028 年全面竣工。
图片来源：西岸中环
然而，西岸的城市语境本身正在发生转变。曾以艺术机构和画廊集聚著称的西岸艺术区，在 2020 至 2024 年间经历了显著的机构迁出与空间重构；与此同时，西岸智慧谷、西岸传媒港、西岸金融城相继成形，科技与传媒企业集聚，精品住宅与商业沿江展开。艺术不再是唯一标签，综合城市功能正在取而代之。这也意味着，西岸中环所要回应的，不只是创新企业和人才的需求，也是一个正在重塑身份的城市片区。
恒隆的应对路径则更具策略性。2025 年上半年，其内地租户销售额同比下降 4%，其中上海恒隆广场同比下降 8%，而上海港汇恒隆广场则同比增长 10%。在市场情绪仍显谨慎的背景下，恒隆内地新签租约数量同比增长 36%，新增首店品牌 102 个，同比上升 57%，重点聚焦运动休闲、餐饮与生活方式等新兴品类。
去年年底，恒隆宣布以 20 年营运租赁形式，接手上海南京西路 1038 号商业运营项目（前梅龙镇广场），为其南京西路资产群增加约 9.6 万平方米建筑面积，总规模扩大约 44%。这一举措被视为“恒隆 V.3”策略的重要里程碑：通过“高资本效益的投资和资产优化”，在核心城市的核心地段持续加码，而非盲目扩张。
如果说前述项目更多体现的是成熟体系的动态调整，那么一批正在推进或即将亮相的新项目，则更明确地指向下一阶段的方向：商业空间正在从零售的载体，转向城市公共生活的重要界面。
深圳湾文化广场，是这一趋势中最具代表性的案例之一。该项目于去年 11 月正式开放，由深圳市政府投资建设，华润置地代建运营，总建筑面积约 18.8 万平方米。以“开放、品质、生长”为理念，项目由 MAD 建筑事务所设计，涵盖设计艺术展览、未来设计学苑、多元文化空间与跨界社交聚落四大功能场域，试图让文化与公共性成为核心“枝干”，而将商业从中心位置退后一步，随着“枝干”有机生长。
这一逻辑也体现在万象商业体系的整体表现中。根据华润万象生活 2025 年中期业绩，其商业板块实现零售额 1220 亿元，同比增长 21.1%，显著跑赢社会消费品零售总额增速。截至期末，在营购物中心达 125 座，其中 53 座零售额位居当地市场首位，104 座进入当地前三。
在此基础上，北京朝阳万象城与广州白鹅潭万象城被寄予厚望。前者作为北京首座万象城计划于 2027 年建成，将与朝阳大悦城和姚家园万象汇形成商业矩阵；后者由国际知名建筑设计所 KPF 操刀设计，以“城市舞台”为理念，试图打破传统商业建筑的封闭形态，联动白鹅潭大湾区艺术中心与滨江文化带，构建复合型公共消费空间。
图片来源：三亚太古里
太古地产也即将揭晓北京太古坊与三亚太古里，则进一步拓展了商业空间的边界。北京太古坊作为颐堤港的扩建项目，计划于 2026 年末起分阶段开业，将整体更名为北京太古坊。太古地产行政总裁彭国邦（Tim Blackburn）表示，该项目体现了集团对社区营造与可持续城市发展的长期承诺。而三亚太古里，作为太古地产首个度假型零售项目，将随着海南封关进程逐步落成。该项目从热带海岸线、自然生态与蜑家人传统渔排生活中汲取灵感，意在将高端零售与文化艺术体验融入度假语境，塑造海南具有标志性的文化商业旅游目的地。
以上这些项目的共同点并不在于规模或短期表现，而在于它们如何回应城市变化、消费结构调整以及公共空间角色的重塑。进入 2026 年，中国商业地产的竞争并不在于如何更快地复制成功，而关乎于谁更愿意与城市共同演化和生长。
